（2014）二中民终字第07365号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2014-11-02
案件名称
詹洁等与李晓宏等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
詹洁,吕臣柱,李二强,李晓宏,李大为
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第07365号上诉人（原审被告）詹洁，女，1968年12月1日出生。委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。委托代理人胡古，女，1988年1月7日出生，北京市中银律师事务所律师实习律师。上诉人（原审被告）吕臣柱，男，1964年5月13日出生。委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李二强，男，1962年1月6日出生。被上诉人（原审原告）李晓宏，女，1966年5月14日出生。上列二被上诉人之委托代理人王俊杰，北京市千千律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李大为，男，1959年10月22日出生。被上诉人兼李大为之委托代理人（原审被告）王小京，女，1961年5月26日出生。上诉人詹洁、吕臣柱因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月，李二强、李晓宏诉至原审法院称：我二人与李大为系兄弟姐妹关系。位于北京市东城区×号房屋（以下简称涉诉房屋）为我们与李大为共有。2013年下半年，我们发现李大为擅自委托其妻王小京将涉诉房屋出租给詹洁。李大为未经我们同意擅自将涉诉房屋出租的行为侵犯了我们的合法权益，故起诉要求1、确认王小京代理李大为与詹洁于2008年11月28日签订的《租房合同》无效；2、詹洁腾退涉诉房屋；3、诉讼费由詹洁、李大为、王小京承担。李大为、王小京辩称：我们曾因家庭生活困难，由王小京代理李大为与詹洁签订了房屋租赁合同，将涉诉房屋出租给詹洁，并收取詹洁交纳的租金。李二强、李晓宏并不知晓房屋出租一事。我们同意李二强、李晓宏的诉讼请求。詹洁、吕臣柱辩称：1、2002年，经中介公司居间介绍，詹洁与李大为签订了房屋租赁合同，租住涉诉房屋，租期1年。租期届满后，詹洁与王小京口头协商继续租住涉诉房屋，未再签订书面的房屋租赁合同。2008年，詹洁向王小京表示希望长期租住涉诉房屋，故签订了书面的《租房合同》。我们已在涉诉房屋居住10多年，并交纳了2008年之后的物业费，李二强、李晓宏作为共有权人，对房屋出租一事理应知晓。李二强、李晓宏与李大为、王小京相互串通，目的在于让我们搬走；2、共有人有对房屋进行管理的权利，李大为将房屋出租给詹洁是管理房屋的行为，并非处分房屋；3、李大为、王小京即使没有李二强、李晓宏的书面授权，也构成表见代理；4、李二强、李晓宏单独请求腾房，不符合法律规定。综上，我们不同意李二强、李晓宏的诉讼请求。原审法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据查明的事实，涉诉房屋为李二强、李晓宏与李大为共有。李大为单独与詹洁签订《租房合同》，将房屋出租获益，构成无权处分。作为共有权人的李二强、李晓宏现表示对李大为出租房屋一事并不知情，亦不同意。李大为与詹洁签订的《租房合同》应为无效。李二强、李晓宏要求确认《租房合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于李二强、李晓宏要求詹洁腾房一节，因詹洁、吕臣柱系依据《租房合同》入住涉诉房屋，《租房合同》被认定无效后相关民事责任的承担尚未明确，李二强、李晓宏与詹洁亦无合同的权利义务关系，故李二强、李晓宏的该项诉讼请求，本案中不予处理。有关出租房屋腾退问题，应由房屋租赁双方另行解决。据此，原审法院于2014年5月判决：一、确认王小京代理李大为与詹洁于二○○八年十一月二十八日签订的《租房合同》无效；二、驳回李晓宏、李二强的其他诉讼请求。判决后，詹洁、吕臣柱不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李二强、李晓宏的全部诉讼请求。詹洁、吕臣柱的主要上诉理由为：出租人李大为作为涉诉房屋产权人之一，其有权向他人出租该房屋，故詹洁与李大为之间的《租房合同》合法有效，其他产权人如有不同意见，应在产权人内部解决，与承租人詹洁无关；詹洁、吕臣柱居住使用涉诉房屋已达十多年之久，李二强、李晓宏与李大为系兄弟姐妹关系，其二人对涉诉房屋出租一事理应知晓，且基于产权人之间的亲属关系，詹洁有理由相信李大为对外出租房屋得到了李二强、李晓宏的认可及委托，李大为的行为构成表见代理，故詹洁与李大为之间的《租房合同》应为合法有效。李二强、李晓宏、李大为、王小京均同意原判。经审理查明：李二强、李晓宏与李大为系兄弟姐妹关系，李大为与王小京系夫妻关系，詹洁与吕臣柱系夫妻关系。涉诉房屋为李二强、李晓宏与李大为共有，三人于2001年7月26日取得该房屋所有权证。2008年11月28日，王小京代理李大为以王小京的名义与詹洁签订《租房合同》，约定：房主王小京同意自2008年11月28日起至2023年11月28日止，将涉诉房屋出租给詹洁使用，租金每年3万元，不再增加；詹洁同意自2009年起每年交付供暖费至解除合同；詹洁出资为本套现房装修；詹洁在租用期内解除合同，装修款与房主无关；房主在租用期内因不可抗力解除合同，须同租客詹洁协商退还装修费用；若协商未果，将经由有关部门调解。涉诉房屋现由詹洁、吕臣柱居住使用。原审审理中，詹洁称：其于2002年即与李大为签订房屋租赁合同，承租了涉诉房屋，后其一直居住使用该房屋至今。王小京对此予以认可，并称：涉诉房屋原由李大为、王小京居住；2002年4月21日，经北京世纪天地房地产经纪有限公司提供居间服务，王小京代理李大为与詹洁签订房屋租赁合同，租赁期限为1年；租赁期限届满后，詹洁找到王小京私下协商，继续承租涉诉房屋，并向王小京交纳房屋租金。李二强、李晓宏称：因李二强准备使用涉诉房屋，于2013年下半年到涉诉房屋处，发现无法打开房门，此时方知晓涉诉房屋被李大为、王小京出租一事。另，詹洁亦称：其于2002年租赁房屋时曾见到涉诉房屋所有权证，当时王小京向其出具了李大为的授权委托书，并承诺李二强、李晓宏不管房屋之事，涉诉房屋由王小京处理。王小京对此予以认可，但称：当时李二强、李晓宏不知晓其将房屋出租一事，租金亦由王小京收取。上述事实，有房屋所有权证、《租房合同》、收据及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为：根据现已查明的事实，涉诉房屋系李二强、李晓宏与李大为共有，王小京代理李大为与詹洁就涉诉房屋签订房屋租赁合同时，詹洁即已知晓涉诉房屋权属状态，现亦无证据证明王小京取得了共有权人李二强、李晓宏的相关授权，事后李二强、李晓宏对王小京将涉诉房屋出租给詹洁的行为并未进行追认，故李二强、李晓宏作为房屋共有权人起诉要求确认王小京代理李大为与詹洁于2008年11月28日签订的《租房合同》无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于詹洁所称因李二强、李晓宏与李大为系兄弟姐妹关系，故其有理由相信李大为有权出租涉诉房屋的抗辩意见，本院认为，虽然李大为与李二强、李晓宏系兄弟姐妹关系，但该事由尚不足以认定李大为出租涉诉房屋的行为构成表见代理，故对詹洁的上述意见，本院不予采纳。综上所述，詹洁、吕臣柱的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由李大为、王小京负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由詹洁负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由詹洁、吕臣柱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 珊代理审判员 马兴芳代理审判员 陈雨菡二〇一四年九月十九日书 记 员 刘 曈 百度搜索“”