（2014）三中民终字第12247号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2015-05-04
案件名称
北京顺鑫佳宇物业管理有限公司与李达秋物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京顺鑫佳宇物业管理有限公司,李达秋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第12247号上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。法定代表人张松涛，总经理。委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。委托代理人张晶雨，女，1982年10月20日出生，北京顺鑫佳宇物业管理有限公司职员。被上诉人（原审被告）李达秋，女，1968年12月1日出生。上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称顺鑫佳宇物业公司）因与被上诉人李达秋物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第4860号判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官魏志斌、法官孙京参加的合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人顺鑫佳宇物业公司的委托代理人程芳到庭参加诉讼，��达秋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。顺鑫佳宇物业公司在一审中起诉称：李达秋系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区的业主。2010年3月2日，顺鑫佳宇物业公司、李达秋签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为李达秋提供物业服务，李达秋支付服务费。依据协议约定的收费标准，李达秋应当在上年物业管理费到期20日前按每月135.10元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1215.90元。顺鑫佳宇物业公司多次催要，李达秋一直拒绝交纳。李达秋的行为已构成违约，依合同约定李达秋应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫佳宇物业公司交纳滞纳金。故起诉至一审法院，要求李达秋支付所拖欠的物业费1215.90元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际���付之日止的滞纳金，诉讼费由李达秋承担。李达秋在一审中答辩称：李达秋居住在一层，不应该交纳电梯的维护费、使用费。2011年3月份，交房时没有出现问题。当年9月份，李达秋装修时，装修人员进场后发现客厅、两个北卧室的地面下沉。顺鑫佳宇物业公司找人把地暖、地下线重新铺设，当时顺鑫佳宇物业公司的人告诉李达秋三、五天地面就会干，不会影响装修进度，但是持续一个月，墙面刮完腻子之后客厅仍未干。装修工人告诉李达秋，必须要墙面都干了才能施工，影响了刮墙铺木地板，并且影响了李达秋出租房屋，直到当年11月10日左右才正式装修完毕。2012年3月，北屋西侧的房间地面再次下陷，重新铺设，此时，顺鑫佳宇物业公司才告知李达秋，第一次只铺设了两个屋子。一审法院经审理查明：李达秋系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区的业主。2010年3��2日，顺鑫佳宇物业公司、李达秋签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为李达秋提供物业服务，李达秋支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，李达秋每月应交物业费135.10元。李达秋2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1215.90元尚未交纳。顺鑫佳宇物业公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫佳宇物业公司是物业服务企业，李达秋是小区的业主。李达秋应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫佳宇物业公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。李达秋认可两份证据的真实性。审理中，同小区业主王建军提供的照片7、8、9，以证明顺鑫佳宇物业公司服务质量差，草坪无人管理；卫生差；停车位损坏，未及时维修。顺鑫佳宇物业公司意见为：照片未显示日期，不认可照片的真实性，也不认可照片与本案的关联性。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳宇物业公司与李达秋签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，李达秋应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主王建军提供的证据，可以认定顺鑫佳宇物业公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因李达秋未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳宇物业公司主张滞纳��的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、李达秋给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1155.11元，于判决书生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺鑫佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。顺鑫佳宇物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定顺鑫佳宇物业公司物业服务存在瑕疵，证据不足，一审判决减免物业费没有事实及法律依据。一审中李达秋认为自家在一层不应交纳电梯费，且2011年房屋交房时存在质量问题，物业公司没及时维修。顺鑫佳宇物业公司在一审表示房屋质量不属���物业服务范围，李达秋以此拒交物业费没有依据。顺鑫佳宇物业公司认为李达秋要求减免物业服务费的理由不能成立。故上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费用均由李达秋负担。李达秋未向本院发表答辩其意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人提交的《双阳东区（顺鑫朗郡）业主临时管理规约》、物业管理规定、房屋保修跟踪单、照片及双方当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：顺鑫佳宇物业公司与李达秋签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）业主临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，李达秋应履行交纳物业费的义务。关于顺鑫佳宇物业公司提出减免物业费没有依据的���诉主张。本院认为顺鑫佳宇物业公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供符合质量要求的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫佳宇物业公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，顺鑫佳宇物业公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担5元（已交纳），由李达秋负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）二审案件受理费50元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新代理审判员 魏志斌代理审判员 孙 京二〇一四年九月十九日书 记 员 张 禾 关注公众号“”