（2014）黄民初字第1834号

裁判日期: 2014-09-19

公开日期: 2015-06-19

案件名称

青岛维康太阳能玻璃模具有限公司诉青岛集力塑钢异型材有限公司、青岛蓓丽服饰有限公司土地侵权纠纷一审民事判决书

法院

青岛市黄岛区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青岛维康太阳能玻璃模具有限公司,青岛集力塑钢异型材有限公司,青岛蓓丽服饰有限公司

案由

用益物权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二十八条，第三十四条，第三十五条，第三十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

山东省青岛市黄岛区人民法院民事判决书（2014）黄民初字第1834号原告青岛维康太阳能玻璃模具有限公司，住所地青岛经济技术开发区。组织机构代码：＊＊＊＊＊＊＊＊-＊。法定代表人王传娜，该公司总经理。委托代理人王玉燕，山东润涛律师事务所律师。被告青岛集力塑钢异型材有限公司，住所地青岛经济技术开发区。组织机构代码：＊＊＊＊＊＊＊＊-＊。法定代表人薛清纪，该公司董事长。委托代理人李文君，山东柏瑞（北京）律师事务所律师。委托代理人苏琦，山东柏瑞律师事务所律师。第三人青岛蓓丽服饰有限公司，住所地青岛经济技术开发区。组织机构代码：＊＊＊＊＊＊＊＊-＊。法定代表人臧家国，该公司总经理。委托代理人刘文欣，山东润世律师事务所律师。原告青岛维康太阳能玻璃模具有限公司（以下简称维康公司）与被告青岛集力塑钢异型材有限公司（以下简称集力公司）、第三人青岛蓓丽服饰有限公司（以下简称蓓丽公司）土地侵权纠纷一案，本院于2014年1月28日受理，依法适用简易程序，由审判员神维东独任审判，于2014年3月10日、4月22日、9月11日公开开庭进行了审理。原告维康公司的委托代理人王玉燕，被告集力公司的委托代理人李文君、苏琦，第三人蓓丽公司的委托代理人刘文欣到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原告维康公司申请对涉案土地及厂房的租赁费用进行评估，本院依法进行司法评估，本案自2014年4月22日至8月10日不计入审限。本案现已审理终结。原告维康公司诉称，2013年6月4日，原告通过公开竞拍从青岛华诚拍卖有限公司竞得了位于青岛开发区团结路199号的土地及地上附着物1号厂房，成为该土地及厂房的所有权人。然而，原告在接收该不动产时发现其已被被告非法租赁给第三人占用使用，虽经原告多次主动与被告及第三人交涉，要求其搬出，但被告及第三人对此均不予理睬，仍继续强行占有原告的土地及厂房。被告及第三人的行为导致原告无法将土地及厂房出租及进行其他商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。请法院查明事实，依法判令被告及第三人立即腾交原告所有的位于青岛经济技术开发区团结路199号的土地及地上附着物1号厂房；判令被告及第三人赔偿由于其非法占用原告厂房土地给原告造成的损失人民币80万元（自2013年6月4日起至起诉之日止，按每月人民币10万元计算），自起诉之日起至被告及第三人腾出土地及厂房之日止的损失按每月人民币10万元计算；本案的诉讼费用由被告承担。被告集力公司辩称，其公司是涉案房屋的合法所有权人，其公司出租给第三人不属于侵权，其公司房屋在租赁前的抵押都已经撤回了，没有被查封过。第三人蓓丽公司称，其公司和被告的租赁合同是真实有效的，签订的基础是被告有合法的房产证明，其公司按照合同约定履行了合同义务，双方的租赁合同正在履行中。双方在签订合同时，其公司不知道存在抵押和查封情况，属于善意第三人，原告对其的起诉没有法律依据，应该驳回。经审理查明，1998年10月13日，本院在审理中国农业银行开发区支行诉黄岛区辛安房地产开发公司借款纠纷一案中，应中国农业银行开发区支行的申请，依法作出（1998）黄经初字第795号《民事裁定书》，查封了黄岛区辛安房地产开发公司土地及房产各一宗。本院向青岛经济技术开发区房产管理所送达的《协助执行通知书》上载明：“对被告黄岛区辛安房地产开发公司坐落在港头臧村东一号厂房（建筑面积4825㎡）停止办理过户手续。”同时注明：“没办过房产证。可办理本单位房产证，不得过户。”2000年10月31日，青岛经济技术开发区辛安街道办事处作为甲方与乙方山东集力集团有限公司签订了《合同书》。该合同书约定由甲方将原青岛市黄岛区辛安房地产开发公司的资产、负债、人员按“零”字出售方式整体划转给乙方。2001年10月11日，青岛经济技术开发区（黄岛区）区街企业管理局以《关于辛安街道办事处辛安房地产开发公司整体转让给集力集团的批复》形式，同意青岛经济技术开发区辛安街道办事处将原青岛市黄岛区辛安房地产开发公司整体转让给山东集力集团有限公司。山东集力集团有限公司亦对外自认原青岛市黄岛区辛安房地产开发公司的资产及经营已全部整体由其受让。2004年11月1日，集力公司与原青岛市黄岛区辛安房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原青岛市黄岛区辛安房地产开发公司将位于青岛经济技术开发区团结路199号1号厂房（建筑面积为4695.67平方米）以每平方米588元的价格出售给集力公司。总价款2761054元，于2004年11月30日前一次性付清。同年11月29日，集力公司领取了该厂房的房地产权证，权证字号为青房地权黄自第1902号。2006年4月20日，因原辛安房地产开发公司未履行已经发生法律效力的（1998）黄经初字第785、786、787号判决书（申请执行人为付金海），我院依法作出（2000）黄执字第344、345、346号民事裁定书，轮候查封了涉案土地。此后，经多次续封，涉案土地一直处于被查封状态。2010年，集力公司对于申请执行人付金海与被执行人青岛市黄岛区新安房地产开发有限公司借款合同纠纷一案的执行标的物提出异议，认为涉案土地的使用权属于集力公司所有，请求解除查封。本院于2010年7月1日作出（2000）黄执字第344、345、346-2号民事裁定书，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款以及第十七条的相关规定，认定其异议不成立，应予以驳回。集力公司对该民事裁定不服，以案外人执行异议之诉起诉付金海、青岛市黄岛区兴存租赁有限公司（原青岛市黄岛区辛安房地产开发公司），要求确认集力公司为青岛经济技术开发区团结路199号土地的使用权人；解除对该土地的查封，停止对该土地使用权的执行。本院以（2010）黄民初字第2231号案件立案受理，在该案审理过程中，青岛市黄岛区兴存租赁有限公司的法定代表人管明月作为证人出庭作证，称其于1996年出任原辛安房地产开发区公司的法定代表人，座落在涉案土地上的1号厂房在刚建起来时并未办证，自1998年开始被黄岛法院查封。2001年公司被整体转让给集力集团公司后，公司的所有财物（包括公章）均上交集力集团公司，证人不再享有任何决策权，直至2009年7月退休。2004年青岛市黄岛区兴存租赁有限公司与集力公司签订买卖合同将该厂房卖给集力公司时，双方均了解厂房被法院查封且未解除的情况，但因青岛市黄岛区兴存租赁有限公司与集力公司均属集力集团公司控制，就签订了买卖合同。至于厂房如何办理了房产证的情况，因证人并未参与，故不了解。集力公司认为，证人与集力集团公司存在利益冲突，其证言与事实不符。经审理，本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，通知下发前已经进行的查封应自该通知实施之日即2004年3月1日起计算2年期限，即涉案厂房及土地的查封期限应至2006年2月28日为止；集力公司与青岛市黄岛区兴存租赁有限公司于2004年11月1日签订《商品房买卖合同》时，涉案的厂房及土地仍处于人民法院查封期间，双方在此期间对被查封的厂房所进行的产权转移行为无效；集力公司依据房地一致的原则要求确认其系涉案土地的使用权人以及其关于解除涉案土地的查封、停止对该土地使用权的查封的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，故判决驳回青岛集力塑钢异型材有限公司的起诉。该案判决后，集力公司不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院以（2011）青民一终字第2247号案件受理，经审理认为原审认定事实清楚，适用法律正确，于2011年11月16日判决驳回集力公司上诉，维持原判。现该案判决已生效。2011年11月1日，集力公司与蓓丽公司签订厂房租赁合同，将涉案的权证字号为青房地权黄自第1902号的厂房租赁给蓓丽公司，租期为20年。合同签订后，蓓丽公司即使用该厂房至今，并交纳了2011年至2013年的租金。2013年6月19日，本院作出（2000）黄执字第344-6号民事裁定书，裁定如下：一、被执行人青岛市黄岛区兴存租赁公司（原企业名称为青岛市黄岛区辛安房地产开发公司）所有的位于青岛经济技术开发区团结路199号土地的使用权及相应的其他权利归买受人维康公司所用；二、地上建筑物，即青岛经济技术开发区团结路199号1号厂房［现登记在集力公司名下］的所有权及相应的其他权利归买受人维康公司所有；三、土地及地上建筑物的财产权自本裁定送达买受人维康公司时起转移；四、买受人维康公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书于2013年6月24日送达维康公司。本案审理过程中，原告申请对位于青岛经济技术开发区团结路199号土地及地上附着物1号厂房自2013年6月24日至2014年5月13日的房地产租赁费用进行司法鉴定，本院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对原告的申请进行鉴定，该公司出具鉴定意见为该期间内的租赁费用为612810元，租赁单价为2013年：0.3991元／平方米／日，2014年：0.4081元／平方米／日。以上事实有原、被告提供的（2010）黄民初字第2231号民事判决书、（2011）青民一终字第2247号民事判决书、（2000）黄执字第344-6号民事裁定书、厂房租赁合同、房产证、鉴定报告等书证及当事人当庭陈述在案为凭，经庭审质证及本院审查，足以认定。庭审中，被告集力公司认为，涉案房屋在出租时没有查封和抵押，被告是有权处置的，集力集团并不持有被告的股份，原告在拍卖房屋时就是知道存在争议和租户的，拍得该房屋后应该用合法的手段解决问题，应该申请法院撤销产权证，权属才不会有争议，之前的判决并没有确权，而原告的本案诉讼将确权和房屋的交付混合到一起了。（2010）黄民初字第2231号案件二审审理期间法院的判决没有生效，被告有权出租房屋，承租人看到产权证可以租赁房屋，租赁合同是有效的。并据此对原告申请的司法鉴定提出异议，认为不应采纳该鉴定报告。本案应该驳回原告的诉求。第三人蓓丽公司认为，其与被告签订的厂房租赁合同合法有效，其系善意取得承租权，应受法律保护，其完全履行合同约定义务，不存在解除租赁合同的条件，原告在参加拍卖之前对涉案房屋存在租赁事实是明知的，现起诉第三人有悖诚实信用原则，属于滥用诉权，原告对其的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。本院认为，本案涉案的土地及厂房即位于青岛经济技术开发区团结路199号的土地及地上附着物1号厂房经本院（2010）黄民初字第2231号民事判决书及青岛市中级人民法院（2011）青民一终字第2247号民事判决书认定，在集力公司于2004年11月1日与青岛市黄岛区兴存租赁有限公司签订《商品房买卖合同》时，该涉案的厂房及土地仍处于人民法院查封期间，双方在此期间对被查封的厂房所进行的产权转移行为无效，该判决书现已生效，根据该判决的认定，青岛市黄岛区兴存租赁有限公司仍对涉案的土地及厂房拥有财产权利，且本院已于2013年6月24日以（2000）黄执字第344-6号民事裁定书将该涉案土地及厂房的财产权转移给本案原告维康公司，该裁定书已生效，集力公司虽已办理了涉案厂房的产权登记证书，但该产权登记不能对抗本院司法裁判对财产权属作出的确认，根据本院（2000）黄执字第344-6号民事裁定书的裁定，涉案土地及地上建筑物的财产权自裁定送达买受人维康公司时起转移，而该裁定书于2013年6月24日送达维康公司，故自当日开始原告维康公司即为涉案土地的使用权人及涉案厂房的所有权人。涉案土地已为原告拥有使用权，但被集力公司实际占用，故被告集力公司应当将涉案土地及厂房腾出并交付给原告维康公司。被告集力公司在其提起的案外人执行异议之诉案件审理期间将涉案厂房出租给第三人蓓丽公司，被告集力公司在出租该厂房时明知该厂房有争议尚未解决而出租，且经本院（2010）黄民初字第2231号民事判决书及青岛市中级人民法院（2011）青民一终字第2247号民事判决书认定对被查封的厂房所进行的产权转移行为无效，该厂房的租赁合同因出租的主体不适格而无效，第三人蓓丽公司虽称其承租厂房为善意，但其承租厂房时该厂房已为本院查封，对于厂房被查封的情况蓓丽公司应为明知或应当知晓，故蓓丽公司不属于善意承租，应当与被告集力公司共同承担腾出厂房并交付给原告的责任。原告要求被告及第三人赔偿由于占用原告厂房土地给原告造成损失的主张，因原告于2013年6月24日成为涉案土地及厂房的财产权利人，而此后至今第三人蓓丽公司仍使用该厂房，故被告集力公司应向原告支付该厂房的租赁费用，第三人蓓丽公司租赁该厂房不属于善意承租，应与被告集力公司共同承担支付厂房租赁费用的责任。厂房租赁费用的数额，经本院依法委托司法鉴定，自2013年6月24日至2014年5月13日的房地产租赁费用为612810元，且2014年的租赁单价为0.4081元／平方米／日，该厂房建筑面积为4695.67平方米，2014年5月13日以后至2014年12月31日的租赁费用据此计算，此后的损失应通过司法鉴定确定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告青岛集力塑钢异型材有限公司于本判决生效后30日内腾出位于青岛经济技术开发区团结路199号的土地。被告青岛集力塑钢异型材有限公司、第三人青岛蓓丽服饰有限公司于本判决生效后30日内腾出位于青岛经济技术开发区团结路199号土地上的1号厂房（权证字号为青房地权黄自第1902号）。三、被告青岛集力塑钢异型材有限公司、第三人青岛蓓丽服饰有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告青岛维康太阳能玻璃模具有限公司自2013年6月24日至2014年5月13日的厂房租赁费用损失人民币612810元及自2014年5月14日起至被告青岛集力塑钢异型材有限公司、第三人青岛蓓丽服饰有限公司实际腾出上述土地及厂房之日止的经司法确认的租赁费用损失。四、驳回原告青岛维康太阳能玻璃模具有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11800元（原告已预交），减半收取5900元，财产保全费4520元，由被告青岛集力塑钢异型材有限公司、第三人青岛蓓丽服饰有限公司负担，于本判决生效后十日内支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。。审判员　　神维东二〇一四年九月十九日书记员　　逄锦启附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（2014）黄民初字第1834号更多数据：