（2014）三中民终字第12244号

裁判日期: 2014-09-19

公开日期: 2015-05-04

案件名称

北京顺鑫佳宇物业管理有限公司与高绍理物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京顺鑫佳宇物业管理有限公司,高绍理

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2014）三中民终字第12244号上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。法定代表人张松涛，总经理。委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。委托代理人于晓萌，女，1978年8月4日出生。被上诉人（原审被告）高绍理，男，1978年6月3日出生。上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称顺鑫佳宇物业公司）因与被上诉人高绍理物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04866号判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官魏志斌、法官孙京参加的合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人顺鑫佳宇物业公司的委托代理人程芳、被上诉人高绍理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。顺鑫佳宇物业公司在一审中起诉称：高绍理系顺义区杨镇（顺鑫澜庭）住宅小区的业主。2007年9月27日，顺鑫佳宇物业公司、高绍理签订了《顺鑫澜庭业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为高绍理提供物业服务，高绍理支付服务费。依据协议约定的收费标准，高绍理应于每年1月10日前按每月53.59元的标准一次性交纳本年度物业费643.10元。顺鑫佳宇物业公司一直为高绍理提供物业管理服务，高绍理却拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业管理费共计人民币1929.30元。顺鑫佳宇物业公司多次催要，高绍理一直拒绝交纳。高绍理的行为已构成违约，依合同约定高绍理应自逾期之日起每日按欠费总额的万分之三向顺鑫佳宇物业公司交纳滞纳金。故起诉至一审法院，要求高绍理支付所拖欠的物业费1929.30元，并以逾期金额的日万分之三为标准，支付自每年1月11日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由高绍理承担。高绍理在一审中答辩称：高绍理认可物业费的标准及金额。根据《业主临时公约附件》第1条第3、4、5、6款明确注明物业管理服务内容，但顺鑫佳宇物业公司服务不到位。顺鑫佳宇物业公司曾表示其是2级服务标准，物业办公室对服务标准、收费项目、收费标准等相关信息应该进行公示，顺鑫佳宇物业公司未尽到公示义务；业主提出意见、建议的，物业公司应该予以回复，但物业公司未尽回复义务。此外，小区喷泉未开；喷泉附近的健身器材少，且已经损坏，长期未修理。全小区共四个门，但通行的只有一个大门，给业主出行带来不变。小区门禁无法正常使用，门禁的锁已生锈。楼道卫生不合格，高绍理住在6层，门口楼道有很多他人堆放杂物，保洁未进行清理；电表井、水表井内杂物很多，存在安全隐患，高绍理也多次向物业反映，但物业公司均未给解决；小区没有自行车停放处，导致小区内车辆随便堆放，小区内虽有地下停车库，但未给业主开放使用；小区的草坪内垃圾很多，植物枯死，长期未修剪；小区自备井经常停水，有水时水的质量很差，流水管道杂质多。此外，高绍理的房屋自2008年开始漏水，2010年房顶加装彩钢后才不漏雨。但2010年安装彩钢时，施工过程中将高绍理的房顶打破。因物业服务不达标，顺鑫佳宇物业公司应减免物业费。一审法院经审理查明：高绍理系顺义区杨镇（顺鑫澜庭）住宅小区的业主。2007年9月27日，顺鑫佳宇物业公司、高绍理签订了《顺鑫澜庭业主临时公约》及《业主临时公约附件》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为高绍理提供物业服务，高绍理支付服务费。依据协议约定的收费标准，高绍理应以每月53.59元的标准一次性交纳本年度物业费643.10元。现高绍理2011年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费共计人民币1929.30元尚未交纳。顺鑫佳宇物业公司提交了业主临时公约、业主临时公约附件、缴费通知，以证明顺鑫佳宇物业公司是物业服务企业，高绍理是小区的业主。高绍理应当按照每月每平方米0.63元向顺鑫佳宇物业公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之三的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该每年1月10日前缴纳下一年度的物业费。高绍理认可三份证据的真实性。一审审理中，同小区业主吴伶伶提交了2014年4月26日所拍摄的照片，以证明：1.绿化不合格，有部分植物已枯死；2.车辆随便停放；3.健身器材老旧；4.楼道杂物胡乱堆放；5.保洁不合格，物业也承认人手少，无法做到每周进行清理。顺鑫佳宇物业公司表示，吴伶伶拍摄的照片是2014年4月26日之后，顺鑫佳宇物业公司主张的是2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，吴伶伶提交的照片与本案无关；顺鑫佳宇物业公司负责的是公共区域的清洁卫生、垃圾管理，吴伶伶提交的照片显示的都是业主个人私人物品，不是垃圾，顺鑫佳宇物业公司无法将上述物品强行清理，这些物品，只能是业主之间互相协商解决；不认可其他照片与本案的关联性。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳宇物业公司与高绍理签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，高绍理应履行交纳物业费的义务。根据该小区其他业主吴伶伶提供的证据，可以认定顺鑫佳宇物业公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。因高绍理未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳宇物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、高绍理给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费1890.71元，于判决书生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺鑫佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。顺鑫佳宇物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定顺鑫佳宇物业公司物业服务存在瑕疵，证据不足，一审判决减免物业费没有事实及法律依据。高绍理在一审提出的主张未提供证据予以证明。顺鑫佳宇物业公司认为高绍理要求减免物业服务费的理由不能成立。故上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，诉讼费用均由高绍理负担。高绍理针对顺鑫佳宇物业公司的上诉理由答辩称：高绍理居住在顶层，装修完后房屋一直漏水未修。其他答辩意见同一审意见。高绍理不同意一审判决。高绍理向本院提交了以下新证据：照片。据此证明顺鑫佳宇物业公司将其房顶打破，漏水至今没有维修。经本院庭审质证，顺鑫佳宇物业公司对高绍理提交的照片表示不认可是新证据，不同意发表质证意见。鉴于顺鑫佳宇物业公司未对上述证据的真实性提出异议，故本院确认上述证据材料的真实性，但其证明目的与一审时的陈述相矛盾，故本院对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人提交的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》、照片及双方当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：顺鑫佳宇物业公司与高绍理签订的《顺鑫澜庭业主临时公约》、《业主临时公约附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，高绍理应履行交纳物业费的义务。关于顺鑫佳宇物业公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫佳宇物业公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供符合质量要求的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫佳宇物业公司并未提供充分证据证明其切实履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。针对本案诉讼过程中反映出的相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，顺鑫佳宇物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费25元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担5元（已交纳），由高绍理负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张丽新代理审判员　　魏志斌代理审判员　　孙　京二〇一四年九月十九日书　记　员　　张　禾关注公众号“”