（2014）习民初字第1661号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2015-08-25
案件名称
何云彬、李静诉被告利民公司、习水县利民房地产温水项目部商品房买卖合同纠纷一案民事一审判决书
法院
习水县人民法院
所属地区
习水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何云彬,李静,习水县利民房地产开发有限公司,习水县利民房地产开发有限公司温水开发项目部
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第五十七条第一款；《中华人民共和国担保法》：第四十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十二条第一款，第一百四十四条
全文
贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2014）习民初字第1661号原告何云彬，男，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。原告李静，女，汉族，贵州省贵阳市人，住住贵州省贵阳市南明区。二原告共同委托代理人张羽呈，贵州鼎尊律师事务所律师。被告习水县利民房地产开发有限公司。住所地习水县东皇镇桂花路***号。机构代码证72214881-6。法定代表人张永余，公司经理。委托代理人廖平，男，汉族，贵州省习水县人，住习水县东皇镇。公司法律顾问。被告习水县利民房地产开发有限公司温水开发项目部。住所地习水县温水镇东区农贸综合批发市场。负责人王成贵。原告何云彬、李静诉被告习水县利民房地产开发有限公司（以下简称“利民公司”）、习水县利民房地产开发有限公司温水开发项目部（以下简称“温水项目部”）商品房买卖合同纠纷一案。经本院于2013年8月15日作出（2013）习民初字第481号民事判决书，原告何云彬、李静不服，向遵义市中级人民法院提出上诉，遵义市中级人民法院于2014年5月16日以“原判决认定事实不清，程序违法”为由，作出（2014）遵市法民三终字第32号裁定书，撤销本院作出的（2013）习民初字第481号民事判决书，将该案发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人张羽呈、被告利民公司法定代表人张永余及其委托代理人廖平到庭参加诉讼，被告温水项目部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。二原告诉称，2011年11月15日与被告温水项目部签订了《商品房买卖合同》（合同编号WS-4-1-06），购买了被告温水项目部承建、开发的温水镇农贸市场第4幢1层5至12号门面房8间，购房总额为671287元。合同签订后，被告温水项目部从所借原告的借款中一次性抵收了全部购房款。原告在向有关部门缴纳房屋契税后，依法向习水县住房和城乡建设局提出了房屋权属登记申请。2012年10月16日，习水县住房和城乡建设局回复原告，因二被告未依法提供相关办证手续而无法办理原告申请的权属登记，经原告向二被告多次交涉，二被告均予以拖延。二被告不按照《商品房买卖合同》第15条之约定，拒绝将原告办理权属登记所需的资料提交产权登记部门协助原告办理房屋权属登记的行为严重违反了合同约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定。特起诉来法院，请求法院判令：1、二被告在15日之内履行《商品房买卖合同》约定的义务向习水县住房和城乡建设局提供原告办理房屋所有权登记所需的相关资料、协助原告办理房屋所有权登记；2、二被告按照已交购房款总额的0.3%向原告支付违约2014元；3、二被告承担诉讼费。被告利民公司答辩：自己不具备主体资格，自己并未与二原告签订任何的商品房买卖合同及借款合同；温水项目部与原告签订合同时，我公司已收回相关的授权权利；本案实际就是民间借贷，并非商品房买卖，愿意按照民间借贷予以偿还借款，房屋买卖合同是无效的。被告温水项目部未答辩。经审理查明：被告利民公司是一家从事房地产开发经营的有限责任公司，被告温水项目部是利民公司下设的一个项目部。2007年6月17日，当时的利民公司法定代表人母明忠向王成贵签发授权委托书，兹授权人王成贵为利民公司法定代表人的授权代表，行使法定代表权，全权负责，并承担法律责任。有效期自2007年6月18日至对所签订的所有合同负法律责任，与公司无关，按合同条款履行完止等。2007年6月20日被告利民公司取得温水镇人民政府挂牌出让的温水镇农贸市场占地面积6792平方米地块的房地产开发权。后利民公司于2009年4月20日取得建设用地规划许可证、2009年9月28日取得建设工程规划许可证、2009年12月31日利民公司取得习水县温水镇农贸市场1-4#楼的建筑工程施工许可证。2011年利民公司法定代表人张永余与温水项目部代表人王成贵签订了《习水县温水农贸市场工程项目承包合同》，约定将温水农贸市场一、二期工程承包给王成贵，利民公司对该项目所产生的利益不占收成，只按照工程房屋销售总额的1%收取管理费等内容。2011年10月10日，以出借方（甲方）为何云彬、借款方（乙方）为王成贵、借款方（乙方）温水项目部、担保方（丙方）习水县温水镇开源农贸综合服务有限公司，签订了一份《担保借款合同》。约定：一、乙方向甲方借款金额人民币伍佰叁拾壹万元整（小写：5310000.00元）。其中279万元通过银行转账交付，252万元以现金交付。二、借款用途房地产项目开发建设；三、借款期限壹年，自2011年10月11日起自2012年10月10日止；四、借款利息为月利息10.5万元；五、还款方式为自借款发生之次月起，每月10日之前分别归还本、息各10.5万元共计21万元，剩余本、息300万元于2012年10月10日前一性还清。甲方收账账户为何云彬农行卡号；六、抵押条款为乙方以坐落在温水镇东区农贸市场1、2、3、4号楼第1层、建筑面积约为1200平方米的28间房屋（商业用房）提供抵押担保。同时特别约定，乙、丙主动提出由甲方安排一名财务人员到已、丙单位任出纳。同时约定了违约责任。2011年10月10日何云彬通过中国工商银行向王成贵转账124万、通过中国建设银行向王成贵转账20万元、2011年10月15日何云彬通过中国建设银行向温水项目部转账135万元，共计279万元。2011年10月10日王成贵签名出具一张内容为“今收到何云彬现金贰佰伍拾贰万元整”，同时温水项目部还在该收条上盖上公章。2011年10月11日被告利民公司终止原法定代表人母明忠于2007年6月17日授权王成贵委托的所有权限，王成贵继续担任温水农贸市场项目部经理职务，有关工作事项，另行授权。2011年11月15日以出卖方为温水项目部、买受人为何云彬、李静签订了一份销售合同编号为WS-4-1-06的商品房买卖合同，约定温水项目部将其在温水镇东区农贸市场开发的第4幢1层5至12号，商用砖混结构，层高4.2米，建筑面积307.93㎡，套内面积298.26㎡，公摊9.67㎡的门面卖于二原告，每平方米2249.00元，房款总计671287.00.00元。出卖人逾期交房30日后，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。温水项目部在该份合同上盖有公章、王成贵在该份合同上盖有私章，何云彬、李静该该份合同签字捺印。2011年11月15日何云彬、李静向习水县住房与城乡建设局申请商品房预售备案，该局于同年同月17日同意备案。2011年11月19日，形成了一份盖有王成贵私章、温水项目部公章的收据，内容为：“今收到何云彬23间门面购房款人民币大写壹佰玖拾叁万壹仟捌佰肆拾捌元整（1931848.00元）此款从我公司及王成贵借何云彬伍佰叁拾壹万元中充抵（5310000.00元），我公司及王成贵尚欠何云彬借款叁佰叁拾柒万捌仟伍拾贰元整（3378152.00元）”；2011年12月21日，再次形成一份王成贵盖私章、温水项目部盖公章的收据，内容为：“今收到何云彬购买温水镇农贸市场的陆间门面，贰间住房的房款人民币共计人民币柒拾捌万壹千壹佰玖拾陆元整（此款从习水县利民房地产开发有限公司温水开发项目部此前借款何云彬的款项中充抵）”。2012年1月9日，何云彬向利民公司发了一份债权求偿函，告知利民公司温水项目部向其借款531万元，在该项目部将29间门面及2间住房卖给债权人后，仍欠2596956元，因王成贵下落不明，特向利民公司主张权利，要求利民公司归还借款、交付房屋及办理过户手续。2012年2月20日何云彬向习水县地方税务局缴纳其他印花税和契税共计58921.36元。2012年3月20日何云彬向习水县住房和城乡建设局申请办理与温水项目部签订的ws-1-1-04-05、ws-1-1-07、ws-2-1-06、ws-2-1-18-19、ws-4-1-06、ws-4-1-04《商品房买卖合同》购买的温水项目部门面房23间。2012年10月16日，习水县住房和城乡建设局向何云彬回复，由于利民公司于2011年10月11日起终止了原法人母明忠于2007年6月17日授权王成贵的权限，因此告知其申请的办理《房屋所有权》所提供的相关手续不符合办证规定，须提供利民公司确定新的项目负责人并授权委托后提供合法手续方可办理。另查明：被告温水项目部财务公章在签订《担保借款合同》后交由借款介绍人曾献洪保管，后项目部公章也交由其保管。以上事实有各方当事人陈述、利民公司营业执照、《担保借款合同》、《商品房买卖合同》、关于对何云彬申请办理房屋所有权证的回复、银行凭证、税收通用完税证、收据、温水镇农贸市场土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、授权委托书、利民公司（2011）委字第01号、《习水县温水农贸市场工程项目承包合同》等证据，经庭审质证属实，本院予以采信佐证。本院认为，本案形式上虽有温水项目部及其负责人王成贵与二原告签订的《商品房买卖合同》，双方约定温水项目部将温水镇东区农贸市场开发的第4幢1层5至12号门面房8间卖于二原告，购房款从原告何云彬已借给王成贵、温水项目部的借款中直接扣除。但实际上，本案中买卖的房屋就是被告温水项目部、王成贵及案外人与原告何云彬所签订的《担保借款合同》中的抵押物，所谓的购房款就是该笔借款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条明确规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期间届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。二原告在债务履行期还未届满时，在未通过中介机构对抵押物进行折价的情况下，直接以自行约定价格通过《商品房买卖合同》这样一种形式将抵押物直接归债权人所有的行为与法相悖。再者，《中华人民共和国担保法》第四十三条规定，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。本案中原告何云彬与温水项目部等签订的《担保借款合同》中的抵押并未办理抵押物登记，根据法律规定，不得对抗第三人。现在客观上，被告温水项目部债务多于债权。原告以《商品房买卖合同》这种形式上合法的买卖合同关系，将借款担保抵押物直接变为债权人所有的方式，变相于让原告何云彬直接得到受偿，客观上对抗了其他合法债权人，明显侵害其他合法债权人的利益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的，合同无效”的规定，该《商品房买卖合同》实质就是规避法律的一种形式，该《商品房买卖合同》无效，对二原告的诉讼请求不予支持。本案何云彬借款给被告温水项目部、王成贵是事实，双方实际存在的是民间借贷关系，因温水项目部不具有法人资格，故原告何云彬可就未得到偿还的借款向王成贵、被告温水项目部、被告利民公司另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国担保法》第四十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告何云彬、李静的诉讼请求。诉讼费50元，由原告何云彬、李静负担。如不服本判决，应自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时向本院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 张小英审 判 员 饶太平代理审判员 谭应勇二〇一四年九月十九日书 记 员 何义义 微信公众号“”