（2014）文民初字第1028号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2014-12-29
案件名称
王志军与王家平土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
文安县人民法院
所属地区
文安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王志军,王家平
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十五条
全文
河北省文安县人民法院民 事 判 决 书（2014）文民初字第1028号原告王志军。委托代理人高春玲，河北恒威律师事务所律师。委托代理人关方园，河北恒威律师事务所律师。被告王家平。委托代理人尚学仕，湖北省十堰市援民法律服务所法律工作者。委托代理人卜文波，湖北省十堰市援民法律服务所法律工作者。原告王志军与被告王家平土地租赁纠纷一案，本院于2014年4月18日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员张超独任审判，于2014年5月23日、2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告王志军的委托代理人高春玲、关方园，被告王家平及委托代理人尚学仕、卜文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告依法取得文安县国营李庄农场“大三角地”的土地使用权后，原、被告签订书面土地使用权租赁合同，原告将“大三角地”内面积为3.8亩的土地租赁给被告使用，租赁期限自2012年4月1日至2013年4月1日止。合同约定租赁期限届满后，被告仍继续租赁使用该土地，但未签订书面租赁合同，现原告要求解除租赁合同，被告却无理拒绝，仍继续占用该土地，故诉至法院，要求解除原、被告之间的租赁合同、被告恢复租赁土地地貌。被告辩称，原告在诉状中主张的事实掩盖了客观事实真相，2007年初，原告对李庄农场“大三角地”修平道路、水电到位后，原告及其合伙人刘善春曾召集被告等人讲，你们可以在李庄农场“大三角地”内建制板厂，每亩每年地价比黄淀庄大队土地使用费低200元，并承诺这块地可以使用到2034年，因此被告先后联系多家家乡人来这里各自投资盖房、建厂、购买机械设备，长期从事制板的加工生产。至于只签订了一年的土地使用合同，是因为原告考虑到被告一时不能交付多年的土地使用费，才一年一年的签订合同，自2010年至今未签订合同，被告直接按年缴纳土地使用费，由此可见原告主张的只签一年租赁合同是不真实的；原告签订的为期一年的土地有偿使用协议的行为违反了土地承包法的规定，承包土地（耕地、林地、草地）期限为30年；在承包期内，发包方不得单方解除承包合同；土地承包应当签订书面承包合同。原告取得该宗土地时明知承包期不得少于30年、明知应当签订书面承包合同、明知不得单方解除合同而故意与被告签订临时一年的土地有偿使用协议，其行为违反了土地承包法的规定，其主观存在明显的过错；原告要求被告恢复土地地貌并赔偿占用土地造成损失的主张，一是没有法律依据，二是双方签订的所谓协议也没有此项约定，因此，法院应驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、2003年12月12日文安县国营李庄农工商公司与文安县李庄农场同程永林签订的土地折抵债务协议和2006年12月29日程永林与原告王志军签订的土地使用权转让协议各一份，用以证实原告对出租给被告的土地享有合法的使用权；证据2、2012年4月1日由原告王志军与被告签订的土地有偿使用协议书一份，用以证实原、被告签订的土地有偿使用期限为一年，截止到2013年4月1日止；证据3、文安县公证处2014年3月29日所作出的（2014）文证经字第22号公证书及搬迁通知，用以证实原告于2014年3月29日已通知被告限期搬迁，原、被告在2012年所签订的土地有偿使用协议书期限届满后已视为不定期租赁，原告在同被告履行不定期租赁合同中，已通知被告要求解除合同，同时给了被告合理的搬迁时间。被告质证意见为，对原告证据1的真实性、合法性没有异议，被告认为该证恰恰能证实土地使用承包权的期限是30年，被告已租了3年，还应有27年的使用权；对原告证据2的真实性没有异议，但对其合法性有异议，不符合法律的相关规定；对原告证据3的真实性无异议，对其合法性有异议，2012年-2013年签订的合同是不定期租赁合同是违反法律规定的。被告为证实自己的主张，向本院提供证据如下：证据1、致左各庄人民法庭一封信、37户投资制板业投资情况说明书各一份，用以证实原告与被告在内的37户口头约定土地承包经营期限为27年，还证实包括被告在内的37户盖房、建厂和购买机械设备是已履行了27年口头土地承包经营行为，且原告已接受，该口头约定已成立；证据2、被告已盖房、建厂和购买机械设备的照片、光碟，用以证实被告盖房、建厂和购买机械设备是履行与原告口头约定27年土地承包经营行为；证据3、证人陈某、谢某、黎某证言，用以证实原告与被告口头约定土地承包经营权为27年，以及原告没签订书面土地承包合同存在明显过错。原告质证意见为，对被告证据1中的信件，其内容属于证人证言，口头承诺30年，不具有真实性。关于投资统计表不具有真实性，与本案不具有关联性；对被告证据2的真实性无异议，但不能证实被告的抗辩理由；对被告证据3，因三个证人与被告均系原告出租土地的承租人，他们之间有共同的利益关系，所以其证言不具有真实性，不予认可。经原、被告举证、质证，结合双方在庭审中的陈述，本院对上述证据认定如下：原告提供的证据1，被告没有异议，且能够证实原告对出租给被告的土地享有合法的使用权；原告提供的证据2，被告对其真实性没有异议，证实原、被告签订的土地有偿使用期限为一年，截止到2013年4月1日止；原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，故本院确认其证据效力。被告提供的证据1、2，虽能证明被告自2007年即在所承租的土地上盖房、建厂和购买机械设备从事制板加工生产的事实，但均无法证实与本案原告存在承包经营期限为27年的这一抗辩主张；被告提供的证据3，原告有异议，因证人与被告属同一利益群体，其所作证言不能单独作为认定案件事实的依据，故缺乏证据效力。经审理查明，原告于2007年取得文安县国营李庄农场“大三角地”的土地使用权后，与被告签订土地有偿使用协议书，将其中的3.8亩土地使用权以每年10500元的价格出租给被告用于木材加工使用，租赁期限自2012年4月1日至2013年4月1日止。合同约定租赁期限届满后，被告仍继续使用上述土地。现原告要求解除与被告之间的土地有偿使用合同并将所租赁的土地返还原告。又查明，本案在诉讼过程中，原告放弃了“要求被告赔偿因占用该土地给原告造成损失”的诉讼请求。在调解阶段，原告表明已经为被告提供了相应的用于木材加工场地，并自愿补偿被告5000元搬迁费用。另查明，本案案由应属土地租赁合同纠纷。本院认为，原、被告签订的土地有偿使用协议实质为土地租赁合同，该合同是在双方当事人自愿的基础上订立的，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告签订的土地有偿使用协议中约定土地使用期限至2013年4月1日止，自2013年4月1日以后继续使用土地的应为不定期租赁，现原告要求解除租赁合同并于合理期限之前已通知被告，符合法律规定。故对原告要求解除与被告的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在订立土地有偿使用协议时未对解除合同后因搬迁问题给被告所造成的损失进行约定，原告自愿为被告进行补偿，并不违反法律规定，本院予以确认。对于被告主张原告的行为违反了《中华人民共和国农村土地承包法》规定及与原告口头约定土地使用期限是27年的抗辩理由，因《中华人民共和国农村土地承包法》中所称农村土地，是指依法用于农业的土地，而本案中被告占用土地是用于加工生产，并非用于农业，故不应适用该法的相关规定；根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。租赁期限不得超过二十年。本案被告未能提供出与原告已达成长达27年的土地使用合同等相关书面证据，故对被告的以上抗辩主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的土地有偿使用协议；二、被告王家平于本判决生效后十五日内将所占用土地上的附着物予以清理，并向原告返还所占用的土地；三、原告补偿被告搬迁费5000元，于本判决生效后五日内履行。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取50元，由被告王家平负担（上述费用原告已垫付，本判决生效后五日内由被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。代理审判员 张超二〇一四年九月十九日书 记 员 崔清 来源：