（2014）佛三法民二初字第715号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2014-12-22
案件名称
（2014）佛三法民二初字第715号佛山市美家苑物业服务有限公司与吴翠霞,冯慧仪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛三法民二初字第715号原告：佛山市美家苑物业服务有限公司。法定代表人：陈书凯。被告：吴翠霞，女，1952年8月7日出生，住佛山市三水区。被告：冯慧仪，住佛山市三水区。原告佛山市美家苑物业服务有限公司诉被告吴翠霞、冯慧仪物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由代理审判员陆兰欢适用简易程序于2014年9月10日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的法定代表人陈书凯到庭参加了诉讼。被告吴翠霞、冯慧仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：原告与佛山市三水区汇丰花园第三届业主委员会签订《汇丰花园物业管理服务合同》，从2012年4月1日起为该小区提供物业管理服务。两被告是该小区＊＊＊＊房的业主，其自2012年4月1日起拖欠物业服务费及公共水电费。原告多次催收未果，因此，诉请法院判令：1、被告吴翠霞、冯慧仪支付2012年4月1日至2014年5月31日物业服务费1167.81元；2、被告吴翠霞、冯慧仪按合同约定以欠费金额日3‰的标准支付滞纳金1313.41元；3、被告吴翠霞、冯慧仪支付2012年、2013年公共水电费合计100元；4、原告为查询两被告产权信息而支出的查询费25元由两被告负担；5、本案诉讼费用由两被告负担。在庭审过程中，原告请求变更诉讼请求第2项为：被告按欠费金额日1.5‰的标准支付滞纳金。原告在诉讼中提供以下证据：1、《被告产权登记信息表》一份，证明两被告的诉讼主体资格及涉案房屋的建筑面积。2、《被告应支付物业服务费与违约金明细表》一份，证明被告拖欠物业服务费及滞纳金的具体情况。3、《汇丰花园物业管理服务合同》、《证明》各一份，证明原告与汇丰花园第三届业主委员会签订协议，委托原告为该小区全体业主提供物业服务并就双方的权利义务等内容作出了约定，原告管理该小区具有合法性。4、《汇丰花园小区关于调低收费标准及美家苑物业公司再续服务的意见再表决结果公告》及《补充协议》各一份，证明在有关部门主持下，过半数业主投票同意原告调低收费标准继续提供服务，且就该小区的后续管理在原有《汇丰花园物业管理服务合同》基础上作出补充。5、发票一张，证明原告到相关部门查询涉案房屋产权登记情况所支付的费用。被告吴翠霞、冯慧仪在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。经审查，原告提供的证据是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，且与本案事实具有关联性。两被告未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，故本院对原告提供的上述证据均予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告与佛山市三水区汇丰花园第三届业主委员会签订《汇丰花园物业管理服务合同》，从2012年4月1日起为该小区提供物业管理服务。根据上述合同，小区业主应于每月10日前，按其房屋建筑面积，以每月0.7元／平方米的标准向原告交纳物业服务费，不按时足额交费的，按欠费金额日3‰的标准支付违约金。2012年7月，在有关部门主持下，该小区对是否由原告继续提供服务进行表决，过半数业主投票同意由原告调低收费标准继续提供服务。2012年8月15日，原告与该小区业主委员会签订《补充协议》，就该小区的后续管理在原有《汇丰花园物业管理服务合同》基础上作出补充。根据该协议，从2012年8月1日起，住宅的物业服务费收费标准调整为按房屋建筑面积每月0.55元／平方米收取，且公共水电费由业主以50元／年的标准向原告预交，若业主欠交物业服务费和公共水电费超过1个月的，原告有权依法追收并从欠费之日起按欠费金额日3‰的标准收取滞纳金。两被告是该小区＊＊＊＊房的业主，房屋建筑面积为82.24平方米，其自2012年4月1日起拖欠物业服务费及公共水电费。现原告起诉主张滞纳金从欠费次月1日起计至2014年5月31日，且在庭审中请求变更滞纳金的收取标准为按欠费金额日1.5‰计算。另查明，原告于2012年7月暂停向该小区提供物业管理服务，也不主张向业主收取该月的物业服务费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与佛山市三水区汇丰花园第三届业主委员会签订的《汇丰花园物业管理服务合同》合法有效，对包括两被告在内的全体业主均有约束力。同时，物业服务合同属于当事人意思自治的民事合同，在不违反法律、法规的情况下，双方协商一致可变更合同内容，变更后的内容依法对双方均具有合同效力。2012年7月，在有关部门主持下，过半数业主投票同意由原告调低收费标准继续提供服务，该投票方式符合法律法规的规定，投票事项及结果应予尊重。2012年8月15日，业主委员会与原告签订《补充协议》，对该小区调整收费标准等后续管理事项作出补充约定，该协议对包括两被告在内的全体业主同样具有约束力，自2012年8月1日起，全体业主应当按照新的标准交费。现两被告未按期交纳相应的物业服务费及公共水电费，已经构成违约，原告诉请两被告支付2012年4月至2012年6月、2012年8月至2014年5月的物业服务费用合计1167.81元（0.7元／平方米／月×82.24平方米×3个月＋0.55元／平方米／月×82.24平方米×22个月=1167.81元）及2012年、2013年公共水电费合计100元，合法有据，本院予以支持。关于产权信息查询费，因《汇丰花园物业管理服务合同》及《补充协议》对此均没作约定，该费用超出两被告对自身违约责任的预期；而且原告作为该小区的物业管理服务公司，理应注意收集及保存小区业主的相关档案资料，该费用并非必须产生的，故对原告该项请求，本院不予支持。关于滞纳金，原告请求从欠费次月1日起按欠费金额日1.5‰计至2014年5月31日，属于自行处分自己的权利，本院予以认可。同时，滞纳金实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于原告并未举证证明其该项损失，故本院推定其实际损失为两被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失。虽原告已将滞纳金的收取标准调整为按欠费金额日1.5‰计算，但仍明显高于原告的损失，故对滞纳金本院予以调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，对原告主张的过高部分不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告吴翠霞、冯慧仪应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市美家苑物业服务有限公司支付2012年4月至2012年6月、2012年8月至2014年5月的物业服务费用1167.81元及滞纳金（滞纳金计算如下：①2012年4月至6月物业服务费的滞纳金，以每月欠缴的物业服务费57.57元为基数，分别从欠费次月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至2014年5月31日止；②2012年8月至2014年5月物业服务费的滞纳金，以每月欠缴的物业服务费45.23元为基数，分别从欠费次月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至2014年5月31日止）。被告吴翠霞、冯慧仪应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市美家苑物业服务有限公司支付2012年、2013年公共水电费合计100元。三、驳回原告佛山市美家苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告吴翠霞、冯慧仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 陆兰欢二〇一四年九月十九日书 记 员 李慧慧