（2014）房民初字第05130号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2015-04-02
案件名称
李义与孙强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李义,孙强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2014）房民初字第05130号原告（反诉被告）李义，男，1959年12月29日出生。委托代理人张海涛，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）孙强，男，1989年4月18日出生。委托代理人丁燕汀，北京市嘉安律师事务所律师。原告（反诉被告）李义与被告（反诉原告）孙强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何双全独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李义及其委托代理人张海涛，被告（反诉原告）孙强的委托代理人丁燕汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李义（反诉被告）诉称：2012年4月8日，原被告双方经协商达成租赁合同，合同规定原告将座落于北京市房山区××镇××村东北的晾晒场租赁给被告使用，租期为三年即2012年4月8日至2015年4月7日止，租金为每年1.5万元，同时还规定了违约等其他条款。合同签订后，原告履行了合同所规定的义务，但被告关于租金却一拖再拖，更有甚者最后干脆拒不交租金。此后，原告多次催促被告，但被告至今仍未付。无奈诉至法院要求判令解除原告与被告于2012年4月8日签订的晾晒场租赁协议，并立即腾退该租赁场地，被告给付原告所拖欠2013年度的租金1.5万元及至被告实际交付给原告该租赁场地之日止的租金。被告孙强（反诉原告）辩称：被告与原告在2012年4月8日签订了租赁协议，被告交付了2012年4月8日至2013年4月7日的租金一万五千元。被告与原告之间虽然签订了场地租赁合同，但并没有实际履行，原因是该租赁的场地被北京市房山区××镇××村修理水道而占用。对此原告李义负有责任，签订合同时原告并没有告知被告，该场地是无法使用的。原告并没有该场地的转租权，特别是转租给非本村的城镇居民使用，不符合程序，因非本村的人员对集体所有土地的出租或承包，应经过村民委员会三分之二以上的代表同意才有效。所以该协议是无效的。综上所述，原告起诉被告与事实不符，请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告孙强诉称：2012年4月8日孙强与李义签订了租赁协议，但该协议无效，并且李义主观具有全部过错。该租赁协议之标的被北京市房山区××镇××村修理水道而占用。在签订租赁协议时李义并没有告知孙强，做了隐瞒。该场地无法使用。李义并没有该场地的转租权，特别是转租给非本村城镇居民使用，且不符合程序，因非本村的人员对集体所有土地的出租或承包，应经过村民委员会三分之二以上的代表同意才有效。因该租赁场地孙强没有使用，且租赁协议是无效的，所以李义应返还反诉原告1.5万元租金。综上，李义主观上负有全部过错，应承担全部责任，并且给孙强造成了损失，所以请求法院判决认定孙强与李义签订的租赁合同无效，李义返还反诉原告租金1.5万元。反诉被告李义辩称：不同意孙强所提出的反诉请求，孙强所说不属实。孙强反诉要求确认合同无效，我们认为与本诉不是同一个法律关系，李义起诉孙强是租赁合同纠纷，要求返还土地以及租金的给付问题，而孙强所提的是一种确认之诉。如果孙强认为该协议有无效的条件或者无效的情况应该另行起诉，不属于反诉的范围之内。李义与孙强签订租赁协议之后，给付了当年的1.5万元租金，说明双方签订的协议已经履行了，场地李义已经交付给孙强使用，至于是否在该场地当中进行实际经营那是孙强自己的问题。在租赁之后，孙强在该场地进行了实际经营，收废铁。房山区人民法院当时有九个人起诉孙强要求给付废铁款及液化气款，场地上没有任何水道，不存在影响孙强经营的条件。经审理查明：李义系北京市房山区××镇××村村民，其承租了位于该村东北晾晒场土地一块。2012年4月8日，李义与孙强签订《租赁协议》一份，该协议部分载明：“甲方李义，乙方孙强。一、甲方将位于××村东北晾晒场租赁给乙方经营使用，乙方根据本协议约定享有自主经营、管理权及承包收益权。二、租期为三年，即从2012年4月8日至2015年4月7日止。三、乙方承包期内租赁费为每年一万五千元。即每年应向甲方缴纳租赁费一万五千元。本协议签订时乙方向甲方缴纳本年租赁费，此后每年4月8日前向乙方缴纳下年租赁费。”协议签订后，李义向孙强交付了场地，孙强给付了李义2012年4月8日至2013年4月7租赁费15000元。2014年6月18日，北京市房山区××镇××村出具证明，李义在租赁东北场院期间可以出租。上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、××村村委会证明等证据在案佐证，上述证据经庭审质证并经本院核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：李义与孙强所签订的租赁合同为双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性法律规定，应为有效协议，双方当事人均应依约履行。本案中，李义交付了场地，孙强支付了合同第一年的租金15000元。孙强自2013年4月8日至今一直未再向李义交纳租金，孙强的行为致使李义无法实现出租土地收取租金之合同目的，现李义诉至法院要求解除双方之间签订的租赁协议，孙强在庭审中主张合同无效，但在合同有效的情况下亦同意解除租赁协议，对此，本院不持异议。李义要求孙强返还场地，给付拖欠租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。孙强认为李义隐瞒事实导致其未能使用场地的主张，孙强未能提供证据证明，本院不予采纳。本案审理过程中，孙强提出反诉，请求法院判令李义与孙强签订的租赁合同无效并返还租金，本院认为孙强的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李义与被告孙强于二〇一二年四月八日签订的《租赁协议》；二、被告孙强于本判决生效后十日内返还原告李义场地；三、被告孙强给付原告李义自二○一三年四月八日至本判决生效之日的租金，按每年一万五千元计算，于本判决生效后十日内执行清；四、驳回反诉原告孙强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八十八元，由被告孙强负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费八十八元，由反诉原告孙强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 何双全二〇一四年九月十九日书 记 员 高莹洁 来自：