（2014）海中法民一终字第1095号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2014-12-08
案件名称
陈邦华与海南恒金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈邦华,海南恒金房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第1095号上诉人（原审原告）：陈邦华，男，1967年10月27日出生，汉族。委托代理人：曾雷，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南恒金房地产开发有限公司。法定代表人：林敏，该司总经理。上诉人陈邦华因与被上诉人海南恒金房地产开发有限公司（下称恒金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月3日受理后，依法组成由审判员傅海燕担任审判长、审判员李必雄、代理审判员王戡参加的合议庭对案件公开开庭进行了审理，上诉人陈邦华的委托代理人曾雷到庭参加诉讼，被上诉人恒金公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年12月25日，陈邦华为买受人与恒金公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》一份，约定陈邦华购买恒金公司开发位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧的“碧水名城”小区房屋一套，房号为C1-301号，建筑面积171.57平方米；房款943635元。陈邦华应于签订合同当日支付首付款283635元，余款66万元申请银行按揭贷款；恒金公司应当在2010年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门办理工程竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付陈邦华使用。恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，陈邦华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理：第1项为：陈邦华退房，恒金公司在陈邦华提出退房要求之日起90日内将陈邦华已付房价款退还给陈邦华，并按已付房价款的0.1%赔偿陈邦华损失；第2项为：陈邦华不退房，恒金公司按已付房价款的0.1%向陈邦华支付违约金；第3项为空白。合同签订当日，陈邦华、恒金公司还签订了《合同补充协议》一份，其第九条约定：买受人在办理房屋交付手续前应依法规之规定缴交物业专项维修基金。买受人拒绝足额缴纳该项基金则出卖人有权暂缓交付房屋；第十三条：买受人在通知的期限内未提供办理房屋权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人自负，等。合同签订后，陈邦华向恒金公司支付了全部购房款943635元。恒金公司向陈邦华出具了销售不动产专用发票。2011年6月10日，海口市建设工程质量安全监督站给恒金公司出具了《建筑工程施工质量监督意见》，载明：恒金公司开发的“碧水名城”工程经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对建设工程质量进行验收，验收组结论为该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准，经该站监督，同意验收组质量验收结论。2011年5月25日，恒金公司通过邮政挂号信的方式向陈邦华发出“入住通知书”，通知陈邦华在2011年6月9日正式办理房屋交付手续。同年7月16日，恒金公司再次通过邮政挂号信的方式向陈邦华发出“交房通知书”，要求陈邦华在2011年8月1日前办理交房手续。后陈邦华以恒金公司未按时交付房屋为由，向原审法院起诉，诉讼请求为：恒金公司向陈邦华支付逾期交房违约金，自违约的次日起计至房屋经验收合格并实际交付陈邦华之日止。经审理，作出（2011）美民二初字第309号判决，判决认定：2011年8月1日视为恒金公司履行交房义务的时间；从2010年4月29日起至2011年8月1日止，恒金公司逾期交房460天，应按合同的约定，按陈邦华已交付房价款943635元的每日万分之一计付违约金43407元给陈邦华；驳回陈邦华的其他诉讼请求。判决后，陈邦华、恒金公司均不服，上诉海口市中级人民法院，海口市中级人民法院于2012年7月12日作出（2012）海中法民一终字第630号判决，维持了上述判决。另查明，2013年12月12日，海口市规划局出具了《海口市建设工程规划核实意见书》，对恒金公司建设的碧水名城（恒金花园）三期C1、C2、D1栋及地下室经核实，认定符合规划审批要求。庭审后，法庭要求陈邦华提交缴交物业专项维修基金的凭证，陈邦华未提交；要求恒金公司提交涉案房屋所在楼房的整幢房产总证，恒金公司也未能提交。陈邦华在原审提出的诉讼请求为：一、判令调整恒金公司向陈邦华支付逾期办理权属登记的违约金数额，调整方式为自2012年8月2日起至恒金公司办理过户手续之日止。按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款943635元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为114538元。2、本案诉讼费由恒金公司承担。原审法院判决认为：陈邦华与恒金公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，均属有效合同，应受法律保护。关于恒金公司因逾期办理产权证是否应承担违约金的问题。已发生法律效力的（2012）海中法民一终字第630号判决认定恒金公司于2011年8月1日向陈邦华履行了交房义务。恒金公司履行交房义务后，按照陈邦华、恒金公司双方关于产权登记的约定：恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，陈邦华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“双方同意按第项处理”双方虽然未填写选项，但选项后的第1项和第2项已填写实际内容，而第3项为空白。因此，根据交易习惯，可知陈邦华、恒金公司双方的实际选项应为第1、2项。而陈邦华选择不退房，故实际实施为第2项：陈邦华不退房，恒金公司按已付房价款的0.1%向陈邦华支付违约金。至今，恒金公司没有证据证明自己在履行向陈邦华交房义务后，已将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关办理备案及办理产权证；也没有证据证明恒金公司为向产权登记机关办理权属登记备案而向陈邦华发出提交相关资料的通知等文件，故陈邦华要求恒金公司承担逾期办理房产登记的违约金，予以支持。陈邦华认为双方对违约金数额没有进行约定的意见，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，恒金公司应向陈邦华支付逾期办理房产登记的违约金人民币944元。二、驳回陈邦华的其他诉讼请求。诉讼费3684元（其中案件受理费2591元，保全费1093元）由陈邦华负担3680元，恒金公司负担4元。陈邦华不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“根据交易习惯，可知原、被告双方的实际选项为第1、2项，而原告选择不退房，故实际实施为第2项：原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。”“原告认为双方对违约金数额没有进行约定的意见，没有事实依据，本院不予支持。”上述认定属于一审法院认定事实不清，适用法律错误。按照我与恒金公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：恒金公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由恒金公司提供的资料产权登记机关备案，如因恒金公司的责任，我不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“双方同意按第项处理，”我与恒金公司均未在上述空格处填写任何的选项，从中也可以视为双方对恒金公司逾期办证的违约责任没有任何的约定，而没有约定时就应按相关法律规定来履行，而根据《》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）中第三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％即中国人民银行参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故如果按照交易习惯，恒金公司应按上述标准向我支付逾期办证违约金。而一审法院认为：根据交易习惯，可知我、恒金公司双方的实际选项为第1、2项，这一认定根本站不住脚，这是一审法院明显偏袒恒金公司，减轻恒金公司所受到的逾期办证的责任。首先，以上已经表明应视为双方对恒金公司逾期办证的违约责任没有任何的约定来处理，而且退一万步来说，即使我选择第1、2项，但恒金公司按照购房款0.1%赔偿我损失，该违约金数额显然过低，截止到我上诉之日，我仍未取得房产证，恒金公司已经违约长达两年之久。如果按照合同约定，不论是违约一天还是十年，还是永久的违约下去，恒金公司逾期办证的违约责任就仅仅需承担几百元的违约金，并且跟其他大多数业主的违约金数额比例进行对比，其他业主可以获得几万元甚至十几万元的违约金，如此约定显然不公平，最终也不符合法律的规定。而按最高人民法院《民法通则意见》第72条规定：“双方签订合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平”，如果恒金公司按照购房款0.1%赔偿我损失的约定明显违反公平原则，也明显违反等价有偿原则，根据《合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，按照0.1%赔偿的违约金计算标准明显是在免除恒金公司责任，故条款应为无效。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据以上法律规定，约定的违约金应当以造成的损失为参考标准，过高或过低都可以请求减少或增加。具体到本案中，我的实体权利未得到任何保障，而造成的损失却又无法用金钱来具体确定，因为恒金公司无法办理出房产证，导致我想变卖房屋或者将房屋用于抵押都没法实现，我用自己其他获得房产证的房产用于抵押就可以获得钱款，这就是实实在在的损失。现依据《合同法》第114条第二款中“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的有关规定，即使我选择了第1、2项，也应该对该过低的违约金进行调整，调整成按照自2012年8月2日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息向我支付违约金。为此，请求：一、依法判令撤销（2014）美民一初字第191号民事判决书；二、依法改判调整恒金公司向陈邦华支付逾期办理权属登记的违约金数额，调整方式为自2012年8月2日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即每逾期一日按购房款943635元的万分之2.55的标准）计算，暂计算至起诉之日为114538元；三、本案一审、二审的诉讼费由恒金公司承担。恒金公司未作答辩。二审期间，陈邦华、恒金公司未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，已生效的本院（2012）海中法民一终字第630号民事判决已确认恒金公司于2011年8月1日向陈邦华履行了交房义务。依《商品房买卖合同》的约定，恒金公司应于2012年8月1日前将办理权属登记需由恒金公司提供的资料报产权登记机关备案。就如因恒金公司的责任陈邦华不能在规定期限内取得房地产权属证书该如何处理问题，双方在“双方同意按第项处理”里虽未填写第几选项，但在其后的第1选项、第2项分别写明“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”、“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，而在《商品房买卖合同》的实际履行过程中，陈邦华并未选择退房，因此，应认定如因恒金公司的责任陈邦华不能在规定期限内取得房地产权属证书时，双方按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定进行处理。本案中，陈邦华所购房产至今尚未办理权属证书，而恒金公司无法提供证据证实其具有免责的情形，恒金公司应按前述约定承担向陈邦华支付逾期办证的违约金。原审判决确定恒金公司按已付房价款的0.1%向陈邦华支付违约金并无不当，陈邦华就此提出的上诉理由因无法提供证据证实因恒金公司逾期办理权属证书造成其实际损失的具体数额，而《商品房买卖合同》中约定的逾期办理权属证书的相关条款是双方真实意思表示且未违反法律、行政法规强制性规定，陈邦华要求将双方约定的按已付房价款的0.1%调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金的请求，无法律依据。原审判决驳回陈邦华的该项请求，既符合双方的约定，又合乎法律规定。陈邦华就此提出的上诉理由无理，应予驳回。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2591元，由陈邦华负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅海燕审 判 员 李必雄代理审判员 王 戡二〇一四年九月十九日书 记 员 韦佳艺 微信公众号“”