（2014）穗增法民三初字第659号
裁判日期: 2014-09-19
公开日期: 2018-09-29
案件名称
魏文通与邝榆喆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市增城区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏文通,邝榆喆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字第659号原告：魏文通，男，1973年5月10日出生，汉族，住广东省增城市，被告：邝榆喆（曾用名邝汝婕、邝薷婕），女，1979年6月27日出生，汉族，住广东省增城市，委托代理人：李强，广东金日律师事务所律师。原告魏文通诉被告邝榆喆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏文通、被告邝榆喆及其委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏文通诉称：2009年11月10日，魏文通与邝榆喆签订《房屋买卖合同》，约定魏文通将位于增城市荔城街xxQ区6号107、108、109、111商铺以人民币1315000元价格转让给邝榆喆，邝榆喆先行支付魏文通90万元，余下415000元需在办理好过户手续或到公证手续时支付给魏文通。在合同签订后，魏文通协助邝榆喆将将上述商铺过户到邝榆喆名下。至今，魏文通多次要求向邝榆喆支付购房余款，但邝榆喆一直未能支付余下购房款及利息。为此，魏文通特向法院提起诉讼，请求判令，一、邝榆喆支付魏文通购房余款415000元；二、邝榆喆支付对应借款利息[从2013年7月26日计至还清购房款之日止，暂计至起诉之日止的利息为20750元（415000元×10个月×5‰）]；三、本案所有诉讼费由邝榆喆承担。诉讼过程中，魏文通变更第二项诉讼请求为，请求判令邝榆喆支付对应款的利息，从2013年6月8日起按银行贷款逾期利率计算，即在贷款利率上加收50%，暂计至13个月的利息为60693.75元（415000元×13个月×7.5‰×150%）。被告邝榆喆辩称：邝榆喆确实欠魏文通415000元购房余款未付，同意于2014年7月1日支付。但对于魏文通主张的利息，邝榆喆不同意支付，因邝榆喆之前已向魏文通表示付清房款，但魏文通不同意。另，邝榆喆还补充以下答辩意见，因魏文通违约在先，且给邝榆喆造成较大的经济损失且不愿意赔偿，所以邝榆喆才没有向魏文通支付415000元。若魏文通同意赔偿邝榆喆的经济损失，邝榆喆同意支付购房余款给魏文通。魏文通诉请的利息没有事实依据，双方在买卖合同中未作约定。且魏文通主张从2013年6月8日起计算利息及利息的计算标准没有法律依据。涉案房屋虽然已登记在邝榆喆名下，并不是魏文通协助邝榆喆办理公证的，魏文通从没有按约定为邝榆喆办理涉案房屋的过户手续，并导致邝榆喆无法出租涉案房屋。之后，邝榆喆找到涉案房屋的原产权人陈雄伟办理了公证手续，并支付相关公证费用才得以办理涉案房屋的过户手续，期间因政策变动，导致邝榆喆多支付了20多万元的税费，造成巨大经济损失。经审理查明：2009年11月10日，魏文通（甲方、转让人）与邝榆喆（曾用名邝薷婕、身份证号码）签订《房屋买卖合同》。该合同记载以下内容“一、甲方拟将位于增城市荔城街xxQ区6号107、108、109、111商铺的房地产转让给乙方，……。二、房屋买卖价格、付款方式甲、乙双方议定房屋交易总额为人民币大写壹佰叁拾壹万伍仟元正整。……付款方式：1、一次性付款：乙方于2009年11月9日付款甲方定金玖拾万元整，余下房款人民币肆拾壹万伍仟元整，甲、乙双方在2009年12月19日前到增城市土地房屋交易所办理好房地产权证过户手续时或到增城市公证处办理公证手续时，乙方一次性付清给甲方。三、权利保证约定甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在纠纷或权利障碍的，一概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。四、违约责任1、甲方中途不卖作悔约处理，甲方在悔约之日起5日内将所收定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方违约金及支付相应的中介费用。……七、……甲方必须在签订合同起15个工作日办理好以上所有房产过户或公证手续，如不能正常办理过户手续，一切责任由甲方负责及退回所有购房款给乙方。……。”同日，邝榆喆通过银行汇款方式向魏文通支付购房款90万元。签订合同过后，魏文通并未依约协助邝榆喆办理涉案房屋的过户手续，邝榆喆遂于2012年7月3日向本院提起诉讼，请求判令，一、魏文通就迟延履行合同向邝薷婕支付违约金，违约金从2009年12月19日起以90万元为本金按每日万分之五的标准计算至魏文通实际履行合同之日止；二、案件诉讼费由魏文通承担。该案审理过程中，魏文通提出反诉，请求判令，一、解除魏文通与邝薷婕于2009年11月10日所签订的转让增城市富鹏Q区6号107、108、109及111四间商铺的《房屋买卖合同》；二、魏文通退还邝薷婕90万元，邝薷婕返还魏文通租金(从2009年12月计至立案日共32个月，以5500元／月计)176000元，邝薷婕返还增城市富鹏Q区6号l07、l09及111三间商铺的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》给魏文通；三、邝薷婕腾空涉案房产返还交付给魏文通使用；四、邝薷婕承担诉讼费用。2013年3月27日，本院作出（2012）穗增法民一初字第1725号民事判决书，查明邝薷婕向魏文通支付购房款90万元后，魏文通将涉案房屋交付邝薷婕使用，并将涉案房产的拍卖资料复印件、其中三间房产的权属证书交付给邝薷婕。该判决认定，魏文通与邝榆喆于2009年11月10日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行；根据《房屋买卖合同》约定，魏文通应将涉案房屋过户至邝榆喆名下，魏文通未履行上述义务，已构成违约，但双方并未约定迟延履行违约金，因此邝榆喆主张魏文通支付迟延履行合同违约金，缺乏依据，不予支持。该判决书判决驳回邝薷婕的诉讼请求和驳回魏文通的反诉请求。魏文通不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，2013年11月22日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2646号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年3月29日，魏文通起诉陈雄伟、陈严兴、广东发展银行股份有限公司增城支行、邝薷婕等人，请求判令，一、陈雄伟依法履行义务，将其名下位于增城市荔城镇xx开发区Q区6号107号、108号、109号及111号四套房产过户到魏文通名下；二、陈雄伟承担在办理相应房产过户手续过程中所产生的费用约100000元；三、陈雄伟及陈严兴共同承担因陈雄伟未及时办理相应铺位的过户手续而导致魏文通的直接和间接经济损失1000元。四、广东发展银行股份有限公司增城支行积极协助魏文通办理增城市荔城镇富鹏开发区Q区6号107号、108号、109号及111号四套房产的过户手续。五、本案诉讼费由陈雄伟承担。该案审理过程中，魏文通撤回了第三项诉讼请求。2013年12月19日，本院作出（2013）穗增法民一初字第1081号民事判决书，查明位于增城市富鹏Q区6号107、108、109、111号房屋及土地均登记在陈雄名下，均无抵押查封，《国有土地使用证》证号为：增国用(1988)字第0030356-012501163xx号、增国用(1988)字第0030357-0l250116357号、增国用(1988)字第0030358-0l250116358号、增国用(1988)字第0030359-01250116359号；l996年11月，陈雄伟申请办领了上述4宗土地上4间房产的房屋所有权证，证号分别为粤房字第××号、第××号、第××号、第××号；2013年7月26日和2013年10月14日，陈雄伟将上述四套房产过户到了邝榆喆的名下。该判决书认定，由于陈雄伟已将涉案房屋过户至他人名下，魏文通的请求已不能实现；并判决驳回魏文通的诉讼请求。该判决已于2014年4月12日发生法律效力。2013年6月8日，陈雄伟与其配偶江萍共同办理了公证委托手续，共同授权黄瑞出售涉案房屋，以及到增城市国土房管部门的交易、过户手续等。2013年7月26日，位于增城市荔城镇富鹏开发区Q区6号107、109、111号三间房屋过户登记至邝榆喆名下，现地址分别为增城市荔城街沙园中路21号之十三、十一、八。2013年10月14日，经增城市国土资源和房屋管理局核准，位于增城市荔城镇富鹏开发区Q区6号108号房屋过户登记至邝榆喆名下，现地址为增城市荔城街沙园中路21号之十二。本院于2014年5月13日立案受理本案。第一次庭审中，邝榆喆答辩同意于2014年7月1日付清余下购房款415000元给魏文通，但邝榆喆至今仍并未履行付款义务。魏文通称2013年5月邝榆喆与陈雄伟办理了公证，邝榆喆就是通过这份公证书才将涉案房屋过户到其名下，《房屋买卖合同》第二条第一款约定的“办理好房地产权证过户手续时或到增城市公证处办理好公证手续时，乙方一次性付清给甲方”中公证手续就是指上述公证。邝榆喆抗辩，陈雄伟确实办理了公证，但这份公证并非合同所指的公证手续，而是陈雄公证委托他人协助邝榆喆办理涉案房屋的过户手续。第一次庭审过后，魏文通申请变更第二项诉讼请求，要求将利息变更为从2013年6月8日起计至付清购房款之日止，按银行贷款逾期利率计算，在贷款基准利率标准上加收50%。第二次庭审中，魏文通提供了从增城市国土资源和房屋管理局调取的陈雄与江萍于2013年6月8日公证委托黄瑞的公证书，拟证明魏文通通过诉讼才使陈雄伟协助邝榆喆办理了涉案房屋的过户手续，故魏文通主张的利息应从办理好上述公证手续之日起算。邝榆喆对上述公证书的真实性没有异议，反驳称因为涉案房屋是魏文通转让给邝榆喆，所以合同约定的公证手续是指魏文通将涉案房屋过户到邝榆喆名下的公证手续；且上述公证并非是因为魏文通的原因才使陈雄伟办理的公证手续，而公证书的内容是陈雄伟与江萍授权委托黄瑞的公证手续，不能视为魏文通将涉案房屋的产权转移的公证。另魏文通承认没有协助过邝榆喆与陈雄伟一起办理上述公证手续。诉讼过程中，本院依据魏文通的申请，于2014年5月16日作出（2014）穗增法民三初字第659号之一民事裁定书，查封了邝榆喆名下位于增城市××城街××号房屋。本院认为：魏文通与邝榆喆（曾用名邝薷婕）于2009年11月23日签订的《房屋买卖合同》经（2012）穗增法民一初字第1725号民事判决书认定为有效。邝榆喆已支付了90万元购房款给魏文通，仍有415000元余款至今未付，该事实双方当事人均认可，本院予以确认。涉案房屋分别于2013年7月26日、同年10月14日由陈雄伟过户登记到邝榆喆名下，故邝榆喆应按合同约定付清余下购房款415000元给魏文通。现魏文通诉请邝榆喆支付购房款余款415000元，于法有据，本院予以支持。关于魏文通诉请的利息问题。魏文通主张陈雄伟于2013年6月8日办理的委托公证手续之就是指合同第二条第一款“到增城市公证处办理好公证手续”，故从2013年6月8日起计算利息。本院对此不予认同，首先，《房屋买卖合同》是魏文通与邝榆喆双方签订，在合同未明确约定该公证手续还包括合同之外的第三方办理的公证手续的情况下，应理解为合同相对方针对涉案房屋的买卖或过户办理的公证手续。其次，魏文通并无证据证明，陈雄伟办理的委托公证手续是经魏文通协调、催促等行为促成。综上，魏文通主张从2013年6月8日起计算利息的依据不足，本院不予支持。鉴于（2012）穗增法民一初字第1725号民事判决书认定魏文通未按约定将涉案房屋过户至邝榆喆名下的行为构成违约，故按照公平原则，结合双方在履行涉案合同的实际情况衡量，魏文通诉请的利息应从其主张权利之日（即2014年5月13日）起算为宜，以415000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告邝榆喆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告魏文通支付购房余款415000元及利息（从2014年5月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）；二、驳回原告魏文通的其他诉讼请求。案件受理费8640元、诉讼保全费2700元，由原告魏文通负担965元，被告邝榆喆负担10375元。原告魏文通已预交案件受理费及诉讼保全费合计11340元，除原告魏文通负担的案件受理费965元外，其余的10375元本院不予退回，由被告邝榆喆在履行上述判决义务时一并迳付给原告魏文通。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费（包括反诉费）同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 卢艳晖代理审判员 赖雯丽人民陪审员 郑文峰二〇一四年九月十九日书 记 员 赵洁玲附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”