（2014）青民一终字第1833号
裁判日期: 2014-09-18
公开日期: 2014-12-11
案件名称
刘强与青岛华宇房地产开发有限公司、青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛华宇房地产开发有限公司,刘强,青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第1833号上诉人（原审被告）青岛华宇房地产开发有限公司。法定代表人牛瑞华，董事长。委托代理人田会强，山东中苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘强。委托代理人孙红方，山东泰成律师事务所律师。原审被告青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部。负责人朱建华，经理。上诉人青岛华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人许建青、原审被告青岛华宇房地产开发有限公司第三项目部（以下简称第三项目部）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10296号民事判决，于2014年7月3日向本院提起上诉。本院于2014年8月12日受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人华宇公司的委托代理人田会强，被上诉人刘强的委托代理人孙红方，原审被告第三项目部的负责人朱建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。许建青在原审中诉称，2006年10月12日，刘强从第三项目部认购华宇公司开发的、位于青岛市市南区莆田路19号金宇华彩小区×单元×××户房屋。刘强早已支付全额房款，但华宇公司至今不予办理房屋产权过户手续。请求判令：一、华宇公司与第三项目部立即协助刘强办理青岛市市南区莆田路19号×单元×××室房屋的过户手续，将房屋过户至刘强名下；二、华宇公司承担本案的诉讼费、保全费等诉讼费用。第三项目部在原审中辩称，对刘强陈述事实予以认可。第三项目部与刘强、华宇公司之间的法律关系是一种合法的商品房买卖关系，其收到刘强支付的购房款，也已实际交付房屋。华宇公司与第三项目部应当按照协议约定为刘强办理房屋过户手续。除刘强之外，第三项目部曾就金宇华彩小区的其他房屋与其他案外人形成过房屋买卖合同关系，其他案外人大部分持有其出具的销售依据与华宇公司办理了房屋过户手续。现在包括刘强在内，还有六、七户未办理房屋过户，华宇公司现无理由拒不配合过户。华宇公司在原审中辩称，刘强与华宇公司之间无房屋买卖合同关系。第三项目部作为华宇公司的分支机构，应当按照公司的授权范围从事房屋销售业务。刘强购买房屋的行为，华宇公司不知情，因此对该事实不予确认。原审法院查明，2004年6月29日，华宇公司作为甲方，第三项目部作为乙方，双方签订《协议书》一份，就金门路开发项目达成如下约定：“乙方负责合作项目所有的土地、规划、开工、预售、销售等手续的办理，招、投标、动迁安置、采购建筑材料及商品房销售；甲方负责该项目工程建设，工程技术管理、工程监理、工程质量验收，参入建筑材料采购。协助乙方与买方签订购房合同及办理按揭手续，甲方审查商品房买卖合同，合格后盖章生效。2006年10月10日，第三项目部出具《房屋销售依据》一份，载明：“朱建华承诺以总房款128万元整的价格出售给刘强位于莆田路19号×单元×××户房屋一套，建筑面积约165平方米（最终以房产证面积为准）。”该销售依据上有第三项目部的盖章、朱建华的签字。刘强分别于2008年1月24日、2011年8月8日、2013年3月17日向第三项目部支付购房款共计128万元。后涉案房屋交付刘强实际使用。2006年9月29日，青岛市建设委员会发布《关于金门路改造项目销售问题会签后的报告》（青建督字（2006）186号），对金门路项目剩余部分房屋按小区经营性配套网点准予办理销售。附记里面载明“根据市建委青建督字（2006）183号文件准予对外销售”。2009年3月2日，涉案房屋产权登记在华宇公司名下，涉案房屋的具体地址为青岛市市南区莆田路19号×单元×××户，建筑面积为164.61平方米。第三项目部称，刘强未与华宇公司到房地产交易中心签订网签房屋买卖合同，因此，华宇公司未在房屋买卖合同上盖章。第三项目部已经将所有网签材料交给华宇公司。华宇公司称，依据第三项目部与华宇公司的约定，在签订房屋买卖合同时，生效要件是华宇公司审查合格并盖章，未经此程序，刘强购买涉案房屋的行为无法律效力。2011年1月30日，华宇公司与第三项目部达成《重大事项沟通会议备忘录》一份，内容载明：“双方同意收到清算报告后，7个工作日内，华宇公司协助第三项目部朱建华完成本项目所有房屋过户手续”。2011年2月22日，华宇公司与第三项目部出具《三项目部过户房屋的说明》一份，其内容表明涉案房屋的销售款由第三项目部收取，不再交到华宇公司。原审法院认为，依据合作协议约定，第三项目部负责金宇华彩小区的销售事宜；青岛市建设委员会的相关文件已经准予涉案房屋办理销售，涉案房屋具备销售条件。依据第三项目部与华宇公司出具的说明，第三项目部收取涉案房屋的购房款，华宇公司系知情认可的。现刘强已经将涉案房屋的购房款付清，并实际使用涉案房屋。刘强与华宇公司之间已经形成房屋买卖合同关系，且已经实际履行。涉案房屋于2009年3月3日登记至华宇公司名下，现刘强要求华宇公司协助其办理房屋过户手续，于法有据，予以支持。华宇公司称其与第三项目部之间存在纠纷，其对房屋销售事宜不知情的答辩意见，原审法院不予采信。第三项目部系华宇公司的分支机构，无法律主体资格，刘强对华宇第三项目部的请求，依法应予驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、华宇公司于判决生效之日起10日内协助刘强办理青岛市市南区莆田路19号×单元×××户房屋过户手续；二、驳回刘强对第三项目部的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，由华宇公司负担。因刘强已经预交，华宇公司于判决生效之日起10日内给付刘强。宣判后，华宇公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回刘强的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、其与第三项目部约定，房屋买卖合同应当交由华宇公司盖章后生效，第三项目部并未与刘强签订合同，更未经华宇公司盖章确认，该房屋买卖行为对华宇公司不发生法律效力；2、华宇公司未对第三项目部的销售行为追认，华宇公司与刘强之间无房屋买卖关系。刘强答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。第三项目部陈述称，应当维持一审判决。本院二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，根据华宇公司与第三项目部的《协议书》的约定，涉案房屋由第三项目部以华宇公司的名义对外销售，现第三项目部将涉案房屋出售给刘强，刘强与华宇公司之间形成房屋买卖合同关系。刘强已经将购房款付清，第三项目部也将房屋交付给了刘强，刘强要求华宇公司协助其办理房屋过户手续，于法有据，理应予以支持。华宇公司主张涉案房屋买卖行为对其不发生法律效力、其与刘强之间无房屋买卖关系，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，华宇公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人青岛华宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦二〇一四年九月十八日书 记 员 胡浩东书 记 员 魏 威 关注微信公众号“”