（2014）淮小民初字第0853号
裁判日期: 2014-09-18
公开日期: 2014-11-20
案件名称
原告淮安市剑强物业服务有限公司与被告王士成物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮阴区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王士成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条；《江苏省物业管理条例》：第五十二条，第八十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2014）淮小民初字第0853号原告淮安市剑强物业服务有限公司法定代表人刘树祥，公司总经理委托代理人孟君，公司员工委托代理人赵海松，江苏安淮律师事务所律师被告王士成原告淮安市剑强物业服务有限公司（以下简称剑强公司）诉被告王士成物业合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员杨华适用小额诉讼程序，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵海松、被告王士成到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告剑强公司诉称：2012年4月1日，原告与淮安市江淮房地产开发有限公司（以下简称江淮公司）签订物业合同，约定由原告为淮安市淮阴区建邺小区（以下简称建邺小区）提供物业服务。原告依约为小区提供物业服务至今，但被告自合同签订之日起，未依约向原告交纳物业服务费用（以下简称物业费），原告已对被告进行多次催要，均无效果。为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判令被告：1.给付2012年4月1日起至2014年6月30日止的物业费675元；2.给付公共能耗费45元；3.给付按千分之三计算起诉之日起至实际给付之日止的违约金；4.承担本案诉讼费用。被告王士成辩称：被告确系建邺小区3号楼305室业主，自2012年4月1日起未交纳物业费。被告不交纳物业费的原因有：1.江淮公司未通过招投标选聘物业公司，原告与江淮公司签订的物业合同未实行等级收费；2.原告收取物业费不出具正规发票；3.原告存在违规收费行为；4.原告入驻建邺小区期间，小区绿化、卫生不到位，工作人员态度恶劣，因此原告的物业服务存在瑕疵；5.原告的物业合同内容、服务标准、收费项目等未在小区进行公示；6.对原告诉讼请求中公共耗能费用不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：建邺小区系江淮公司建设，于2008年8月26日全部竣工交付使用，该小区尚未成立业主委员会。原告系依法成立的具有贰级资质的物业服务公司，被告系原告服务的建邺小区3号楼305室业主。2014年4月1日，原告以受托方（乙方）身份与作为委托方（甲方）的江淮公司签订《建邺小区物业服务委托合同》（以下简称《物业合同》），约定由原告为建邺小区提供物业服务。《物业合同》内容概要：第一章第一条：本合同当事人……根据国务院《物业管理条例》和相关法律、法规，甲方通过招标形式在自愿、平等、协商一致的基础上，将建邺小区委托给乙方实行物业管理服务，订立本合同……委托管理事项第四条共用设备、设施的维修、养护、运行和管理。第五条：公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理。第六条：公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第七条：交通与车辆停放秩序的管理。第八条：维持公共秩序，包括保安巡逻、门岗执勤，协助公安机关做好安全防范工作（不负责人身安全和财产的保险保管责任）。第九条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业费：每月每户25元……委托管理期限第二十条：委托管理期限，自2012年4月1日0时起至业主委员会成立时终止。第五章物业服务质量第十五条：乙方按以下约定实现目标管理……3.环境卫生设施基本完好无损，路面干净整洁，垃圾日产日清。4.绿化及时修剪，美观整齐，长势良好，基本无苦死，无大面积虫害现象。5.交通秩序良好，车辆停放基本有序，保持道路畅通……物业服务费用第十六条：1.业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；2.公用能耗费按20元／户／年，向业主或物业使用人收取……第十八条：房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用；1.房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担……第八章附则第二十条：自本合同签字之日起生效……另查明：1.原告在建邺小区门口公布了物业服务内容、标准及收费标准；2.建邺小区存在房屋顶层搭建违章建筑、小区绿化被破坏、车辆无序停放等现象。上述事实有双方当事人陈述、2012年4月1日签订的《物业合同》、淮安市淮阴区王营镇人民政府盖印《报告》、淮安市淮阴区住房和城乡建设局出具的《证明》、现场勘查照片等证据证实，经质证，本院予以确认。针对被告王士成辩称，江淮公司未通过招投标选聘物业公司。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条、第五十七条规定，国家对建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于倡导性条款，不属于强制性规定。因此，即便江淮公司未通过招投标方式选聘原告入驻建邺小区，亦不影响《物业合同》的法律效力。因《物业合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定其为合法有效。该合同约定的物业费收费标准对小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，因享受了物业服务，故应按上述合同确定的收费标准交纳相关费用。针对被告王士成辩称，原告收取物业费不出具正规发票。本院认为，交纳物业费系业主的主要义务，被告不能以原告不出具发票为由拒交物业费。如原告拒绝出具发票，应由相应的行政机关进行处罚。针对被告王士成辩称，原告的物业合同内容、服务标准、收费项目等未在小区进行公示。本院认为，原告已在建邺小区门口公布了物业服务内容、标准及收费标准，对于原告未公布的收费项目等信息，根据《江苏省物业管理条例》第八十五条规定，应由区价格行政主管部门进行处罚。针对原告主张的公共能耗费用。本院认为，《物业合同》第十六条虽约定了分摊方式，但根据《江苏省物业管理条例》第五十二条的规定，物业公司收取该项费用前提是举证证明小区的实际花费。本案中，原告并未对此进行举证，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。综上，被告王士成自2012年4月1日起至2014年6月30日止的物业费未交纳物业费合计25元／月×27个月=675元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于该笔未交纳的物业费，本院酌情支持573.75元并对违约金不予支持。本案调解未果。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《江苏省物业管理条例》第五十二条第一款、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王士成于本判决生效后十日内给付原告淮安市剑强物业服务有限公司2012年4月1日起至2014年6月30日止的物业服务费用573.75元；二、驳回原告淮安市剑强物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王士成负担。（原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）本判决为终审判决。审判员 杨华二〇一四年九月十八日书记员 谭笑附：相关法律条文《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《江苏省物业管理条例》第五十二条第一款物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。《江苏省物业管理条例》第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。 来源：