（2013）昌民初字第08276号
裁判日期: 2014-09-18
公开日期: 2015-01-26
案件名称
北京优优宝贝教育咨询有限公司与王志成等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京优优宝贝教育咨询有限公司,王志成,北京万众恒基房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第08276号原告北京优优宝贝教育咨询有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通东苑二区1号楼1门202。法定代表人申甜甜，总经理。委托代理人张泽，北京市当代律师事务所律师。委托代理人王秀文，女，1950年11月4日出生，原告公司法务。被告王志成，男，1973年1月14日出生。被告北京万众恒基房地产经纪有限公司，北京市朝阳区立清路6号院4号楼11N-F-06。法定代表人丁为良，经理。委托代理人张志，男，1984年10月9日出生，被告公司店经理。原告北京优优宝贝教育咨询有限公司（以下简称优优宝贝公司）与被告王志成、北京万众恒基房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告优优宝贝公司的委托代理人张泽、王秀文，被告王志成，被告万众恒基公司的委托代理人张志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优优宝贝公司诉称：2011年6月14日，在被告万众恒基公司的居间介绍下，原告的法定代表人与被告王志成就位于北京市××区×××镇×××××区×门×××房屋签订了《房产租赁居间合同》，合同约定的租赁期限为120个月，自2011年9月9日至2021年9月8日。该涉案房屋系被告王志成自产权人顺天通房地产开发集团有限公司处租赁取得。房屋交付后，原告投入了大量的人力、物力、财力，对房屋进行了高档装修，安装了经营所用的设备，并对基础设施进行了改造，耗资上百万。2012年11月，赵春霞、孟琳琳到原告处，声称其已经自顺天通房地产开发集团有限公司处购买了涉案房屋，且与王志成签订了租赁合同，合同约定的租赁期限截止日期为2014年10月14日，因被告王志成不及时缴纳房租，其要求原告腾房。事实上，原告已经将截止至2013年3月8日的租金交付给了被告王志成。此后，赵春霞、孟琳琳多次纠集人员，到原告经营场所抢占房屋，在闹事过程中还打伤了原告的顾客，并多次惊动警方出警，对原告的经营造成了非常恶劣的影响。2013年年初，赵春霞、孟琳琳将原告起诉至法院，要求原告支付租金并腾房。在案件审理中，昌平区法院依法到顺天通房地产开发集团有限公司处调取了其与被告王志成签订的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2008年10月15日至2014年10月14日，与原告法定代表人签订合同时被告王志成所提交的合同不一致，且与被告万众恒基公司对涉案房屋使用权的调查结果完全不一致。因二被告所提供的涉案房屋存在使用权权属争议，导致原告无法继续经营，巨额投资无法收回，给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《房产租赁居间合同》；2、判令二被告对原告承担连带赔偿责任，共同赔偿因其违约行为给原告造成的装饰工程损失677095元、安装工程损失140670元、房屋占用费损失70万元（自2012年11月17日至2014年1月16日，共14个月）；2、判令被告王志成返还2012年11月17日至2013年4月7日期间的租金183333元、押金50000元及占用期间的利息；3、判令二被告向原告支付评估费20317.92元；4、二被告承担诉讼费用。被告王志成辩称：一、原告在明知被告与顺天通房地产公司签订的租赁协议期限不足十年的情况下，原告为确保经营的长期性提出租期延长为十年，三方协商达成一致意见：被告如不能履行十年租期时需向原告支付一个月的租金作为违约金，因此共同签署《房产租赁居间合同》，被告不可能知道原告的租赁十年要求而提前制作假协议给原告看；二、原告关于涉及本案房屋的装修及经营均属违反协议私自装修及违法经营行为，被告不承担任何法律及经济责任；三、原告所提交的关于“申甜甜交来北京优优宝贝教育咨询有限公司18万房租收条”的证据，为原告制作的假证据，证据链严重不完整。被告万众恒基公司辩称：不同意原告的诉讼请求。按照我们的权利义务，配合租赁方与出租方签署租赁合同，完成他们的合同意愿，我们已经完成了我们的义务，其他的和我们没有关系。合同的内容和期限都是双方认可的，已经租赁成功，后续的事情跟我们没有关系。经审理查明：2008年7月14日，被告王志成与顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：顺天通公司将位于×××××区×号楼×××门房屋出租给王志成，租赁时间为2008年10月15日至2014年10月14日。2011年6月14日，被告王志成（甲方）与原告公司的法定代表人申甜甜（乙方）在万众恒基公司（丙方）的居间服务下签订《房产租赁居间合同》，约定：由申甜甜承租位于北京市××区×××镇×××××区×门×××号房屋，用途为商业。租期为2011年9月9日至2021年9月8日，租金为50000元／月，租赁期内房屋租金每三年累计增加5%。乙方首付房租款人民币30万元及保证金50000元，于2011年6月20日前付给甲方。其余租金从2012年3月8日起每六个月支付一次，即每个周期支付人民币30万。租金的支付方式为现金或转账，保证金的支付方式为现金。除房屋已有装修和设施设备外，乙方如要进行装修须征得甲方同意，交还房屋时应经甲方验收。签订合同后，被告王志成将诉争房屋交付原告优优宝贝公司使用，原告优优宝贝公司向被告王志成交纳了相应租金及押金5万元。2012年7月26日，案外人赵春霞、孟琳琳与顺天通公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由赵春霞、孟琳琳以13112000元的价格购得诉争房屋，付款方式为一次性付款。诉争房屋为赵春霞、孟琳琳按份共有，其中赵春霞占70%的份额，孟琳琳占30%的份额，房屋所有权证记载的登记时间为2013年3月11日。2012年8月23日，案外人赵春霞、孟琳琳（甲方）与被告王志成（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：赵春霞、孟琳琳将涉案房屋出租给王志成做商业经营，租赁时间为2012年8月1日至2014年10月14日止。2012年8月1日至10月14日应缴租金90444元，2012年10月15日至2014年10月14日止，年租金为440000元。如存在拖欠租金及相关费用，经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的，甲方有权解除合同并收回房屋，该租赁合同自甲方解除合同通知送达之日起自动解除。2012年11月17日，案外人赵春霞向被告王志成发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同。王志成表示收到《解除合同通知书》，并同意解除双方的租赁合同。2013年，案外人赵春霞、孟琳琳将优优宝贝公司、王志成、万众恒基公司诉至法院，要求：优优宝贝公司向赵春霞、孟琳琳腾退返还位于北京市××区×××镇×××××区×号楼×至×层×××房屋，并向赵春霞、孟琳琳支付从2012年11月17日至实际腾退返还房屋之日的房屋使用费，按每月5万元租金标准确定。北京市昌平区人民法院审理后依法作出（2013）昌民初字的3385号民事判决书，判决驳回赵春霞、孟琳琳的诉讼请求。后赵春霞、孟琳琳不服提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后于2013年12月12日依法作出（2013）一中民终字第12965号民事判决书，认为：赵春霞、孟琳琳依法取得诉争房屋的房屋所有权证，其二人系诉争房屋的所有权人。因赵春霞、孟琳琳在取得诉争房屋所有权之前，王志成已与诉争房屋原产权人顺天通公司签订了《房屋租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，赵春霞、孟琳琳与王志成于2012年8月23日签订了新的《房屋租赁合同》。在该合同履行过程中，赵春霞于2012年11月17日向王志成发出了《解除合同通知书》，王志成认可于当日收到该通知书并同意解除合同。依据赵春霞、孟琳琳与王志成的约定，两方于2012年8月23日签订的《房屋租赁合同》已于《解除合同通知书》送达王志成之日（即2012年11月17日）解除，即赵春霞、孟琳琳与王志成之间的租赁关系即时终止。王志成作为承租人应在租赁关系终止时向出租人（即赵春霞、孟琳琳）返还租赁物即诉争房屋，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。因王志成将诉争房屋转租给申甜甜，申甜甜利用诉争房屋成立优优宝贝公司，并由优优宝贝公司实际使用诉争房屋，且优优宝贝公司亦确认申甜甜与王志成签订的《房屋租赁合同》，故依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，可以确认王志成将诉争房屋转租给优优宝贝公司。优优宝贝公司作为次承租人并不承担向赵春霞、孟琳琳直接返还诉争房屋的义务，但是由于房屋租赁关系的存在是王志成占有、使用（包括转租）诉争房屋的合法依据，也是优优宝贝公司占有、使用诉争房屋的合法依据。就是说，在王志成与赵春霞、孟琳琳房屋租赁关系终止的情况下，王志成占有诉争房屋的合法依据就不存在了，所以王志成应当返还诉争房屋。优优宝贝公司也不再拥有占有、使用诉争房屋的合法依据，形成了对诉争房屋的无权占有。特别指出的是，因王志成对诉争房屋享有的剩余租赁期限只到2014年10月14日，故王志成与优优宝贝公司于2011年6月14日签订的《房屋租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日部分的约定无效。最终判决：一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3385号民事判决；二、优优宝贝公司于本判决生效后七日内将坐落于北京市××区×××镇××××××区×号楼×至×层×××房屋腾空交还赵春霞、孟琳琳；三、优优宝贝公司于本判决生效后七日内给付赵春霞、孟琳琳自2012年11月17日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按照每月五万元的标准计算；四、驳回赵春霞、孟琳琳的其他诉讼请求。后优优宝贝公司仍占有诉争房屋直至该房屋被法院强制腾退给案外人赵春霞、孟琳琳。诉讼中，原告优优宝贝公司申请对诉争房屋的装修装饰及设备、基础设施、经营设施残值进行评估，经报北京市高级人民法院摇号确定由北京京评价格评估有限公司依法进行评估，该公司于2014年7月15日作出京评（涉）字2014第2038号价格评估报告书，结论为：评估对象的现值为人民币817765元，其中装饰部分现值677095元，安装部分现值140670元。原告优优宝贝公司为此支出评估费21537元。另查，关于原告优优宝贝公司向被告王志成交纳的租金数额，原告提交了一份《收条》，内容是：“今收到申甜甜交来北京优优宝贝教育咨询有限公司房租壹拾捌万元整。租金自2012年11月21日至2013年3月8日。收款人：王志成。”另，原告优优宝贝公司于2012年10月20日向被告王志成的爱人转账汇款租金20000元。对于网转的租金，王志成表示收到。对于《收条》中的18万租金，王志成不予认可，表示该收据并非自己签署，申请进行笔迹鉴定。经报北京市高级人民法院摇号确定由中天司法鉴定中心依法进行鉴定，该机构于2013年10月15日出具《司法鉴定意见书》，结论是：检材收条中“王志成”签名是王志成本人所写。被告王志成为此支出鉴定费三千九百元。以上事实，有《房产租赁居间合同》、收条、《房屋租赁合同》、（2013）昌民初字第3385号民事判决书、（2013）一中民终字第12965号民事判决书、《价格评估报告书》、《司法鉴定意见书》、鉴定费发票及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：原告优优宝贝公司与被告王志成、万众恒基公司于2011年6月14日签订的《房屋租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日部分的约定无效，其余部分系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁居间合同》，因被告王志成在与原告优优宝贝公司签订的《房屋租赁居间合同》正常履行期间内，擅自与案外人赵春霞、孟琳琳解除了双方签订的《房产租赁居间合同》，导致优优宝贝公司无权占有诉争房屋，被告王志成已构成根本违约，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告王志成赔偿因其违约行为给原告造成的装饰工程损失及安装工程损失并支付评估费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王志成辩称原告装修未经其同意，因原告优优宝贝公司承租诉争房屋系用于商业，且被告王志成曾经收取原告交纳的燃气改造费用，亦在合理期限内未提出异议，应当视为被告王志成同意原告优优宝贝公司装修改造，故对被告的该项辩称意见本院不予采信。关于原告要求二被告承担连带赔偿责任一节，无法律依据，本院不予支持。应当指出的是，原告优优宝贝公司与被告万众恒基公司之间的法律关系应当属于居间合同调整范畴。原告优优宝贝公司无法继续占有使用诉争房屋的直接原因，系被告王志成的上述根本违约行为，被告万众恒基公司对此部分损失不应承担赔偿责任，对原告要求被告万众恒基公司赔偿装饰工程损失、安装工程损失、支付评估费一节，本院不予支持。关于房屋占用费损失一节，因原告优优宝贝公司在该期间实际占有诉争房屋且原告尚未向案外人赵春霞、孟琳琳实际交付该笔费用，故对原告的该项诉讼请求，本院无法支持。王志成与案外人赵春霞、孟琳琳于2012年11月17日解除双方签订的《房屋租赁合同》，此后王志成就无权收取原告优优宝贝公司交纳的租金，故原告要求被告王志成返还2012年11月17日至2013年3月7日期间的租金及押金5万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告要求支付利息一节，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告北京优优宝贝教育咨询有限公司与被告王志成、北京万众恒基房地产经纪有限公司于二○一一年六月十四日签订的《房产租赁居间合同》；二、被告王志成于本判决生效后七日内赔偿原告北京优优宝贝教育咨询有限公司装饰工程损失六十七万七千零九十五元、安装工程损失十四万零六百七十元；三、被告王志成于本判决生效后七日内返还原告北京优优宝贝教育咨询有限公司自二○一二年十一月十七日至二○一三年三月七日期间的租金十八万三千三百三十三元及押金五万元；四、被告王志成于本判决生效后七日内支付原告北京优优宝贝教育咨询有限公司评估费二万零三百一十七元九角二分；五、驳回原告北京优优宝贝教育咨询有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零七百四十三元，由原告北京优优宝贝教育咨询有限公司负担六千三百元，已交纳；由被告王志成负担一万四千四百四十三元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费三千九百元，由被告王志成负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 谢 婧人民陪审员 张光辉人民陪审员 李印德二〇一四年九月十八日书 记 员 王伟丽 更多数据：搜索“”来源：