（2014）厦民终字第1710号
裁判日期: 2014-09-18
公开日期: 2014-10-22
案件名称
严永忠与翔鹭（厦门）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严永忠,翔鹭（厦门）房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第1710号上诉人（原审原告、反诉被告）严永忠，男，1970年5月14日出生，汉族。委托代理人陈长钧，福建信海律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）翔鹭（厦门）房地产开发有限公司。法定代表人李雪梅，董事长。委托代理人陈咏晖，福建英合律师事务所律师。委托代理人郭真，福建重宇合众律师事务所律师。上诉人严永忠与被上诉人翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（以下简称翔鹭公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月9日、2014年8月19日二次公开开庭进行了审理。上诉人严永忠的委托代理人陈长钧参加两次开庭，被上诉人翔鹭公司的委托代理人郭真参加第一次开庭，委托代理人陈咏晖参加两次开庭。本案现已审理终结。原审查明，严永忠与翔鹭公司于2011年12月2日签订编号为02052152的《商品房购销合同》，约定翔鹭公司将位于厦门闽南古镇A部4层82单元的房产出售给严永忠，总金额人民币（币种，下同）854280元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3中方式按期付款：（1）签订本合同时支付首付款434280元；余款42万元自签订之日起30日内向银行贷款支付完毕。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。”第十一条交接约定：“……由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六合同补充协议。”《合同补充协议》（附件六）第三条关于主合同第六条之补充：1、购房款按揭属于买受人和银行之间借贷关系，由买受人向银行提出并由银行审批。出卖人协助买受人办理银行按揭申请。2、买受人应在本合同签订当日向出卖人提供按揭所需的完整材料，特殊原因未按时交齐的，买受人承诺在本合同签订之日起3天内补齐。如买受人申请的是商业贷款，则买受人应保证出卖人在本合同签订后30日内收到全部剩余房款。如果买受人未按规定时间重新提交或补充按揭资料，导致出卖人无法按约定期限取得剩余房款，则视为买受人逾期付款，按主合同第七条承担违约责任。《合同补充协议》（附件六）第四条关于主合同第八条之补充：……2、主合同第八条第2款所列的：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。”变更为“该商品房所在建筑物用电、消防、弱电（包含有线电视、电信及网络）等设施达到设计要求条件，但弱电仅设置弱电箱，终端由业主后期自行装修。”……4、主合同第八条约定的房屋交付期限必须以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提。若因买受人逾期支付前述款项，则出卖人有权不予办理交房手续，出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。……6、延期交房的特殊原因：（1）大雨（含）以上和六级（含）以上大风（气象情况以厦门市气象台公布的气象记录为准）；（2）非出卖人原因造成停水、停电造成停工（以施工记录为准）；（3）市政府重要活动（如大型会议、创卫）导致无法施工；（4）政府规划调整，市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；（5）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决；（6）政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。《合同补充协议》（附件六）第六条关于主合同第十一条之补充：“1、买受人接到出卖人发出的楼宇交付使用通知书后，必须在通知书上规定的交房期限内亲自或指派授权委托人前来翔鹭公司办理该产业移交手续，如买受人未能按时办理产业交接，出卖人不承担因此产生的延期交房责任……”。合同签订当日，严永忠于2011年12月2日支付了434280元的首付款，于2012年2月6日采用贷款方式支付了42万元的余款。讼争房产于2013年1月28日通过建设单位、设计单位、监理单位和施工单位的验收。2013年3月27日，厦门市公安局消防支队出具厦公消验（2013）第0105号《建设工程消防验收意见书》，认定讼争房产消防验收合格。讼争房产已经达到了合同约定的交房条件。2013年4月1日，翔鹭公司通知严永忠于2013年4月11日办理交房手续，严永忠于2013年4月11日签署《房屋验收表》，接收了讼争房产。2013年8月8日，翔鹭公司通知严永忠办理产权，并补交房款、契税和各项费用等。合同签订后，翔鹭公司在施工过程中遭遇大雨、暴雨以上降水、7级以上阵风天数为12天。其中，2012年6月16日-17日、6月20日及6月23日的《监理日记》并未相应记载因天气原因而影响施工。2012年6月6日至6月13日进行文明城市检查期间，《监理日记》载明厦门闽南古镇A部工程已经进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂。福建省厦门电业局湖里供电分局《10KV高压客户业扩供电方案答复书》记载：项目名称“闽南古镇永久用电工程”，申请类别“专用变新装”，闽南古镇分三期建设，I期配容量6500KVA，II期配容量18000KVA，III期配容量6500KVA。2012年7月31日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间2012年6月1日，退场时间2012年7月15日，电源点杆号是寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918。2013年4月12日，厦门电力工程集团有限公司出具《厦门电业局配网用户设备竣工报告及验收单》载明，进场时间2012年7月25日，退场时间是2013年4月18日，电源点杆号是保税变10KV古镇I回918。保税变10KV古镇I回918施工耗时长于寨上变10KV古镇I回921、寨上变10KV古镇III回918。诉讼过程中，翔鹭公司提供证人黄春招（系厦门市杏林建筑安装工程公司顶管施工队队长，讼争项目顶管施工队负责人）出庭作证，证人黄春招称，其在2012年7月中旬欲将设备放置在高殿大厦附近准备施工时，厦门市湖里区高殿居委会说其欲挖基坑的位置是在居委会的红线范围内，不允许其进行施工。为此，湖里区两次召开协调会欲解决，直至2012年12月中旬才协调解决完毕，其正常施工至2013年元旦前。翔鹭公司提供厦门电力工程集团有限公司《关于闽南古镇电力施工工期的回复》、翔鹭公司向湖里区政府递交的《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》及向厦门市湖里区发展和改革局递交的《关于闽南古镇项目进线电缆顶管工程在高殿大厦处作业受阻请求湖里区政府协调的函》，欲证实翔鹭公司在进行顶管工程施工时，在高殿大厦处受阻的事实向有关部门汇报，希望予以协调解决。厦门电力工程集团有限公司在《关于闽南古镇电力施工工期的回复》中陈述，在取得市政道路施工许可后，于2012年7月底开始破土施工，但在高殿大厦施工时即遭遇高殿居委会以开挖区域属于其红线范围为由而阻拦施工。由此拖延工程无法进行。后经多方协调有关部门，最终于2012年12月10日得以恢复施工。翔鹭公司提供《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》（92厦地合字007号）、土地出让金缴费证明（2011年、2012年），欲证明翔鹭公司实施的电力配套及变电站工程属于市政配套设施。《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》之附件《厦门市国有土地出让条件和使用规划》第七条之规定：市政府负责协调各有关部门或公司负责提供水、电、通讯、煤气、排水至用地红线内，所需费用由市政府负责。《缴费证明》载明：商品房建筑面积中含规划要求建设的公建配套设施，建成后作为实物地价仍需无偿移交给政府管理和使用，产权归政府。翔鹭公司在进行室外雨污水管管沟的市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头。通常在施工中遇到巨石的处理方式是采用爆破的手段，但因该石头紧邻A部建筑物，考虑到建筑物和附近居民的安全不能进行爆破作业，只能采用人工手凿开挖的方式。在翔鹭公司写给厦门市湖里区人民政府《关于闽南古镇A部工程进度情况的汇报》中，写明2012年11月4日进行市政管网施工中遇到地下巨石，从2012年11月6日开始，监理单位的《监理日记》开始有关于“室外雨污水管管沟开挖、石头砸打”的记录，并在2012年11月7日、11月9日、11月10日均有相同的记录；2012年11月14日《监理日记》记载“室外雨污水管安装、检查井砌筑”，11月24日记载“A轴正面16轴-8轴雨污水管管道安装，检查井砌筑，A轴支1-2轴室外石头砸打”，11月29日“A轴正面14轴-8轴雨污水管管道安装”，12月15日“1-3轴管沟石头砸打，1-16轴室内排水管外接管沟开挖”，12月19日“16-14轴室外道路雨污水检查井加高砌筑”，12月26日“9-6轴雨污水管管沟开挖”，12月27日“9-5轴雨污水管管沟开挖”，12月31日“1-5轴雨污水管道及检查井砌筑”。上述记载表明，至2012年12月31日，翔鹭公司均在进行室外雨污水管管道的铺设。同时，在2012年11月16日、19日、20日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，均有关于“A轴交1-2轴室外管沟开挖遇大岩盘，凿打缓慢，施工单位建议扩大凿打范围，以提高施工进度”的记载；在2012年12月28日、31日的《监工日志》中，在“具体解决的建议”一栏，也有关于“9-5轴室外雨污水管沟开挖遇到石头需进行凿打，影响下管进度”的记载。严永忠向原审法院起诉，请求判令：翔鹭公司支付逾期交房违约金92262.24元及利息（利息以中国人民银行一年期贷款利率6.15%，计至实际付款之日止）。翔鹭公司向原审法院提出反诉，请求判令严永忠向其支付逾期付款违约金2142元。原审分析本案焦点如下：一、翔鹭公司能否以严永忠未缴纳办理产权手续所需契税及费用为由主张相应顺延交房期限的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》对买受人支付购房款、出卖人交付房屋均已作出约定，并约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任，且买受人逾期付款、出卖人逾期交房所应承担的违约责任是对等的。《合同补充协议》第四条第4项关于房屋交付期限以买受人付清全部房款、办理产权手续所需的契税、费用及违约金、赔偿金为前提的约定，减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的逾期交房的责任，加重了买受人的责任。该约定违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，对双方不具有拘束力。现翔鹭公司主张因买受人未缴纳办理产权手续所需契税及费用，其有权相应顺延交房期限的抗辩意见，不予以采纳。二、翔鹭公司是否存在可延期交房的事由及可延期的天数。（一）关于天气因素可否顺延交房时间的认定。根据查明的事实，合同签订后翔鹭公司在施工过程中遭遇大雨、暴雨以上降水、7级以上阵风天数为12天，但有4天的《监理日记》并未记载因天气原因而影响施工，根据合同关于延期交房特殊原因第1点的约定，认定因天气因素导致讼争工程无法施工的因素8天。（二）关于中国投资贸易洽谈会、中考、高考、法定节假日等因素可否顺延交房时间的认定。由于中国投资贸易洽谈会、中考、高考及法定节假日，均属签订合同时翔鹭公司可预见的情况，不能作为延期交房的理由。（三）关于文明城市检查因素可否顺延交房时间的认定。根据查明的事实，2012年6月6日至6月13日进行文明城市检查期间，讼争闽南古镇A部工程项目已进入室内装修阶段，仅有小部分从事屋面铝板安装、打胶、铺砖和石材干挂，翔鹭公司主张全国文明城市检查可作为延期交房的事由缺乏依据，不予采纳。（四）关于工程施工方单方停工因素可否顺延交房时间的认定。由于工程施工方与翔鹭公司之间的建设工程施工合同关系，与本案买受人与翔鹭公司之间的商品房买卖合同关系，是两个不同的法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。翔鹭公司就与工程施工方之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定另行主张权利。翔鹭公司以工程施工方单方停工作为其顺延交房的事由缺乏法律依据，不予支持。（五）关于电缆顶管工程施工因素可否顺延交房时间的认定。根据查明的事实，因电力配套设施未到位，翔鹭公司在实施该工程的施工过程中，遇到不可控制的因素。符合合同约定的“因市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素”，可以作为延期交房的事实。对于可延期的天数。电力工程是讼争项目的商业配套用电工程，而施工用电是施工单位自行解决的临时用电，因此，该电力工程并不影响施工。根据《建设工程消防验收评定规则GA836-2009》A.6项目，消防电源包括消防负荷等级、供电形式、消防配电等均属于消防验收的项目，因此，电力工程不完成就无法通过消防验收，其最终影响的是消防验收的时间。然而，电力施工虽耗时258天，但在进行电力施工的同时，翔鹭公司还在进行其他方面的施工至竣工验收之日，该段期间不能作为因电力施工影响被告消防验收的期间。2013年1月28日竣工验收后，工程全面完工，之所以消防验收至2013年3月27日完成，在于该电力工程尚未完工，电力无法供应，实际影响消防验收的时间仅为2013年1月29日至2013年3月27日。因此，因电缆顶管工程施工受阻，市政配套设施不能及时到位，可顺延交房的天数是58天。（六）关于地下岩石因素可否顺延交房时间的认定。翔鹭公司在进行市政配套设施施工进程中，遇到巨型石头，属难以预见、难以控制的技术难题，实际影响了施工进程。而且，翔鹭公司解决该问题是为了完成市政管网工程，该工程是竣工验收的项目之一，是翔鹭公司必须完成的工程。翔鹭公司的主张符合合同的约定，可以据此延期。实际延期的天数，应是手工敲砸与爆破的差额天数，酌情认定为32天。综上，原审法院认定翔鹭公司共可顺延交房的天数为98天。三、违约金计算标准的问题。翔鹭公司以合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋租金价格，明显高于买受人可能遭受的损失为由，请求予以调整缺乏依据，理由如下：其一，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可见，在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或者损失赔偿额的确定依据。本案中，《商品房买卖合同》已对违约金的计算方法作出明确约定，翔鹭公司关于以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或者损失额确定依据的主张，既与双方当事人的合同约定不符，亦无法涵盖因其逾期交房可能给买受人造成的所有损失，不予采纳。本案不存在对闽南古镇A部同地段同类房屋租金价格进行鉴定的必要，翔鹭公司的该项鉴定申请不予采纳；其二，案涉《商品房买卖合同》合同文本系由翔鹭公司拟定并适用于讼争闽南古镇A部工程项目的，翔鹭公司主张其拟定的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高不符合常理；其三，《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款不超过60日的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后合同继续履行的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人逾期交付房屋不超过60日的，应按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，逾期超过60日后合同继续履行的，应按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。可见，《商品房买卖合同》对买受人逾期付款与出卖人逾期交房所约定的违约责任是对等的；其四，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过60日后合同继续履行的，应按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。该约定违约金未超过中国人民银行同期一年期贷款利率6.65%的四倍。故，本案中不存在约定违约金过分高于造成损失的情形；其五，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，约定违约金过分高于造成损失的情形下，当事人才有权请求法院予以适当减少。本案中不存在约定违约金过分高于造成损失的情形，翔鹭公司关于对约定违约金进行调整的理由缺乏依据，不予采纳。四、严永忠是否应支付逾期付款的违约金。翔鹭公司与严永忠之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，其中第六条约定付款期限，属于有效约定，双方均应遵照执行。《商品房买卖合同》第六条及合同补充协议第三条第二款明确约定，严永忠需保证翔鹭公司在签订合同之日起30日内收到剩余款项，因此，严永忠辩称其只要将按揭材料按时提交翔鹭公司即完成付款义务，不符合合同约定。且，贷款合同是严永忠与贷款银行之间关于借款事项的约定，严永忠并没有举证证明翔鹭公司存在指定贷款银行、由于翔鹭公司的原因导致迟延放贷的情形。严永忠于2012年1月18日将余款42万元采用向银行贷款的方式支付完毕，而《商品房买卖合同》第六条明确约定余款应于签订合同之日起30日内支付，严永忠支付余款的时间迟于约定的期限，其行为已构成违约行为，应当承担违约责任。根据双方约定，严永忠最迟应于2012年1月1日前将余款支付翔鹭公司，严永忠于2012年1月18日支付，逾期17天，没有超过60天，应根据《商品房买卖合同》第七条第（1）项的约定支付违约金。违约金以应付款42万元为基数，按照日万分之三计算17天，共计2142元。综上，原审法院认为，严永忠与翔鹭公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同，双方均应遵照执行。翔鹭公司于2013年4月1日通知严永忠于2013年4月11日交房，迟于合同约定的2012年6月30日的交房时间，翔鹭公司的行为已构成违约，应向严永忠支付逾期交房的违约金。翔鹭公司交付的房屋已经符合合同约定的条件，严永忠迟于通知交房日收房，应自行承担迟延收房的责任。根据上文分析，翔鹭公司虽迟延交房284天，但翔鹭公司有延期交房的事由98天，因此，翔鹭公司应按合同约定承担违约金63558.43元（854280元×0.04%／日×186日）。翔鹭公司是否逾期交房以及逾期交房的违约金数额，在判决生效后才能确定，因此，严永忠要求翔鹭公司支付违约金的利息，没有法律依据，不予支持。严永忠于2012年1月18日支付购房余款，已构成违约，且违约金额也已确定，翔鹭公司主张逾期付款违约金的诉讼时效期间应从2012年1月19日起算，至翔鹭公司提起反诉时（2013年9月9日）并未超过法律规定的2年诉讼时效期间，故严永忠提出的翔鹭公司主张逾期付款违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。严永忠需支付翔鹭公司逾期付款违约金2142元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、翔鹭（厦门）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向严永忠支付逾期交房违约金63558.42元。二、严永忠于判决生效之日起十日内向翔鹭（厦门）房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2142元。三、上述第一项和第二项判决相互抵扣后，由翔鹭（厦门）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向严永忠支付61416.43元。四、驳回原告严永忠的其他诉讼请求。案件受理费2107元，减半收取1053.5元，由翔鹭（厦门）房地产开发有限公司负担694.5元，由严永忠负担359元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由严永忠负担。宣判后，严永忠不服，向本院提起上诉。上诉人严永忠上诉称，一、原审法院认定翔鹭公司可予延期而扣除其逾期交房违约天数没有事实和法律依据。1.原审认定天气因素顺延8天缺乏依据。作为开发商，应当预见气候因素并在工期计划中给予考虑。讼争项目工期范围内，厦门整体气候与往常一致，故天气因素不能顺延工期。原审没有关于大雨、暴雨以及7级以上阵风天数的认定，《监理日记》中没有主体工程停工的记录，原审法院认定天气因素顺延8天错误。2.原审认定实施电缆顶管工程受阻可顺延交房天数58天错误。实践中，从工程竣工验收通过到消防验收通过一般都需要45天左右。原审没有考虑消防验收的必不可少的时间，认定电缆顶管工程施工受阻影响消防验收可顺延交房58天错误。3.原审认定施工遇到巨型石头酌情延期32天不妥。污水管铺设工程是外围工程，并非工程的关键线路，不会影响工程的整体工期。并且，根据双方合同第八条约定，此事件属于不可抗力。发生不可抗力，应于事件发生之日起60天内书面通知上诉人，翔鹭公司并未履行通知义务。因此，工期不予顺延。该事件发生的时间非合同约定的工期范围，后果应由翔鹭公司自行承担。二、原审判决认定上诉人应向翔鹭公司支付逾期付款违约金2142元没有依据。上诉人已于合同签订当日将按揭所需的完整材料交付给翔鹭公司，因为翔鹭公司履行协助义务不适当，造成放贷延迟，不应由上诉人承担违约责任。上诉人严永忠请求改判翔鹭公司支付迟延交房违约金92262.24元及利息（以违约金数额为基数，按中国人民银行一年期贷款利率6.15%的标准，自2013年4月12日起计至实际支付之日止）。被上诉人翔鹭公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。本诉部分，原审判决在涉及天数扣除部分的计算是基本正确的。虽然天气、电气及后期石头凿打等因素造成的工期延误不止这些天数，但翔鹭公司并未提起上诉，请依法判决。反诉部分，原审法院认定上诉人的逾期天数是正确的。翔鹭公司请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。二审中，被上诉人翔鹭公司提供以下证据：第一组证据：证据1.《关于厦门闽南古镇永久用电10kv进线电缆及总变电所（A部）变配电安装工程项目的工程施工合同》、证据2.电力工程款付款凭证，证明：翔鹭公司于2012年6月将讼争项目的电力工程委托厦门电力工程集团有限公司进行施工，工期为现场具备交安条件且设备到货20天，翔鹭公司已依约支付工程款，该付款时间跨度也客观反映了电力工程因故被拖延的事实；证据3.《闽南古镇A部机电工程及室内土建收尾工作（完工时间配合）通知函》、证据4.翔鹭公司于2012年6月14日发出的《工程通知单》、证据5.翔鹭公司于2012年7月18日发出的《工程通知单》，证明：电力施工工程因故被拖延的事实。第二组证据：证据6.《建设工程勘察合同》、证据7.《岩土工程勘察报告》、证据8.翔鹭公司于2012年12月19日致中联公司的《函件》、证据9.中联公司于2012年12月23日致翔鹭公司的《回函》，证明：讼争项目施工遇到巨型石头的事实。第三组证据：证据10.台风签证、停电签证，证明：因天气、外部因素等原因产生工期延误的部分签证。上诉人质证认为，第一组证据：证据1、证据2的真实性和证明对象予以确认，但工程拖延原因属于待定的事实；证据3、证据4、证据5真实性和证明对象没有异议，但与本案没有关联性。第二组证据，证据6、证据7真实性和证明对象予以确认；证据8、证据9真实性和证明对象予以确认。但施工遇到巨型石头属于不可抗力，翔鹭公司应承担通知义务；大石头施工范围属于室外工程，不影响主体工程的工期。第三组证据，台风因素只是暂时延长工期三天，不予确认；停电延期一天予以确认。本院认证如下：翔鹭公司提供的上列三组证据的真实性，上诉人均无异议，故本院对上列证据的真实性均予以确认，并认定如下事实：翔鹭公司2012年6月将讼争项目的电力工程委托厦门电力工程集团有限公司进行施工，工期为现场具备交安条件且设备到货20天，翔鹭公司已依约支付工程款。翔鹭公司于2005年11月7日与勘察机关签订《建设工程勘察合同》，委托勘察人承担厦门闽南古镇详细勘察。2006年1月3日出具的《厦门闽南古镇岩土工程勘察报告》的“9结论与建议”载明：“9.1……但场地内存在有厚层的填土、局部存在的淤泥质土和大量的孤石，综合考虑拟建场地稳定性较好，较适宜建筑”。本案争议焦点如下：1.天气因素、电缆顶管工程施工因素、地下岩石因素是否可顺延交房时间；2.上诉人是否应承担逾期支付购房款的违约责任。本院认为，关于天气因素、电缆顶管工程施工因素、地下岩石因素是否可顺延交房时间的认定。其一，关于天气因素是否可顺延交房时间的认定。根据《合同补充协议》（附件六）的约定，延期交房的特殊原因有：（1）大雨（含）以上和六级（含）以上大风；（2）非出卖人原因造成停水、停电造成停工；（3）市政府重要活动导致无法施工；（4）政府规划调整，市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；（5）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决；（6）政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。本案中，《商品房买卖合同》签订后至合同约定的交房日期间，出现大雨、暴雨以上降水、7级以上阵风天气的天数为12天，其中《监理日记》记载天气原因全部停工或部分停工的天数为8天，原审法院认定因天气因素可延期交房8天并无不当。上诉人关于天气因素不能顺延交房时间的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。其二，关于电缆顶管工程施工因素是否可顺延交房时间的认定。本案中，讼争项目的《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》之附件《厦门市国有土地出让条件和使用规划》第七条规定：“市政府负责协调各有关部门或公司负责提供水、电、通讯、煤气、排水至用地红线内，所需费用由市政府负责”；《缴费证明》载明：“商品房建筑面积中含规划要求建设的公建配套设施，建成后作为实物地价仍需无偿移交给政府管理和使用，产权归政府”，故讼争项目的电缆顶管工程属于市政配套设施，电缆顶管工程施工过程中遇到的困难属《合同补充协议》（附件六）约定的“市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素”，可作为顺延交房的原因，原审法院认定可顺延交房58天并无不当。上诉人关于电缆顶管工程施工因素不能顺延交房时间的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。其三，关于地下岩石因素是否可顺延交房时间的认定。根据《合同补充协议》（附件六）的约定，“施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决”的，可延期交房。翔鹭公司施工过程中遇到巨型石头影响了施工进程，原审法院认定该情形属于施工中遇到的重大问题，并酌定手工敲砸与爆破的差额天数32天为可顺延交房时间，并无不当。上诉人关于地下岩石因素不能顺延交房时间的上诉理由亦缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人是否应承担逾期支付购房款的违约责任的认定。严永忠与翔鹭公司签订《商品房购销合同》的时间为2011年12月2日，根据《商品房购销合同》的约定，买受人应于合同签订时支付首付款434280元，余款42万元自签订之日起30日内向银行贷款支付完毕，但严永忠逾期支付余款42万元，其行为已构成违约。原审认定严永忠应承担逾期支付购房款的违约责任并无不当。严永忠主张银行发放贷款迟延的责任在于翔鹭公司缺乏依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费571元，由上诉人严永忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 桦审 判 员 郑文雅代理审判员 郑 敏二〇一四年九月十八日书 记 员 许荣锟附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”