（2014）铜民初字第1297号

裁判日期: 2014-09-18

公开日期: 2016-01-08

案件名称

张尧与陈正杰、张运侠租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市铜山区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张尧,陈正杰,张运侠

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条

全文

徐州市铜山区人民法院民事判决书（2014）铜民初字第1297号原告张尧。委托代理人李尊华，江苏维维律师事务所律师。被告陈正杰。委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。被告张运侠。委托代理人杨秀成，江苏金合律师事务所律师。委托代理人刘天宇，江苏金合律师事务所实习律师。原告张尧诉被告陈正杰、张运侠租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张尧的委托代理人、被告陈正杰及其委托代理人蔡军、被告张运侠的委托代理人杨秀成、刘天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张尧诉称，2011年4月23日，在被告张运侠在场且同意的情况下，原告与被告陈正杰签订《合同书》，被告陈正杰将被告张运侠所有的位于铜山新区上海路东、海河路北职教中心综合楼西1#号房屋的2、3层，转租给原告用于宾馆经营。双方约定租期四年，即从2011年10月19日至2015年10月18日。合同签订后，原告投入24万元用于该房屋的装潢，并办理了宾馆经营手续，进行了正常经营。在2014年3月原告突然被告知，该房屋将拆迁。2014年3月13日，房屋被实际拆迁。在拆迁过程中，被告张运侠领取了该房屋的实际装潢补偿款10余万元及其他相关费用。原告后来了解到，该房屋所在地区在2009年铜山县人民政府已决定拆迁，并于2009年10月15日下发了铜政发（2009）101号《关于对北京路商业中心区及南洋国际周边规划区加强管理的通知》等文件，冻结了该地区的房屋等。但在签订合同时，被告却故意隐瞒了房屋已被冻结，随时有可能拆迁的事实，现致使原告先期的投入无法收回，造成了原告重大损失。现起诉，要求被告偿还原告损失15万元并由被告承担本案的诉讼费用。被告陈正杰辩称，一、原告诉状中称被告故意隐瞒房屋要拆迁与事实不符，被告与原告签订租赁合同时并不知道铜山区政府要拆迁此地和下发文件的事实，被告陈正杰如果知道该房屋存在拆迁的可能，也会遭受相应的利息损失，因此从情理上被告不可能知道房屋要拆迁；二、被告与被告张运侠的丈夫签订涉案房屋租赁合同，在2001年4月23日经被告张运侠及其丈夫的同意陈正杰将所承租房屋的二、三层转租给原告并签订租赁合同，在签订当日原告和陈正杰、刘铁就房屋转租期限等条款是协商一致的，协商过程中刘铁作为铜山镇的镇长从始至终并没有提及涉案房屋有被拆迁的可能，而是对转租合同及转租期限予以认可和确认，在此情况下陈正杰才与原告签订的租赁合同；三、从租赁合同的履行看，从签订合同到拆迁，原告已经履行合同2.5年，如果该房屋在此期间存在拆迁的可能，原告应能获知房屋拆迁的情况，而且房屋被政府征收应在征收前政府张贴相应公告公示相应文件，原告在诉称2014年3月被告知拆迁事实，也就是在此之前承租房屋周围的其他商户或人员也不知道该地区即将被拆迁的事实，因此原告诉称的被告陈正杰存在故意隐瞒的事实不能成立，是原告对该事实的主观臆断；四、原告与陈正杰的租赁合同，及二被告之间的租赁合同均对涉案房屋如遇拆迁等情况有关的事项和权利义务进行了明确的约定，两份合同对拆迁补偿的约定是完全一致的，合同约定如遇拆迁相应的拆迁补偿是归房主所有，两份合同约定的拆迁补偿均不是归被告陈正杰所有，也没有约定装潢的补偿归原告所有，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同具体问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同期满或解除时当事人对装修事项另有约定的应从其约定。综上，被告陈正杰在履行合同中无过错，更不知晓该房屋将被告拆迁的事实，相应的合同也没有规定应由陈正杰补偿给原告装修费用，因此原告诉请不能成立，请依法驳回诉请。被告张运侠辩称，一、被告在本案中诉讼主体不适格。张运侠作为房屋所有人与陈正杰之间签订租赁合同，双方的权利义务由合同约定的内容确定，张运侠与原告之间没有签订合同，因此原告无权向张运侠主张权利；二、原告主张先期投入的装潢损失不能成立，无合同和法律依据，被告张运侠与被告陈正杰所签的租赁合同及被告陈正杰与原告所签的转租合同关于租赁期间的装潢及拆迁赔偿问题均有相同的明确约定，即装潢添附物的所有权属于房主，因拆迁而赔偿、补偿的所有资金理应全部归房主所有，与租房者毫无关系；三、关于涉案房屋的拆迁问题，被告对因涉案房屋的拆迁而中止合同不能履行，不承担违约责任。拆迁属于政府行为，不属于被告的个人意志，2009年10月15日下发了铜政发（2009）101号文件，该文件是铜山县政府发的通知，该通知应是加强区划管理的通知，并不是拆迁通知，并且被告同原告一样也是不知悉该文件，据现在情况，关于涉案房屋被拆迁冻结的时间是在2013年5月29日向有关部门发的冻结通知书；四、关于被告陈正杰与原告签订转租合同的情况，他们签订转租合同的事被告是知道的，没有反对，但是关于签订的合同租金、租期和其他条款的内容被告不知悉，直到本次诉讼前也没有见到他们签订的合同，被告张运侠认为被告陈正杰与原告之间可以签订转租合同，但是所签订的转租合同的内容特别是合同的履行期限方面不能超出原合同的约定，被告与陈正杰签订合同的到期日为2014年10月18日，根据原告的诉状陈述其转租合同的到期日为2015年10月18日，超出一年，对超出一年的转租期限被告认为没有法律的约束力，被告租给陈正杰的是1-3楼，而陈正杰转租的是2-3层。综上，被告在本案中诉讼地位不适格，且无违约及过错责任，请求法院查明事实，驳回原告的起诉。原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、2011年4月23日及2012年7月9日原告与被告陈正杰签订的合同书及补充合同一份，证明被告陈正杰将涉案房屋转租给原告使用，租赁期限为2011年10月19日至2015年10月18日，租赁期限为4年及合同其他条款；2、2014年3月13日原告与被告陈正杰签订的合同终止协议书，证明2014年3月双方终止了原合同租赁书；3、原告经营的宾馆的相关手续，包括：铜山区工商行政管理局名称预先通知书、登记表、安全检查合格证、卫生许可证、特种行业许可证，证明原告在被告处进行经营活动的事实；4、涉案的铜政发（2009）第101号文件，证明在2009年10月19日铜山区人民政府下发文件，对涉案房屋所在地区对房屋的产权登记、出租、转让等进行冻结，说明涉案房屋面临拆迁的事实；5、原告与被告陈正杰及被告张运侠的丈夫的谈话录音一份，证明原告与被告陈正杰签订合同时，被告张运侠的丈夫刘铁在场，参与了合同的签订，在签订过程中，被告陈正杰及被告张运侠的丈夫均未向原告告知房屋要被拆迁的事实；6、原告与徐州如家装饰工程公司签订的店面装饰合同一份、装修预算表2页及徐州如家装饰公司的收据3张，证明原告承租房屋后将该房屋交徐州如家公司装修，合同约定单价为247251元，工程结束后原告实际付款为236000元，以此说明原告为房屋装潢投入的资金；7、徐州如家建筑装饰工程有限公司营业执照一张、发票一张，发票系装修公司事后补开，证明原告为涉案房屋装修支付工程款236000元，该营业执照中的法人代表已经确认并签字该装修合同已经履行完毕。以上证据，被告陈正杰的质证意见为：1、对证据1的真实性、关联性、合法性无异议，但合同第三条第二项对于因拆迁赔偿事项进行了明确约定，约定拆迁补偿的所有资金归甲方（被告陈正杰），与原告无关；补充合同仅是对第二年租金的约定，其上注明其他仍按原合同执行；2、对证据2的真实性、关联性、合法性无异议，该合同终止协议是政府通知拆迁后双方协商一致终止合同的约定，该终止协议也没有提及拆迁补偿，该合同对原合同的约定也没有争议；3、对证据3的真实性无异议，但我们认为与本案诉争的问题没有关联性；4、对证据4的真实性无法确认，因被告是第一次见到该份文件且原告提供的是复印件，从文件的内容看，被告陈正杰不可能知晓该文件，文件下发各镇政府的相关部门，而且从2005年被告就承租了该房屋直至该房屋拆迁被告也并不知道该房屋将拆迁的事实，被告张运侠也未告知过有相关的规划文件；5、对证据5的第一段录音资料被告不发表质证意见，不清楚，对第二段录音资料的真实性无异议；6、对证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，首先该合同是原告与第三方签订的合同，对合同的真实性及履行情况被告无法确定；对三张收据被告认为不具合法性，如原告委托了相关单位进行装修，应提供发票，对其真实性不认可；7、对原告提供的营业执照的真实性无异议，但是对其关联性有异议，不能证明原告主张的对涉案房屋进行了装修施工；对发票的真实性和关联性均有异议，从发票开具的时间看是2014年9月12日，是事后补开的发票，从发票的记载内容看，不是徐州如家装修公司开具的，而是通过税务部门代开的，因此上面的金额不能证明是原告装修实际支出的费用。被告张运侠的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，但是合同约定到2015年10月18日，超出原合同约定的期限，该合同第3条其他约定中和第二条关于装修的问题都有明确的约定，如遇拆迁原告没有权利，具体见合同；2、对证据2无异议，说明原告与被告的合同已经协议终止履行，双方之间没有违约的问题；3、对证据3的真实性无异议，这些证据恰恰证明在原告签订租赁合同后政府有关部门还在继续给他办理有关手续，涉案房屋并没有被限制，即使被限制，原告也应在被限制时间知悉这件事情，所以二被告不存在违约及过错问题；4、对证据4的真实性由法院核实，该文件的内容是政府加强周边规划管理的通知，并非拆迁冻结的通知，所以不能作为评定被告过错违约的依据，并且按照城镇拆迁管理条例的规定，即使是真正意义上的拆迁冻结，该文件的效力是1年，到2010年10月份就没有约束力；5、对原告提供的录音资料的真实性无异议，但并不能证明被告张运侠对本案应当承担的责任，缺少关联性；6、对证据6的真实性无异议，原告的装修被告并不知情也没有告知被告，据被告所知，原告所承租的2-3层房子原是被告陈正杰在经营中的房子，需不需要装修及需要什么样的装修被告并不知道，被告对原告提供的材料的合法性有异议，签订合同后支付款项应有银行的付款记录及税务部门开具的合法票据，现在原告提供的收据属于白条，不能作为认定支出的凭据，预算表是单方的资料，对其真实性、关联性、合法性有异议；7、对证据7，同被告陈正杰质证意见。本院认为，上述证据客观真实，与本案有一定的关联性，本院予以采信。被告陈正杰为证明其抗辩主张，向法庭提供如下证据：1、原告与被告陈正杰在2011年4月23日签订的租赁合同，证明原被告双方存在合同关系，同时证明合同第三条约定了拆迁赔偿事项，拆迁补偿的所有资金归陈正杰所有，与原告无关，同时约定因装潢投资，投资后的装潢归陈正杰所有，原告诉请无合同依据；2、被告陈正杰与被告张运侠的丈夫刘铁签订的租赁合同一份，证明涉案房屋是被告陈正杰从被告张运侠处承租并转租给原告的，同时证明两份合同的内容除承租人和出租人的区别，承租房屋和租金、租赁期限不一致外，其他条款完全一致，也证明在被告陈正杰2012年4月30日与刘铁续签租赁合同时，同样约定了拆迁补偿的所有资金归出租方所有，可以证明在2012年4月时被告陈正杰不知道该房屋将被拆迁的事实；3、谈话录音一份，谈话的当事人为原告、被告陈正杰、被告张运侠及其丈夫刘铁，时间为2011年4月23日，原告与被告陈正杰签订转租合同的当日，证明当时双方签订合同的具体情况、转租房屋的状况、转租的租金的意向、租赁合同的期限，该录音中刘铁明确约定转租合同的期限为四年并要求合同上的日期要与被告陈正杰和刘铁的租赁合同的月日要一致，证明转租的情况及期限是经被告张运侠同意的。以上证据，原告的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，但合同约定的拆迁补偿资金归甲方（房主，即被告张运侠）所有，而不是归被告陈正杰所有；2、对证据2的真实性无异议，原告与被告陈正杰签订合同时被告陈正杰没有向原告出示该合同书，因此对合同的租赁期限作为原告并不知情；3、对证据3的真实性无异议，录音的时候原告也在场，确实存在被告张运侠丈夫确认期限为4年的事实，对刘铁是铜山镇镇长的身份在录音中可证实。被告张运侠的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，该合同对于涉案房屋的装修及如遇拆迁的赔偿补偿有明确约定，即归房主所有，但对该合同的期限超出了原合同约定的期限部分的效力有异议；2、对证据2的真实性无异议，该份合同关于涉案房屋的装修及如遇拆迁的赔偿补偿亦明确约定归房主所有，与原告无关，故原告无权主张权利；3、对证据3的真实性无异议，刘铁确实在与被告陈正杰洽谈转租事宜时为验证承租人的身份到场了，但是被告陈正杰与原告之间签订的合同内容、时间、金额等条款被告张运侠均不知道，直到本案提起诉讼后被告张运侠开庭时才见到，并且被告张运侠与陈正杰之间所签订的最后一份合同是2012年4月30日，约定的租期是2012年10月19日至2014年10月18日，该份合同应是在被告陈正杰与原告所签转租合同之后签订的，所以转租合同超出该合同的期限，应对被告张运侠没有法律约束力。本院认为，上述证据客观真实，具有关联性，可以作为本案的定案依据。被告张运侠为证明其抗辩主张，向法庭提供如下证据：1、三份租赁合同，其内容，房产是自2005年10月18日开始直至2014年10月18日，该9年内一直出租给被告陈正杰用于经营，证明不是因为拆迁才出租给陈正杰使用，也说明该房屋的所有权是在2005年取得，从取得就出租了，该三份合同关于装潢问题和拆迁的赔偿补偿都做了约定，全部归房主所有，原告及被告陈正杰无权享有拆迁赔偿款项；2、合同终止协议书，2014年3月13日被告陈正杰与刘铁就涉案房屋终止租赁的约定；3、2013年3月13日被告陈正杰收到因合同终止退还的房租费用46200元，证明涉案租赁合同已经合法终止并且已经结清了相关款项，双方之间没有纠纷；4、2014年3月24日案外人刘铁给被告陈正杰的通知书，要求陈正杰交出钥匙，在4月初房子就被拆迁了。以上证据，原告的质证意见为：对上述证据的真实性均无异议，但上述证据是与被告陈正杰签订的合同，两被告签订的合同并没有向原告出示，因此关于合同期限及补偿问题对原告没有约束力；被告张运侠提供的证据可以明确虽然该房屋登记的房主为张运侠，但合同的参与都是刘铁，也可证实三方租赁合同的终止期限为2014年3月13日，对该合同终止期限原告予以认可。被告陈正杰的质证意见为：对上述证据的真实性均无异议，从2010年和2012年的两份合同内容看，合同对拆迁事项进行了明确约定，如当时被告陈正杰知道房屋有可能被拆迁，自己也遭受巨大装修损失的话是不会同意签订拆迁条款的，被告陈正杰对该房屋是否面临拆迁是不知情的；从合同的时间结合原告与被告陈正杰的合同时间看，被告张运侠同意转租时间为4年，但在2012年与被告陈正杰续签合同时只是将合同租赁期限签订了2年，显然被告张运侠主张转租合同超出期限不是被告陈正杰的责任，2012年续签的合同在后，转租合同在前。本院认为，上述证据客观真实，具有关联性，可以作为本案的定案依据。根据质证、认证及双方当事人无异议的陈述，本院确认以下事实：2011年4月23日，原告张尧与被告陈正杰签订了租赁合同，约定被告陈正杰将被告张运侠所有的位于铜山新区上海路东、海河路北职教中心综合楼西1#号房屋的2、3层，转租给原告用于宾馆经营。双方约定租期四年，即从2011年10月19日至2015年10月18日。合同签订后，原告投入236000元用于该房屋的装潢，并办理了宾馆经营手续，进行了正常经营。该房实际所有人系被告张运侠，被告ＸＸ杰于2010年5月19日与被告张运侠签订租赁合同，承租了涉案房屋，约定租期为两年，即从2010年10月19日至2012年10月18日，期间又将此房转租给原告，被告张运侠对此事知晓并认可。租期届满前，两被告于2012年4月就涉案房屋签订了续租合同，将租期续至2014年10月18日。原告与被告陈正杰、被告陈正杰与被告张运侠签订的租赁合同中均载明：“如遇规划，上级政府需拆迁此租房，甲方（出租人）应及时通知乙方（承租人），此合同就此终止，乙方应无条件的及时搬出此租房……因拆迁而赔偿、补偿的所有资金理应全部归甲方（房主）所有，与乙方（租房者）毫无关系……投资后的装潢属甲方固定资产所有。所以无论拆迁时赔偿与不赔偿装潢费用都与乙方毫无关系，如万一赔偿装潢方面的费用，全部属甲方（房主）所有……无论哪一方要求提前解除合同，都要付对方违约金五万元整，但规划、政府等部门要求拆迁的除外。”2014年3月24日，被告张运侠的丈夫刘铁向被告陈正杰发出通知书，告知涉案房屋将被拆迁，要求被告陈正杰3日内彻底搬出涉案房屋并交还钥匙，双方于2014年3月13日签订合同终止协议。同日，被告陈正杰又与原告签订了合同终止协议。2014年3月13日，房屋被实际拆迁，被告张运侠领取了附属物补偿款132192元、停业停产损失补助及其他款项等。另查明，2009年10月15日铜山县人民政府下发了铜政发（2009）101号《关于对北京路商业中心区及南洋国际周边规划区加强管理的通知》等文件，冻结了该地区的房屋等。主送机关为其下属单位。原告认为被告故意隐瞒房屋已被冻结，随时有可能拆迁的事实，造成了原告的损失，于2014年3月31日向本院提起诉讼。原、被告的争议焦点为：一、原告依据租赁合同向被告陈正杰主张因拆迁而导致的未能履行的租赁期限装潢折旧损失15万元是否有合同和法律依据；二、被告张运侠在本案中的主体是否适格，其应否在本案中承担原告诉请的损失15万元的赔偿责任；三、原被告在签订及履行租赁合同中，被告是否对原告隐瞒了拆迁的相关事实，原告是否因被告的隐瞒拆迁的事实、重大误解或欺诈而签订的租赁合同，原告的损失同被告的行为是否有因果关系。本院认为，本案的双方当事人分别存在两个独立的合同关系，一个是原告张尧与被告陈正杰之间的租赁合同关系，一个是被告陈正杰与被告张运侠之间的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故本案中两个合同关系的双方当事人应当各自按照其所签合同的约定全面履行义务。针对焦点一：原告依据租赁合同向被告陈正杰主张因拆迁而导致的未能履行的租赁期限装潢折旧损失15万元是否有合同和法律依据。承租人被告陈正杰是在出租人被告张运侠的同意下将涉案房屋转租给原告的，故其与原告签订的租赁合同是合法有效的，该合同对双方具有法律约束力，原告与被告陈正杰应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有法律规定或者当事人约定终止的其他情形的，合同的权利义务终止。双方签订的租赁合同中明确约定：“如遇规划，上级政府需拆迁此租房，甲方（被告陈正杰）应及时通知乙方（原告），此合同就此终止，乙方应无条件的及时搬出此租房……无论哪一方要求提前解除合同，都要付对方违约金五万元整，但规划、政府等部门要求拆迁的除外。”该约定明确了合同的权利义务终止的情形，即规划、政府等部门要求拆迁。且合同本身也没有约定原告的装潢费损失由被告承担，而是约定拆迁时归房主所有。本案中，涉案房屋被政府拆迁，合同权利义务终止的情形出现，原告与被告陈正杰也因此签订了合同终止协议，故原告交房系双方合意的结果，符合约定且不违反法律规定，原告无权据此向被告陈正杰索要损失赔偿，故对于原告要求被告陈正杰赔偿损失的诉请，本院不予支持。针对焦点二：被告张运侠在本案中的主体是否适格，其应否在本案中承担原告诉请的损失15万元的赔偿责任。本院认为，被告张运侠具有民事诉讼权利能力和民事诉讼行为能力，其与原告就其所有的涉案房屋的装潢费损失发生了争议，原告认为其侵害了自己的民事权益，且原告主张的事由具有可诉性，故被告是本案的适格主体。但对于原告的损失，被告张运侠并没有承担的义务，理由如下：一、原告依据与被告陈正杰签订的转租合同占有并使用被告张运侠名下的房屋，其与陈正杰的合同中明确约定投资后的装潢收益属于合同外的第三人被告张运侠的固定资产，拆迁的装潢费用赔偿、补偿款项全部归被告张运侠所有，与原告没有关系；二、原告所签合同中的权利义务相对人是被告陈正杰，双方合同权利义务的终止原因是铜山区政府的规划、拆迁决定，该终止原因亦是双方合同中约定的终止情形，作为合同相对人的陈正杰并非违约，而与原告并无合同关系的被告张运侠更无违约之谈。综上，被告张运侠有权根据合同约定享有获得装潢赔偿、补偿相关款项的权利，原告要求被告赔偿装潢损失没有合同与法律依据，本院不予支持。针对焦点三：原被告在签订及履行租赁合同中，被告是否对原告隐瞒了拆迁的相关事实，原告是否因被告的隐瞒拆迁的事实、重大误解或欺诈而签订的租赁合同，原告的损失同被告的行为是否有因果关系。原告认为被告隐瞒了房屋即将拆迁的事实，原告因重大误解或欺诈而签订了租赁合同。本院认为，原告签订租赁合同的行为不构成重大误解或欺诈。原告与被告陈正杰签订合同的期限是2011年4月23日，铜山区政府下发拆迁通知的日期是2014年3月，被告也是在此时才收到通知，虽然在2009年10月15日铜山县人民政府下发了铜政发（2009）101号《关于对北京路商业中心区及南洋国际周边规划区加强管理的通知》，但此通知系政府内部文件，非普通民众可以获知。本案中，与原告签订合同的是被告陈正杰，原告与被告张运侠并无直接合同关系，被告张运侠能否利用其丈夫刘铁的职能之便预先知道房屋即将被拆迁的事实不是本案的主要事实，在没有证据证明陈正杰能够预先知道房屋即将拆迁的情况下，本院认为陈正杰也同样无法获知此通知，因此被告不存在欺诈行为。此外，在涉案房屋面临拆迁事实之前，原告对于房屋拆迁的可能性以及拆迁后的相关赔偿、补偿款项的分配结果是接受的，这一点从其签订的租赁合同条款中关于拆迁的详细约定中可以证实，原告在合同中已经放弃了合同终止后对其投资的装潢物的所有权，此系原告的真实意思表示。因而被告不存在欺诈，原告签订合同时也没有违背自己的真实意思，原告因重大误解或欺诈而签订合同的主张没有事实依据，其装潢损失不应由被告来承担。故对于原告的诉讼请求，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告张尧的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告张尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　李百果代理审判员　　卢紫阳人民陪审员　　李　媛二〇一四年九月十八日书　记　员　　王　舒关注公众号“”