（2014）三中民终字第07669号
裁判日期: 2014-09-18
公开日期: 2015-06-11
案件名称
何淑桂与陈雪峰等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何淑桂,陈雪峰,杨蕊,张丽,孙庆峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第07669号上诉人（原审原告）何淑桂，女，1941年5月25日出生。委托代理人张帅，山东思昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈雪峰，男，1979年2月23日出生。被上诉人（原审被告）杨蕊，女，1963年10月22日出生。原审第三人张丽，女，1962年12月13日出生。原审第三人孙庆峰，男，1954年12月22日出生。上诉人何淑桂与被上诉人陈雪峰、被上诉人杨蕊、原审第三人张丽、原审第三人孙庆峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第31376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何淑桂在原审法院诉称：2008年，我的女儿张丽向陈雪峰借款17万元。2009年8月初，我为了帮助女儿用自己名下的朝阳区××房屋办理抵押贷款以偿还张丽欠陈雪峰的钱款。因我年老不能获得银行贷款，陈雪峰提出由其帮助找一个能办理银行贷款的人，要求我配合办理有关的委托合同公证。全部过程均由陈雪峰办理，我未参与。后陈雪峰顺利拿到了欠款，由张丽以杨蕊名义每月偿还银行贷款。2013年3月，我因遗失老年证去居委会补办，居委会工作人员告知我称上述房屋已经出售，杨蕊的户口已经迁入该房屋。我没有出售房屋的意思，陈雪峰、杨蕊没有支付过房款，房屋也一直没有交付。我在2011年底因病住院前一直在该房屋中居住，出院后由张丽接走赡养，该房屋由张丽委托陈雪峰出租。现我起诉，要求确认陈雪峰代理我与杨蕊于2009年11月26日签订的存量房屋买卖合同无效，杨蕊将上述房屋变更过户到我名下。陈雪峰辩称：2009年8、9月份，张丽向我借款30万元，并提出以其母亲何淑桂作为借款人，且以何淑桂名下房屋作为担保。张丽带着何淑桂到中信公证处做了借款公证和委托售房公证，此后我将30万元出借给何淑桂。后来何淑桂不还款也不给利息，何淑桂将房屋过户给杨蕊，以杨蕊的名义办理了不足80万元的贷款，其中30万元还给我，剩下40余万元都给了张丽。贷款应该由何淑桂和张丽偿还，但是她们从第二个月开始就不还了。张丽提出将房屋出售，杨蕊表示愿意以合适的价格购买，双方以100余万元的价格成交，实际付款过程中给了张丽45万元，偿还了大概78万元的贷款，这样房屋所有权就归杨蕊了。该房屋已于2010年3、4月份交付给杨蕊。杨蕊辩称：2010年我帮助张丽贷款78万元左右，房屋过户到我名下，贷款由张丽偿还。但是张丽只还了一个月贷款，因此银行将我起诉至法院。此后张丽将房屋出售给我，成交价格为110万元到120万元左右，我通过陈雪峰给了张丽40余万元，并且偿还了78万元到79万元左右的贷款。后来我以130万元的价格将房屋出售了。张丽述称：2008年时我急于用钱，向陈雪峰借款15万元；陈雪峰扣掉利息后给了我13万余元。后来我还不上钱了，陈雪峰让我和何淑桂到公证处做公证，证明我向陈雪峰借钱，用何淑桂的房屋做抵押。2010年初，陈雪峰提出用何淑桂的房屋到银行做贷款，但是何淑桂年龄大了无法贷款；陈雪峰又说给我找一个人做银行贷款，把何淑桂的房屋转到杨蕊名下，我每月偿还银行贷款。后来我没有钱还贷款，陈雪峰说帮我把房屋出租，用租金偿还贷款，我收了一年的房租5万元，陈雪峰向我要了5000元好处费，剩余的钱用于偿还银行贷款。有一天何淑桂的老年证丢失了，补办时得知房屋中有杨蕊的户口，我们才知道陈雪峰将房屋出售了。孙庆峰未到庭亦未陈述。原审法院经审理查明：北京市朝阳区××房屋（以下简称涉案房屋）原登记在何淑桂名下。2009年8月25日，陈雪峰作为出借人（甲方），何淑桂作为借款人（乙方），双方签订经公证的借款合同，约定乙方向甲方借款30万元，借款期限自2009年8月25日至2009年10月24日；乙方自愿将涉案房屋作为抵押物，自愿抵押给甲方。同日，何淑桂为陈雪峰出具经公证的授权委托书，委托陈雪峰办理涉案房屋买卖事宜，委托期限自2009年10月24日起满两年为止。陈雪峰称张丽欲向其借款30万元，但张丽没有财产作为偿还担保，遂提出以自己母亲何淑桂的涉案房屋作为抵押；因此，其与何淑桂于2009年8月25日签订了借款协议，并于当日将30万元以现金和转账方式支付给张丽。何淑桂称张丽曾向陈雪峰借款17万元，以其名下涉案房屋作为担保，其认为在公证处办理的是抵押登记公证。张丽称其因需要偿还对ＸＸ的借款而向陈雪峰借款17万元，陈雪峰帮助其转给ＸＸ11.9万元后，其拿到了剩余4万元；其按照17万元为基数每月支付10%的利息，一直没有偿还本金，后来决定使用银行贷款方式来偿还该笔借款。2009年11月26日，陈雪峰代理何淑桂作为出卖人，杨蕊作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同；该合同记载出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格72万元。此后，涉案房屋登记至杨蕊名下；杨蕊将该房屋抵押给中国民生银行股份有限公司总行营业部，获取贷款50万元。杨蕊称上述贷款50万元全部交予陈雪峰。陈雪峰认可收到该50万元，并称其从中扣除了借款的本金及利息共计30余万元，于2009年底将剩下的10余万元交给了张丽。张丽称其获知的贷款数额是60万元，扣除借款以及房屋过户费后，其仅实际拿到2万余元；其此后负责偿还该笔银行贷款，每月数额为3800元至3900元左右；其自2010年1月起偿还了2期贷款，之后有一段时间没有还贷，在陈雪峰催要下又给了2万元用于还贷，此后再未偿还。陈雪峰称因张丽未能如期偿还贷款，银行于2010年到法院起诉杨蕊，杨蕊向其告知此事，其遂找张丽协商出售涉案房屋事宜；为了省事就确定将涉案房屋出售给杨蕊，价格在120万元至130万元左右；其扣除贷款数额后在2010年至2011年初陆续给了张丽70万元左右。陈雪峰提交了有何淑桂签字的落款日期为2010年12月16日的收条，该收条记载收到杨蕊购房款25万元，保证在2011年3月1日前将涉案房屋交给现产权人杨蕊使用；陈雪峰提交了有张丽签字的落款日期为2011年3月9日的收条，该收条记载收到杨蕊购房款5万元，余款40万元未付；陈雪峰提交了有张丽签字的落款日期为2011年3月11日的收条，该收条记载收到杨蕊购房款40万元，全部房款已结清；何淑桂和张丽均称陈雪峰表示可以帮助办理房屋贷款，并让其在空白纸上签字。2011年3月24日，中国民生银行股份有限公司总行营业部对涉案房屋享有的抵押权被注销。2011年4月11日，杨蕊作为出卖人，孙庆峰作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同；该合同记载出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格72万元。此后，涉案房屋登记至孙庆峰名下。庭审中，何淑桂称其于2011年2月28日住院，此前一直在涉案房屋内连续居住；于2011年4月出院后不在涉案房屋内居住，并将个人物品处理了。陈雪峰称张丽于2011年初将何淑桂搬至自己家中居住，涉案房屋由孙庆峰使用。张丽称何淑桂在2011年曾住院一个月，出院后搬至自己家中居住；陈雪峰提出可以帮助其出租涉案房屋，其将涉案房屋钥匙交予陈雪峰。陈雪峰与杨蕊均否认涉案房屋出租事宜。原审法院经审理后认为：依据各方当事人陈述，法院能够认定于2009年8月25日实际向陈雪峰借款之人为张丽；何淑桂以自己名义与陈雪峰签订了经公证的借款协议，虽然其不是实际借用款项之人，但其以自己名下的涉案房屋对该笔借款进行担保的意思表示合法有效。借款协议所载抵押并未进行登记，故作为担保物权的抵押权未能依法设立；但是，何淑桂同时为陈雪峰出具了经公证的授权委托书，委托陈雪峰办理涉案房屋买卖事宜，委托期限自上述借款协议所载还款期限届满时开始；故陈雪峰有权在张丽以及何淑桂未能如期还款的情况下代何淑桂处分涉案房屋，并以所得款项受偿借款债权。张丽与何淑桂于还款期限届满之时均未清偿对陈雪峰的借款；陈雪峰于2009年11月26日代理何淑桂与杨蕊签订网签版本存量房屋买卖合同，并将涉案房屋转移登记至杨蕊名下；依据各方当事人陈述，该笔所谓的买卖关系于此时并未真实发生，涉案房屋转移登记至杨蕊名下的目的仅系从中国民生银行股份有限公司总行营业部获取贷款，以此偿还张丽对陈雪峰所欠借款，故法院能够认定该笔所谓的买卖关系于此时实际系通谋虚假意思表示。但是张丽于此后并未持续偿还应当由其负责偿还的杨蕊名下贷款，陈雪峰称其因此找张丽协商就涉案房屋与杨蕊之间形成真实的买卖关系，并对此向法院提交了收条为证。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何淑桂和张丽均称陈雪峰表示可以帮助办理房屋贷款，并让其在空白纸上签字，所以形成了陈雪峰提交的收条；何淑桂和张丽均未就其上述陈述向法院举证予以证明，故法院对其陈述不予采信，并对陈雪峰所提交收条的真实性予以认定。何淑桂与张丽于2010年12月16日、2011年3月9日、2011年3月11日分别签写收条确认收到杨蕊支付的涉案房屋购房款，故法院以此认定何淑桂与张丽至此时均认可已与杨蕊就涉案房屋发生真实的买卖关系。综上，陈雪峰于2009年11月26日代理何淑桂与杨蕊签订的网签版本存量房屋买卖合同，虽然在形成之时实际系通谋虚假意思表示，但嗣后已为真实买卖关系所补正；因此，法院对何淑桂的全部诉讼请求均不支持。原审法院据此判决如下：驳回何淑桂的全部诉讼请求。判决后，何淑桂不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为：陈雪峰没有支付给何淑桂和张丽购房款。日期为2010年12月16日、2011年3月9日、2011年3月11日的三张收条，都是陈雪峰表示可以帮助办理房屋贷款，在空白纸上签字所形成的，涉案金额巨大，不可能现金支付，而陈雪峰未能提供转账明细证明其转账支付了购房款。2009年11月26日的房屋买卖合同系同谋虚伪的意思表示，违反了法律的强制性规定，应属无效，不能因陈雪峰提交的三张收条补正其效力。原审依据三张收条推定张丽与杨蕊形成了真实的房屋买卖的意思表示从而认定房屋买卖合同有效是错误的。庭审后，何淑桂代理人补充代理意见，认为何淑桂、张丽构成无权处分。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证、公证书、存量房屋买卖合同、收条等证据在案佐证。本院认为：2009年11月26日，陈雪峰代理何淑桂作为出卖人、杨蕊作为买受人签订的网签版本存量房屋买卖合同，各方均认可系为套取银行贷款而签订的虚假的房屋买卖合同，该房屋买卖合同实际上是通谋虚伪的意思表示。但是，有何淑桂签字的日期为2010年12月16日的收条、张丽签字的日期为2011年3月9日的收条、张丽签字的日期为2011年3月11日的收条，其内容尽管不是签字人书写，但是签字人何淑桂、张丽提出的出具空白字条的抗辩意见与常理不符，二人应当对此承担举证责任，现无证据表明二人出具空白字条，不能推翻收条的证明效力。依据收条，何淑桂、张丽事后均已同意将争议房屋最终卖给杨蕊，并且实际收取了购房款。收条显示何淑桂、张丽将房屋最终卖给了杨蕊，各方未另行签订买卖合同，应视为各方通过事实履行行为对2009年11月26日网签版本存量房屋买卖合同作出补正，事先已完成的过户行为也据此取得了确定效力。何淑桂再主张确认2009年11月26日房屋买卖合同无效不应支持。其上诉意见于法无据，不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由何淑桂负担（其中35元，已交纳，另35元，于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由何淑桂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹审 判 员 付 辉代理审判员 史智军二〇一四年九月十八日书 记 员 冯晓雪 来自：