（2014）海民初字第2283号

裁判日期: 2014-09-17

公开日期: 2015-04-02

案件名称

叶玉萍与张苹苹居间合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市海沧区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶玉萍,张苹苹

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

福建省厦门市海沧区人民法院民事判决书（2014）海民初字第2283号原告叶玉萍，女，1977年12月4日出生，汉族。系“厦门市海沧区麦田天心房屋居间代理服务部”经营者。委托代理人韦继升，福建九信律师事务所律��。被告张苹苹，女，1987年11月13日出生，汉族。原告叶玉萍与被告张苹苹居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈基周独任审判，适用简易程序于2014年8月8日公开开庭进行了审理，原告叶玉萍的委托代理人韦继升与被告张苹苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶玉萍诉称，2014年4月29日，在原告的居间下，被告张苹苹作为买方与卖方凌福良的代理人黄绍雄签订了《房屋买卖合同》，购得位于厦门市海沧区滨湖二里5号2302室的房屋及滨湖二里46号地下一层第245号车位，成交价395万元。同日，原、被告以及卖方三方签订了《居间服务合同》，约定被告应于《房屋买卖合同》成立当日支付原告佣金98750元。但被告签约后至今未支付上述佣金。此外，被告依约还应该支付原告日千分之五的违约金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：一、被告支付居间服务费98750元及493元／天的违约金，（从2014年4月29日开始计算，按每天迟延金额千分之五计算，为493元／天，暂计至2014年7月7日，为34107元）；二、本案诉讼费由被告负担。被告张苹苹辩称，一、被告并未购得位于厦门市海沧区滨湖二里5号2302室的房屋及滨湖二里46号地下一层第245号车位。过户当天，被告到达海沧房管局，经向办理房屋过户人员咨询，得知由于被告拥有的文件不足即车位没有公证，是不能顺利过户的。而当天原告和卖方并没有到场，因此被告没有顺利购得房屋和车位，原告所言不实。二、佣金付款金额和付款时限不对，原告对佣金的付款金额和付款期限都做了隐瞒。即原告同意在被告顺利拿到房屋产权证和车位产权证的当天交付原告6万元佣金，而不是98750元，原告故意隐瞒了佣金另签的文件（《佣金确认书》），行为十分恶劣。被告没有顺利购��房屋，不应支付原告居间服务佣金。三、原告方诱骗被告签合同。2014年4月29日，原告、被告、卖方三方签订的《居间服务合同》是原告设套诱骗被告所签，并非被告的真实意愿，合同的签订并没有遵循公平、公正和诚实信用的原则。首先，原告未履行居间义务，原告不但没有提醒和提示被告人要仔细阅读合同再签字，反而草率地要求被告在需要签字处直接签字。合同的签订过程十分地仓促，被告根本没有足够的时间思考和权衡。所有的有利条款都指向了原告和卖方。被告所在意的条款（如购房款需过户后支付、居间佣金在顺利拿到产权证后支付、高压电缆迁移证明和房屋全新证明）都没有体现在合同上。合同的签订并没有在公平、公开、公正的环境下完成，原告没有履行其应有的义务做好居间服务，所谓的服务便是诱骗被告签合同。其次，4月29日当晚，原告说要��付卖方定金40万元，被告再三强调先不付定金，而原告一直要求被告拿出定金支付卖方，最后是原告与卖方协商并且由原告垫付的1万元定金给卖方，如果被告真的有意愿签合同，为什么结果是原告支付的定金呢？四、原告在被告面前欺瞒了房屋的真实情况，具体包括：原告欺骗被告说高压电缆会迁移；欺骗被告房屋全新无人入住；房屋证书不全：签合同时，被告只见过一本房屋产权证、一本车位产权证和一本房屋公证书，没有车位公证书，被告根本无法顺利办理过户。此种情景下，原告仍然诱骗被告签订合同。综合上述，被告无需支付居间佣金，请求依法裁判。经审理查明：原告叶玉萍系个体经营的厦门市海沧区麦田天心房屋居间代理服务部（下称“麦田天心服务部”）经营者。2014年4月29日，被告张苹苹与案外人凌福良（由黄绍雄代理）经麦田天心服务部居间，签订一份《房屋买卖合同》，约定：张苹苹购买凌福良位于厦门市海沧区滨湖二里5号2302室及滨湖二里46号地下一层第245号车位；交易价款3950000元，合同签订时张苹苹应向凌福良支付定金400000元，余款3550000元于房屋权属过户登记受理后当日支付；双方应在2014年5月12日前凌福良领取该房屋无抵押权的《土地房屋权证》后三个工作日内至房屋登记机构办理该房屋权属过户登记；买卖双方任何一方代理人均保证已取得该方的真实授权代为签订合同及其他相关文件。合同还约定，凌福良保证该房屋符合国家及厦门市房屋上市交易的有关政策及规定，张苹苹已亲自实地看房，并对该房屋的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同；买方已亲自审查过该房屋产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房屋。合同载明“见证人”为谢文凌、丁俊俊，其上加盖麦田天心服务部公章。同日，张苹苹与凌福良（由黄绍雄代理）以及麦田天心服务部签订《居间服务合同》，约定：经麦田天心服务部居间服务，张苹苹与凌福良就买卖位于厦门市海沧区滨湖二里5号2302室及滨湖二里46号地下一层第245号车位签订了《房屋买卖合同》；三方确认，买卖双方就房屋买卖进行磋商并签订了《房屋买卖合同》，中介方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束；买方张苹苹应在《房屋买卖合同》成立时向麦田天心服务部支付居间服务费98750元；未按合同约定支付居间服务费的，应按日承担迟延付款金额千分之五的违约金；在提供居间服务的过程中，中介方故意隐瞒或捏造与交易有关重要信息导致买卖双方损失的，应承担相应的赔偿责任。该合同载明麦田天心服务部的签约代表为谢文凌、丁俊俊。当日（2014年4月29日），黄绍雄向张苹苹出具《收款收据》一份，载明收到张苹苹购买上述房屋及车位的的定金10000元，该款项实际由麦田天心服务部员工垫付。此外，张苹苹与凌福良（由黄绍雄代理）以及厦门麦田人房地产代理有限公司于当日还签订一份《交易服务合同》，约定张苹苹与凌福良委托厦门麦田人房地产代理有限公司办理前述《房屋买卖合同》项下房产交易的包括协助办理过户交接手续等后期服务事宜。因案涉《房屋买卖合同》签订后未能顺利履行，张苹苹未支付有关中介服务费，故麦田天心服务部业主叶玉萍于2014年7月8日诉至本院。另查明：一、案外人凌福良系厦门市海沧区滨湖二里5号2302室房屋以及厦门市海沧区滨湖二里46号地下一层第245号车位的登记权属人。案外人凌福良、谢玉田于2014年1月20日办理两份公证委托，委托案外人王少华代为办理厦门市海沧区滨湖二里5��2302室房产以及厦门市海沧区滨湖二里46号地下一层第245号车位的出售事宜，具体授权包括代为偿还银行借款以及商定价格等与出售房屋相关的一切事项，委托期限至代理事项办理完时止，并授权受托人有权转委托。黄少华先后于2014年3月6日、2014年3月7日办理了公证委托，转委托黄绍雄办理上述车位、房产的出售事项，《转委托书》载明转委托权限以原委托人委托转委托人所享有的权限为限，转委托人无再委托权。原告庭审举证了上述案涉房产及车位的权属证书复印件以及有关《转委托书》的两份公证书原件，被告亦举证了有关权属证书复印件以及关于出售厦门市海沧区滨湖二里5号2302室房屋的公证转委托书复印件。被告主张签订合同时未见过关于出售车位的公证转委托书，被告亦未提供过该公证书，就此，原告庭审予以否认，原告主张相应资料已经全部向被告提��。二、被告庭审举证录音光盘，包括12段录音，其中：1、文件名“5月12日房管局”，拟证明被告与海沧房管局办理过户人员的谈话，被告持有的文件无法办理过户手续；2、文件名“01”，拟证明被告和原告方人员对话，原告方（谢文凌）对公证书事宜不清楚；3、文件名“02”，拟证明被告和卖方（黄绍雄）谈话，卖方还是说房屋全新无人入住过；4、文件名“06”，拟证明被告和卖方的谈话，卖方提及被告需经济补偿原告；5、文件名“07”，拟证明被告与原告方人员谈话，原告方人员在4月29日与被告同时在签约现场，清楚地听见其同事对被告说“这合同不用看了，只要在这里这里签字就可以了”；6、文件名“7.20房东”，拟证明被告与卖方谈话，卖方告知被告合同已自动解除；7、文件名“08”，拟证明被告与卖方谈话，卖方又谈及被告需经济补偿原告；8、文件名“7.20”，拟证明被告与原告方人员谈话，谈及居间服务佣金为6万，并且原告方人员很清楚此佣金需在被告顺利拿到过户后的房屋产权证和车库产权证后支付；9、文件名“麦田7月”，拟证明被告与原告方人员谈话，关于合同解除事宜及另签的佣金确认书事宜。上述“5月12日房管局”的录音中有“你是说这车位是没有转还是说没有做公证？”，“车位没有做公证……”，“这个要原证本人来啊，这个转的可以，这个住宅到时候可以用”等对话。“02”录音中有“他们，如果麦田的在骗你，他们怎么跟你讲，我也不知道啊？哪里会知道呢？”“对，对，我就想跟你问一下，你原来的时候说你们这房子没有入住过人，如果入住过随便怎么做你们都认可了”“没有搬进去啦，怎么搬呢？如果搬进去就要做翻新仪式了”等对话。“04”、“06”的录音中有“他要告，你就要赔他��，“对”，“这个不是我自己的错，是他们欺骗我在先，不是我自己的错”……“这个他怎么骗你，怎么骗你，不是从你嘴巴里讲的，是要证人的”等对话。“07”录音中有“哦，那就是你们以那个文件为准，如果20天没有办，就视为单方违约”，“对啊，按合同的违约责任来走”……“去签合同的时候你们那丁俊俊说什么都不用看了，在这签，在这签，签完之后他跟我说那合同你都签了，你说是吧，你听到这个话了吧！”，“咳咳咳，（清喉音）”“是不是，他是这样讲的哦”“其实我跟你讲，买卖这东西完全就是……大家都不是小孩子，我们这么说，是吧！首先，第一个房子是因为你看了……”“我记都没记住……”“他没有让我全面了解，他连那个房产证有公证书也没有跟我讲，他也没有告诉你吧，对不对？他还跟你讲一手，他没跟你讲那个房产证有公证，��吧”“这个我真不知道，这个房子是小陈带你去看的，对吧？”“小陈吗？”“月兰”“他没去，是个男的”。“7.20”的录音中有“我是想问一下我那个当初你们那个佣金收款是百分之几啊？”“2.5%，但是后来我们都改签过了嘛，改成6万嘛”……“好像原来说要等合同履行完，就是过户完就付的”“是的，对”等对话。“麦田7月”录音中有“那我还想问一下，就是之前我去看房子的时候……原来我们那合同上签的是9万多的中介费，你跟我说每份合同都是那么签的，实际上还会另外签一份”“嗯，佣金确认书”“那天你给我签的是……”“6万多的佣金确认书嘛”等对话。对于上述录音光盘，原告质证认为，真实性合法性都无法确认，通话人员的身份以及什么时候录的音不清楚。因案外人谢文凌是原告工作人员，本院庭审告知原告，如其对相关录音的真实性有异议，可以在庭后三个工作日内申请司法鉴定，如逾期没有申请，则视为不申请，自行承担不利的后果。其后，原告未申请司法鉴定。对于被告辩称曾签署过佣金确认书，原告庭审表示不清楚；经本院指令于庭后两个工作日内反馈，原告未向本院反馈。三、被告庭审还举证照片，拟证明案涉房屋有人入住过。原告质证认为，真实性无法确认，即使是真实的，也不能证明房屋有人入住过。四、关于看房，被告庭审先后陈述“去看房的当天，物业也有说房子有人住过”，“只看了一次。签合同之前只看了一次，证据里陈述的是签合同之后”。此外，被告庭审还陈述，原告有承诺案涉房屋没有人入住过、高压电缆会迁移，原告对此予以否认。五、被告庭后提交一份“民事答辩状补充”，其中陈述“直到被告第二次实地看房时才补签了《佣金确认书》金额6万，须在被告顺利拿到过户的房屋产权和车库产权证明后支付”。六、关于案涉房屋买卖合同未能履行的原因，原告陈述是因为被告没有按约定支付定金；被告陈述“是原告支付的定金。因为与实际不符，拒绝付款。过户有风险，房屋有人入住过，高压电缆移不走。”上述事实，有原、被告均提供的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、房屋权属证书、公证委托书，被告提供的录音光盘、照片、《收款收据》，以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系居间合同纠纷。被告张苹苹在原告居间服务下与案外人签订《房屋买卖合同》以及三方签订《居间服务合同》的事实清楚，足以认定。上述合同是相应合同当事方的真实意思表示，并无违反法律、法规的效力性禁止性规定，应认定为合法有效，各方均应诚信依约履行。被告作为完全民事行为能力人，��于签约行为的意义及合同的效力理应知晓，现抗辩原告没有提供居间服务、原告诱骗签约等，均缺乏依据，本院不予采纳。根据法律规定，居间报酬的支付条件包括具备积极条件和不具备消极条件两个方面。积极条件是，居间人促成合同成立。本案中该条件显然已经满足。消极条件是，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益；于此情形，居间人不得要求支付报酬。本案中，首先，被告提供的照片是否与案涉房屋对应无其他证据佐证，仅以该一张照片并不足以证明案涉房屋有人入住过。退一步言，即便有人入住过，本案中被告是经过实地看房后签约，被告也无证据可以证明原告曾承诺案涉房屋是全新无人入住过，故被告主张原告就此存在隐瞒欺骗不能成立；本案中，案涉房屋出卖人的委托人确实持有相应的公证委托书，且相��的公证委托书均是在被告签约之前就办理；事实上，被告在签约当时也知晓了出卖人是由代理人代为签约；原告就此并无隐瞒重要事实或提供虚假情况。再次，本案中各方达成合意签订的书面合同均无约定高压电缆迁移事项，被告也无证据能证明原告曾承诺过高压电缆迁移事项。综合上述几个方面，作为居间人的原告在本案中不能认定存在不得要求支付报酬的消极条件。因此，被告理应依约支付居间报酬。关于具体的居间报酬数额。被告举证的录音确实体现了双方签订佣金确认书，对佣金金额及付款期限进行调整的情况。由于相应对话对象系原告方员工，原告就有关事实不依本院指令反馈，也不对有关录音的真实性申请司法鉴定，理应承担不利的法律后果。是故，对于被告抗辩的签署佣金确认书的相应事实，本院予以采信。因此，本案的居间报酬（居间服务费）金额应认定为60000元。根据查明的事实以及双方关于案涉房屋买卖合同未能顺利履行原因的陈述，可以认定系被告拒绝付款导致。因而，虽然本案双方约定居间报酬应在被告取得相应权属证书后支付，但被告无正当理由拒绝付款导致合同未能履行可认定为恶意阻却付款条件的成就，故应认定相应条件已成就，被告应向原告支付相应的款项。如上所述，可以认定双方有签订佣金确认书的事实，原告对此不予确认亦无提交相应资料，致双方后续对逾期支付居间报酬的违约责任及标准有无约定及如何约定无法查明，原告理应就此承担不利后果，其主张按原合同约定的千分之五的标准支付违约金，本院不予采纳。本院酌定参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自原告起诉之日即2014年7月8日起计算至本判决确定的付款之日止。综合上述，对原告诉讼请求的合理部分，本院��以支持，其余驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张苹苹于本判决生效之日起十日内支付原告叶玉萍居间服务费60000元并支付违约金（违约金以60000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年7月8日起计算至本判决确定的付款之日止）；二、驳回原告叶玉萍的其余诉讼请求。若被告张苹苹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2955元减半收取1477.5元，由原告叶玉萍负担579.5元，被告张苹苹负担898元。被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，各方当事人包括第三人可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　　陈基周二〇一四年九月十七日书记员　　谭婉群附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就��关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第9页共10页关注微信公众号“”