（2014）浙杭民终字第1568号
裁判日期: 2014-09-17
公开日期: 2014-11-05
案件名称
杭州古荡镇股份经济合作社与温州永昌建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州永昌建设有限公司,杭州古荡镇股份经济合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第1568号上诉人（原审被告）：温州永昌建设有限公司。法定代表人：肖云州。委托代理人：林罗斌、哀韬光。被上诉人（原审原告）：杭州古荡镇股份经济合作社。法定代表人：殷国生。委托代理人：谢兴华。上诉人温州永昌建设有限公司（以下简称永昌公司）因yi与被上诉杭州古荡镇股份经济合作社（以下简称古荡经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2002年12月27日，甲方杭州市城市基础设施开发总公司（以下简称城开公司）与乙方杭州市古荡镇古荡镇村村民委员会就甲方因炮台小区经济适用房工程建设需征用乙方土地相关事宜签订协议书。2007年8月，甲方城开公司与乙方古荡经合社签订协议，约定：一、炮台小区农贸市场建设由甲方负责实施，安排相应管理人员。乙方派员参与管理。二、炮台小区农贸市场建设包括三证办理的全部费用由乙方承担。三、甲方在炮台小区农贸市场建成办理相应产权手续后，根据协议相应安置。四、工程造价的2％作为农贸市场建设过程作为甲方的建设管理费。2009年10月，古荡经合社委托杭州产权投资有限公司将位于杭州市莲花街170号规划为炮台小区农贸市场整体进行公开挂牌出租。永昌公司通过竞价取得上述农贸市场整体租赁权。2009年11月5日，永昌公司书面承诺承租房屋第一层主要销售鲜活食品，第二层主要销售瓜果蔬菜类，第三层主要销售水产干货，第四层作为市场管理办公室。2009年11月12日，甲方（出租方）古荡经合社与乙方（承租方）永昌公司签订《荷花苑农贸市场租赁合同书》，约定：一、租赁范围及期限：1、甲方将地处杭州市莲花街170号规划为炮台小区农贸市场，房屋建筑面积约4694.5平方米（含地下室面积），实际面积以竣工后审批的产权证为准，出租给乙方使用。2、市场的有关经营证照由乙方自行办理，甲方给予协助。若因乙方原因造成市场有关经营证照无法办理的，一切后果由乙方承担。3、租赁期限为十年，自市场房屋竣工验收后交付乙方之日起计算。二、租金及支付方式：1、租赁期内，乙方必须向甲方支付的第一年、第二年、第三年租金为3218888元／年；第四年、第五年、第六年每年租金为上期基础上递增6%，为3412022元／年；第七年、第八年、第九年每年租金为上期基础上递增6%，为3616744元／年；第十年租金为上期基础上递增6%，为3833749元／年。十年租赁期间总租金为34576711元。2、租金实行先付后用的原则，乙方每半年支付一次当年租金的二分之一给甲方，第一期租金在本合同签订之日支付，第二期租金在租赁期六个月结束前三天内支付，后期以此类推。乙方逾期支付租金，须承担自逾期之日起至支付之日止期间的滞纳金，每日为万分之三点五。若乙方逾期支付租金达两个月以上，甲方有权解除合同。三、财产的权属和处置：1、租赁期内，乙方对市场投资购置的设备、家器具等，产权归乙方所有，租赁期满后，乙方可自行处置，但乙方对不可拆除的装潢等设施不得拆除，并无偿归甲方所有。2、租赁期内，农贸市场的房屋及设施日常修缮由乙方负责并承担相应费用。四、甲方的权利和义务：1、甲方有权按时如数向乙方收取租金；2、甲方有权监督租赁财产不受损害；3、甲方对市场的财务具有监督、审计权以及经营管理活动的检查权；4、甲方有权维护市场职工及摊主的合法权益；6、甲方不得违反本合同的规定，干涉乙方的经营自主权，干扰乙方的经营活动。五、乙方的权利和义务：1、乙方对租赁财产具有完全的使用权和市场经营完全的自主权；2、乙方享有市场的机构设置权、管理人员的自主聘用权、自选工资标准及奖金分配权；3、市场依法纳税后剩余的利润，乙方享有自主支配权；5、租赁期内，市场日常经营管理费用及其他成本开支由乙方负责。6、乙方不得擅自改变市场地下室的用途，否则后果自负。乙方不得擅自动用摊位押金及各类保证金，收付情况接受甲方审计监督，甲方对摊位押金及各类保证金实行专户储存并进行日常监控和对账检查。11、乙方在本合同签订之日，向甲方交纳定金100万元，租赁期起租之日，该定金转为租赁期内的风险保证金。租赁期满后，甲方如数退还乙方（不计息）。六、变更、解除和终止：1、本合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除，需要变更或解除合同，应双方协商一致，达成书面协议。2、因乙方违法经营或经营不善，如有客户投诉、政府管理部门及新闻媒体曝光二次以上（含二次），甲方可以解除合同，不负违约责任，保留向乙方要求赔偿损失的权利。3、由于甲方违反本合同规定，干扰乙方的经营管理活动，使乙方无法继续经营，或者乙方的合法收入得不到保障时，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。4、由于不可抗力的原因。使合同无法完全履行或者无法履行的时候，经甲、乙双方协商，可以变更或解除合同。七、违约责任：1、任何一方违反本合同规定的义务给另一方造成经济损失的，应赔偿另一方蒙受的全部损失。2、因甲方违约致使乙方无法继续经营的，乙方有权解除合同，并由甲方向乙方支付违约金100万元。3、因乙方违法经营或逾期支付租金达二个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁经营房屋及市场的经营权，并由乙方向甲方支付违约金100万元。八、3、因本合同的签署和履行而发生的任何争议，双方协商不成的任何一方可将争议提交有管辖权的人民法院裁决，并由败诉方承担诉讼费及对方律师代理费。2009年11月12日，永昌公司按约交付定金100万元与首期租金1609444元。2010年6月1日，古荡经合社将上述建好的租赁房屋交付永昌公司使用。2011年1月31日，永昌公司交付租金80万元。2011年4月18日，永昌公司领取了经工商部门登记的市场名称登记证，登记证载明的市场名称为杭州荷花苑农贸市场，市场地址西湖区莲花街170号，市场负责人肖云州，市场举办者杭州荷花苑农贸市场有限公司（以下简称荷花苑公司），营业面积1989平方米，商品种类农副产品、食品、副食品。荷花苑公司系永昌公司出资设立。2011年12月2日，古荡经合社以房屋租赁合同纠纷为由诉至原审法院，要求：解除案涉租赁合同；永昌公司支付截至2012年5月31日止的租金4028332元；永昌公司支付滞纳金203384.91元；永昌公司支付违约金1000000元。永昌公司提起反诉，要求：撤销案涉租赁合同；古荡经合社返还租金363740元；古荡经合社返还保证金1000000元；古荡经合社赔偿损失200000元。2011年12月16日，永昌公司收到原审法院送达的该案起诉状副本及证据等应诉材料。2012年10月26日，原审法院就该案作出（2011）杭西民初字第2966号民事判决，判决解除案涉租赁合同，永昌公司支付古荡经合社租金4028332元、滞纳金203384.91元、违约金500000元，古荡经合社返还永昌公司保证金1000000元，驳回古荡经合社及永昌公司其他诉讼请求。永昌公司不服上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院于2013年2月28日作出（2012）浙杭民终字第3249号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。嗣后，永昌公司向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2013年11月11日裁定驳回其再审申请。2014年1月13日，古荡经合社诉至原审法院，请求判令：1、永昌公司立即腾退位于杭州市莲花街170号的租赁房屋；2、永昌公司立即支付租金2414166元；3、永昌公司支付房屋使用费804722元（自2013年3月1日计至2013年5月31日）；4、永昌公司承担古荡经合社律师费损失90000元；5、本案诉讼费用由永昌公司承担。古荡经合社为本案支出律师代理费90000元。审理过程中，古荡经合社、永昌公司对永昌公司已向次承租人收取了截至2013年6月的租金均无异议。原审法院另查明：莲花街170号房屋所有权人于2010年3月30日登记在城开公司名下，总层数5层（地上4层、地下1层），建筑面积3467.81平方米，规划用途非住宅，规划批建为农贸市场，土地用途为批发零售用地（实际用途为小区配套农贸市场）。2010年5月13日，古荡经合社与城开公司联合向杭州市工商局出具“关于莲花街170号炮台小区农贸市场移交使用说明”，说明称“古荡经合社对该炮台小区农贸市场拥有使用权、出租权、支配权”。原审法院认为，一、古荡经合社与永昌公司签订的《荷花苑农贸市场租赁合同书》，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应认定有效。该合同经古荡经合社通过诉讼由法院判决解除，判决书生效之日即为双方合同解除之日，二审判决作出时间为2013年2月28日，古荡经合社以此作为合同解除之日并无不妥。永昌公司辩称案涉合同解除时间为其收到前案起诉状副本之日，因永昌公司在前案中对解除并未认可，在诉讼前也未向永昌公司发解除通知，是否可以解除由法院进行认定，故永昌公司上述抗辩缺乏依据，原审法院不予采信。由于合同已解除，故古荡经合社要求永昌公司腾退租赁房屋的诉讼请求，具有事实与法律依据，原审法院予以支持。永昌公司以古荡经合社应支付合同解除后永昌公司产生的经营管理费用作为腾退条件缺乏合同及法律依据，原审法院不予采信。二、古荡经合社在前案诉讼中主张的租金截至2012年5月31日止，现永昌公司未予支付2012年6月1日至2013年2月28日合同解除日的租金，故古荡经合社要求永昌公司按照合同约定租金标准支付该9个月的租金2414166元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。由于永昌公司已向次承租人收取了截至2013年6月的租金，故古荡经合社要求永昌公司参照案涉合同租金标准支付2013年3月1日至2013年5月31日的房屋占有使用费804722元的诉讼请求，并无不当，原审法院亦予以支持。由于案涉租赁房屋的所有权人城开公司确认古荡经合社对案涉租赁房屋拥有使用权、出租权、支配权，故永昌公司辩称本案应由城开公司主张权利，原审法院对该抗辩意见不予采信。另永昌公司辩称应按永昌公司实际占用的办公建筑面积计算占有使用费，对此，原审法院认为永昌公司已向次承租人收取截至2013年6月的租金，这就相当于永昌公司侵占的是全部案涉租赁房屋，原审法院对该抗辩意见不予采纳。三、案涉合同约定因该合同的履行争议诉至法院的，由败诉方承担对方律师代理费。古荡经合社为本案纠纷支出律师费90000元，且古荡经合社的诉讼请求全部得到支持，故古荡经合社要求永昌公司支付律师代理费90000元的诉讼请求，具有合同依据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，原审法院于2014年4月28日判决：一、永昌公司于判决生效之日起一个月内腾退搬离杭州市莲花街170号。二、永昌公司于判决生效之日起十日内支付古荡经合社租金2414166元。三、永昌公司于判决生效之日起十日内支付古荡经合社房屋占有使用费804722元。四、永昌公司于判决生效之日起十日内支付古荡经合社律师代理费损失90000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33272元，减半收取16636元，由永昌公司负担，于判决生效之日起十日内交付原审法院。宣判后，永昌公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定永昌公司与古荡经合社之间在租赁合同解除的时间为原民事诉讼二审判决生效之日完全违反《合同法》关于解除合同生效时间的规定，显属错误。首先，《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”就本案来说，古荡经合社在2011年12月2日起诉时在诉状中明确提出解除租赁合同的诉讼请求，那如果合同解除成立的，合同解除的生效时间当然就是该起诉状副本送达对方之时，也就是2011年12月16日（一审庭审过程中法院查明）。之后一、二审判决支持了合同解除的诉请仅是确认该解除合同成立，解除合同的时间效力要追溯至解除合同意思表达到达永昌公司之时开始。二、一审法院认为永昌公司已向次承租人收取截至2013年6月的租金，故合同解除至2013年6月期间属于永昌公司侵占全部租赁房屋属于事实认定缺乏证据与法律适用重大错误。首先，根本没有证据证明永昌公司收取了至2013年6月的租金，事实上由于次承租人的交纳租金的情况比较复杂，次承租人租金缴纳至的租赁期间各不相同，且部分次承租人拖欠租金，完全不存在统一缴纳至2013年6月份的情况。其次，古荡经合社在其起诉前已经接管了讼争的租金房屋，租金也由古荡经合社直接向永昌公司收取了，永昌公司目前仅保留了两小间原办公用房，该两间办公用房在一审庭审过程中也由永昌公司与古荡经合社共同确定了年租金为2万。如果说永昌公司未腾退或者说侵占，也仅是这两间房屋，根本没有也不可能侵占全部租赁房屋。另外，古荡经合社直接与原次承租人发生关系并收取租金的行为已经表示其认可并承接了该租赁关系，否则永昌公司腾退岂非应当把所有永昌公司招租过来的次承租人全部清退出去。再次，在本案永昌公司与古荡经合社之间的合同关系被解除的前提下，古荡经合社仅能主张的占有使用费是事实关系，古荡经合社需举证永昌公司实际占有了多少房屋，而经一审庭审已经确定永昌公司仅实际占有前述两间办公用房，故永昌公司在本案中仅需支付该两间房屋的占有使用费。最后，永昌公司向次承租人收取了截至什么时间的租金与永昌公司是否还需向古荡经合社支付租金是完全互不影响的法律关系。永昌公司是依据与古荡经合社之间的整体租赁合同向古荡经合社支付租金的，该合同被解除的，若永昌公司收取的次承租人租金对应的期间迟于解除时间的，古荡经合社就其认为的超出部分则应当以不当得利另案起诉，与本案无关。三、一审法院认定永昌公司应当承担古荡经合社的律师费损失没有任何合同与法律依据。第一，永昌公司与古荡经合社之间已不存在合同关系，该律师费没有合同依据。第二，主张占有使用费同时主张实现债权的费用没有法律依据。第三，该律师费不属于本案中实现债权的必要费用，何况本案古荡经合社的诉请不能得到支持。四、在合同解除后，由于市场的营业执照是永昌公司申请的，古荡经合社未要求永昌公司撤场，故永昌公司实际上扮演了市场经营管理者的角色，应当认定为事实委托关系或者无因管理关系。而现古荡经合社提起诉讼称要求永昌公司撤场并参考原合同整体租赁主张租金或占有使用费，完全是违背诚实信用的做法。更不用说古荡经合社未向永昌公司支付这段时间的经营管理费用，甚至对永昌公司为经营管理所支出的必要费用，如员工工资、维护办公设施及场所装饰等经营管理成本都未给予必要的补偿。综上，请求撤销一审判决，发回重审或予以改判。针对永昌公司的上诉，古荡经合社发表答辩意见称：一、原审法院就本案事实用较大篇幅作了认定，详见判决书第四页至第九页，而本案的相关事实已由杭州市西湖区人民法院（2011）杭西民初字第2966号民事判决书、杭州市中级人民法院（2012）浙杭民终字第3249号民事判决书以及浙江省高级人民法院（2013）浙民申字第626号民事裁定书作了认定，既然有三级法院生效的法律文书予以认定，建议二审法院予以确认。二、古荡经合社曾于2011年12月2日向原审法院提起解除双方于2009年11月12日签订的《荷花苑农贸市场租赁合同书》等诉讼请求，永昌公司于2011年12月16日收到该案的起诉状副本等应诉材料。该院于2012年10月26日以（2011）杭西民初字第2966号民事判决书作了一审判决，永昌公司不服一审判决而提起上诉，杭州市中级人民法院判决于2013年2月28日以（2012）浙杭民终字第3249号民事判决书判决维持原判。对此，本案原审法院判决书第八页至第九页作了明确认定。对于古荡经合社解除合同的诉讼请求，永昌公司一直持有异议，并提起反诉，指责古荡经合社具有隐瞒事实真相的欺诈行为，要求撤销合同等主张，具体以（2011）杭西民初字第2966号民事判决书内容为准。原审法院虽然当时支持了古荡经合社解除合同的诉讼请求，但一审判决未生效，合同解除不发生效力。所以，合同解除的生效时间应以2013年2月28日杭州市中级人民法院判决生效之日为准。退一步说，按永昌公司的上诉意见认为合同解除的生效时间是2011年12月16日，对本案来讲，无非是租金还是占用费的问题，实体处理并无影响。三、永昌公司已向次承租人收取了截至2013年6月的租金，该事实在原审法院庭审时，均有双方当事人予以确认，并由庭审笔录在案。现永昌公司否认该事实，同时又自相矛盾的上诉意见，显属与事实不符。至于古荡经合社接管了部分租赁房屋，并向经营户收取了2013年7月起的租金，与本案并无关联性，在本案中，古荡经合社仅主张2012年6月1日起至2013年5月31日期间的租金及占用费。此外，永昌公司未将租赁房屋腾退并交付给古荡经合社，且实际向次承租人收取租金。根据合同相对性的原则，古荡经合社只能向永昌公司主张合同之债。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”所以，古荡经合社的诉请具有明确的法律依据。四、古荡经合社在本案诉讼请求第三项主张律师代理费9万元由永昌公司承担，依据是《荷花苑农贸市场租赁合同书》第8.3条：“本合同发生争议，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方可将争议提交有管辖权的人民法院裁决，并由败诉方承担诉讼费及对方律师代理费。”古荡经合社在本案起诉时，合同虽已解除，但双方的争议尚未解决，双方的诉讼法律关系仍然是房屋租赁合同的法律关系，以合同的约定主张债权具有明确的事实根据，同时古荡经合社提起诉讼的目的，根据《合同法》第九十七条、第九十八条之规定，是为了行使合同解除后的清算权。五、古荡经合社也充分注意到本案的纠纷，不仅仅是双方当事人之间的争议，还涉及到经营户问题，对此，古荡经合社认为，根据合同相对性的原则，只要解决了本案当事人的争议，所有问题迎刃而解。客观上，古荡经合社也已与经营户之间的关系作了妥善处理。而古荡经合社作为撤村建居后的股份制经济合作社，有385户家庭，广大1400多名股民怨声载道，强烈要求尽快彻底解决永昌公司的违约行为。现在的客观情况是古荡经合社多次与永昌公司沟通，希望能妥善解决争议。本案原审法院也做了大量调解工作，最终未能达成一致意见，一方面永昌公司不能拿出可行方案，另一方面古荡经合社作为股份制经济性质，对永昌公司的过高要求也不能轻易答应。所以，永昌公司认为合同解除后，存在委托经营关系或者无因管理关系，缺乏事实依据，且与本案系不同的法律关系，应另案处理。综上，古荡经合社认为，原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，请求驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未提交二审新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于合同解除的时间，杭州市西湖区人民法院（2011）杭西民初字第2966号判决解除双方于2009年11月12日签订的《荷花苑农贸市场租赁合同书》，本院（2012）浙杭民终字第3249号判决维持上述判决，浙江省高级人民法院（2013）浙民申字第626号裁定驳回永昌公司的再审申请。故永昌公司认为应当以起诉状副本送达之日为合同解除之日的抗辩不能成立，本院不予采信。关于腾退房屋及租金、占有使用费的问题。租赁合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，案涉租赁合同经法院生效判决判令解除，永昌公司在二审中亦确认，合同解除后，房屋并未交付给古荡经合社，故古荡经合社要求永昌公司腾退租赁房屋，并主张合同解除前未支付的租金以及合同解除后永昌公司占有期间的占有使用费，理由正当，况且永昌公司在一审庭审中自认向次承租人收取了截至2013年6月份的租金，故对其此项抗辩本院不予采信。原审法院对此节问题的处理当无不妥，本院予以维持。关于律师费的问题。双方在《荷花苑农贸市场租赁合同书》中约定，“因本合同的签署和履行而发生的任何争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成的任何一方可将争议提交有管辖权的人民法院裁决，并由败诉方承担诉讼费及对方律师费。”该约定系双方当事人真实意思表示，其性质为合同纠纷处理和责任确定方式的约定，合同虽被解除，但不影响该条款的效力，双方当事人均应予以遵守。如上所述，本案中古荡经合社的诉请合法有理，故对古荡经合社因本案诉讼产生的律师费，应由永昌公司负担，原审法院对此节问题的处理亦属正确，本院予以维持。本案中，古荡经合社原审诉讼请求第一项为判令永昌公司立即腾退位于杭州市莲花街170号的租赁房屋，原审法院判决主文第一项判决为“温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退搬离杭州市莲花街170号”，文字表述不当，本院依法予以变更。综上，原审法院认定事实清楚、法律适用正确、但判决主文表述不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第156号民事判决第二项、第三项、第四项以及诉讼费用负担部分；二、变更杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第156号民事判决第一项判决为：温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市莲花街170号所租赁的房屋。二审案件受理费33272元，由上诉人温州永昌建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 盛 峰代理审判员 睢晓鹏二〇一四年九月十七日书 记 员 王 颖 微信公众号“”