（2014）浙杭民终字第2085号
裁判日期: 2014-09-17
公开日期: 2014-11-05
案件名称
孙定良与杭州大富房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州大富房地产开发有限公司,孙定良
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2085号上诉人（原审被告）：杭州大富房地产开发有限公司。法定代表人：戎安春。被上诉人（原审原告）：孙定良。委托代理人：丁学苗。上诉人杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）因与被上诉人孙定良商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2014）杭富民初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：1、2005年11月21日，大富公司向陈锦升出具《授权委托书》，载明：兹委托本公司总经理陈锦升同志自2005年7月1日始全面管理本公司“富春江花苑”项目的开发建设、销售、经营管理（包括对外签约、财务审批）等一切事务。孙定良系陈锦升女婿。2、2007年12月28日，孙定良、大富公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：孙定良向大富公司购买坐落于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑18号房屋一幢，房屋建筑面积512.9㎡、花园面积501㎡；房屋单价5040元／㎡、花园赠送；总金额2585016元；孙定良应于2007年12月30日前付清全款；大富公司应在2009年6月30日前，将验收合格的商品房交付给孙定良；大富公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记所需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案；等等。2009年1月19日，涉案房屋通过富阳市房地产管理处办理了预告登记。2009年8月31日，大富公司向孙定良发出交房通知，要求孙定良于2009年9月2日办理涉案房屋交接手续。2009年9月3日，双方办理了涉案房屋的交接手续。2009年9月3日，双方签订《富春江花苑商品房结算清单》，载明：业主孙定良，房号18，房屋面积516.11㎡，金额2601194.40元，花园696.67㎡，金额34833.50元，应交房屋、花园价款2636027.90元，已交房屋、花园价款2585016元，应补房屋、花园款51011.90元，代收物业维修基金25805.50元，代收及应补合计76817.40元。2009年9月3日，孙定良出具《收条》一份，载明：收到大富公司延期交房违约金33088.20元。2009年9月5日，孙定良缴纳了物业维修基金25805.50元。2009年10月30日，双方签具《富春江花苑18号、20号、46号房款总结算》一份，载明：孙定良截止2009年10月30日支付给大富公司购房款8314151.28元；代大富公司支付给浙ＸＸ鹏建设集团有限公司执行案款2840000元；合计孙定良支付给大富公司富春江花苑18号、20号、46号房总房款11154151.28元（多付300元）；房屋及花园经实测大富公司应收孙定良购买的富春江花苑18号、20号、46号房总房款11153851.28元，其中：18号房款为2636027.90元；20号房款为4573444元；46号房款为3944379.38元；孙定良购买的大富公司富春江花苑18号、20号、46号房房款双方确认已全部结清。2010年4月8日，大富公司开具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明：孙定良为购买富春江花苑18号房屋所付房款为2636027.90元。至今，大富公司未履行协助孙定良办理权属登记义务。3、北京爱能仕科技有限公司（以下简称爱能仕公司）以“自2003年起，大富公司先后从爱能仕公司借款共计13000000元，2007年11月27日，大富公司法定代表人戎安春亲笔作出承诺，2009年6月先还款4500000元，8月至9月底之前再还4000000元，余款4500000元在2009年底前还清；时至今日大富公司分文未还”为由，于2010年7月27日向北京市海淀区人民法院提起诉讼，海淀法院于当天出具（2010）海民初字第21541号《民事调解书》载明：1.大富公司确认尚欠爱能仕公司借款本金13000000元及违约金1950000元；2.大富公司向爱能仕公司偿还借款13000000元（于2010年7月27日支付2000000元，2010年9月26日前支付5000000元，余款6000000元于2010年12月26日前全部付清）；3.爱能仕公司同意放弃违约金1950000元；4.如大富公司未能如数按期偿还任何一期到期债务，则爱能仕公司有权申请全部债权强制执行，同时双倍执行迟延履行期间的债务利息；案件受理费55750元，由爱能仕公司负担（已缴纳）。4、爱能仕公司以大富公司未履行前述民事调解书确定的义务，陈锦升利用职务之便与楼芬花签订涉案房屋买卖合同，大富公司在明知孙定良没有付款的情况下交付房屋，其与大富公司的债权成立时间早于涉案财产转让行为，该转让结果导致大富公司无其他财产可供执行，于2011年2月25日向原审法院提起诉讼，要求撤销涉案商品房买卖合同。在该案审理过程中，因陈锦升等人涉嫌职务侵占被富阳市公安局立案侦查，原审法院曾据此裁定中止诉讼。后原审法院就陈锦升等人涉嫌职务侵占案是否侦查结束及与原审法院相关案件中的关联情况向公安局发函，公安局回函称仍在侦查之中，但目前尚无证据证明本院正在审理的相关民事案件与陈锦升等人涉嫌职务侵占案有关联，原审法院遂恢复审理，并于2013年11月29日作出436号民事判决，驳回爱能仕公司的诉讼请求。宣判后，爱能仕公司不服，向本院提起上诉。本院经审理后，于2014年3月13日作出562号民事判决，驳回上诉，维持原判。5、大富公司至今未就其主张的合同无效向仲裁机构或法院要求确认。2014年4月2日，孙定良诉至原审法院，要求：1、判令大富公司立即协助孙定良办理位于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑18号商品房的产权登记手续，即将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案（房屋合同价2585016元）；2、本案诉讼费由大富公司承担。原审法院认为：孙定良提交的商品房买卖合同、收款收据、房款总结算、销售不动产统一发票及交房通知，相互之间可以印证，能够证明孙定良已履行了相应的付款义务。大富公司仅以其内部财务中并未印证孙定良已履行付款义务作为抗辩主张，不能成立；大富公司据此辩称合同并非双方真实意思表示且存在明显不合理的低价，理由及证据均不能成立。至于陈锦升是否涉嫌职务侵占以及经侦查后的最终结果，均与本案无关，大富公司据此要求中止审理的理由也不能成立，原审法院不予采信。现双方均确认涉案房屋早已交付，故大富公司理应在涉案房屋交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以便孙定良能及时办理产权登记手续，故对孙定良的该项诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2014年5月29日判决：杭州大富房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内协助孙定良办理位于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑18号房屋的产权登记手续。本案受理费27480元，减半收取13740元，由杭州大富房地产开发有限公司负担。宣判后，大富公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院证据采信错误，导致错判。一审法院对被上诉人提供的证据没有实质审查，上诉人并不否认有些证据形式上是真实的，但双方订立合同不是真实的意思表示。这是被上诉人与当时委托管理大富公司的陈锦升利用职权的个人行为，是其以订立合同这种合法形式掩盖非法侵占上诉人财产的手段，是无效合同。二、从付款情况亦不难看出陈锦升侵占财产的目的。虽然从2007年12月8日开具的收款收据反映收到现金1219369元，但是其中100万是以陈锦升所谓的债权冲抵，而该债权还有不确定性，债权转让亦未经合法程序抵销。另219369元和880000元所谓房款仅仅靠一张收款收据，如何来证明款项的支付。三、陈锦升利用职务便利和近亲属签订多套商品房买卖合同，以不合理的低价出售，案涉房屋价格明显低于同期市场价格，严重侵害了上诉人的权益。综上，从合同的订立及履行均是不真实的，陈锦升涉嫌职务侵占罪公安机关侦查尚未结束，目前公安机关已委托审计机构对上诉人公司的财务账册进行司法审计，请求本院待公安机关侦查结束再作出公正的判决。请求：1、判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效；2、驳回被上诉人要求上诉人将富春江花苑18号房屋权属证书办理至被上诉人名下的诉讼请求；3、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。针对大富公司的上诉，孙定良答辩称：一、上诉人在上诉状中所述与事实严重不符，且无任何事实与法律依据。1、上诉人认为案涉商品房买卖合同无效，但上诉人至今未向法院起诉请求确认合同无效，上诉人也无任何证据证明案涉合同存在着以合法形式掩盖非法目的的情形。相反，答辩人在一审中已提交充分证据证明案涉合同系双方真实意思表示，且答辩人已按约履行付款义务，上诉人也已将房屋交付答辩人使用。上诉人仅以答辩人系陈锦升的亲戚为由主张案涉合同系陈锦升的个人行为并主张合同无效，没有任何依据。2、上诉人认为答辩人未支付过房款，其主张与事实严重不符。答辩人在以陈锦升的债权充抵房款（以陈锦升的债权充抵房款已经由陈锦升通知上诉人，上诉人也已确认并入账记载，同时向答辩人开具了房款收据，抵销完全符合法律规定，已依法成立并合法有效，至于陈锦升对上诉人享有的债权则有上诉人出具的十几份借据能够证明）后，根据大富公司财务人员的要求，又以现金交款单方式支付了房款，上诉人向答辩人开具了房款收据、发票并将相关凭证入账记载，而且在交房时双方又进行了结算，答辩人并补交了面积增加部分的房款，该些事实均有相关证据证明，答辩人已依约付清商品房价款的事实非常清楚，而且该事实已由生效判决（包括富阳法院2011杭富民初字第436号民事判决书、杭州中院2014浙杭民终字第562号民事判决书）确认。3、上诉人在上诉状中提到的1219369元房款，其中219369元系答辩人通过现金交款单方式支付（一审已提交证据），100万元系以答辩人自身对上诉人享有的借款债权直接充抵（上诉人向答辩人曾借款100万元的事实，一审中答辩人已提交2007年7月30日上诉人开具的收款收据来证明，这个收款收据上面，记账联备注一栏非常明确，这个100万元的进账单原件详见2007年6月30日的48号记账凭证，说明上诉人向孙定良借款100万元事实非常清楚。），该1219369元房款的支付，上诉人已开具房款收据并已入账记载。上诉人提到的88万元，收据上非常明确系以现金支付，上诉人也已开具房款收据并已入账记载。4、上诉人认为案涉商品房的销售价格系明显不合理的低价，其主张无任何依据。首先，案涉商品房销售价格5040元／平方米具有历史原因，该事实在富阳法院（2011）杭富民初字第436号民事判决书中已查明并确认。其次，上诉人并无证据证明案涉商品房销售价格构成明显不合理的低价。此外，商品房价格是否属于明显不合理的低价与本案请求协助办理产权登记手续的审理之间无任何的关联。5、上诉人认为因陈锦升等涉嫌职务侵占案，故本案应中止诉讼，但事实上，富阳市公安局早已回复陈锦升等涉嫌职务侵占案与相关民事案件的审理无关联，况且案件侦查至今已三年多，至今未对陈锦升等采取强制措施，至今未发现犯罪行为，因此，上诉人的中止诉讼的请求无任何依据。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决在确认商品房买卖合同的真实性、法律效力的基础上，根据答辩人一审提交的合同、收款收据、发票、交房通知等相关证据，认定答辩人已付清商品房价款及商品房已交付使用的事实，并作出上诉人应协助答辩人办理房屋产权登记手续的判决，一审判决认定事实非常清楚，适用法律正确，判决正确。综上，上诉人的上诉请求无任何事实与法律依据，请法庭依法查明事实，驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，孙定良未向本院提交属于二审程序的新证据。大富公司向本院提交如下证据材料：证据1、杭州富春会计事务所有限公司出具的证明，欲证明富阳市公安局经侦大队已委托杭州富春会计事务所对杭州大富房地产开发有限公司的财务账目进行司法审计，以查清陈锦升是否存在职务侵占行为，目前审计工作还在进行；证据2、2007年到2009年间陈锦升提现还款凭证12份（复印件），欲证明2006年至2009年陈锦升通过归还借款从公司提取上千万资金，证据中的凭证总金额已达1853万元，已超出了被上诉人提交借据的总金额。上述证据经出示，孙定良发表意见称：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，这份说明与本案的审理没有关联，因为富阳市公安局在此之前已经回复原审法院，陈锦升涉嫌刑事案件与相关民事案件的审理没有关联，故民事案件也已经做出了判决。证据2，相关的财务凭证，大富公司早就所有，不属于新证据，且仅为复印件，真实性有异议，关联性也有异议，请求法庭对证据2不予认定或不组织质证。本院经审查认为：证据1与本案没有关联性，证据2早已为大富公司所持有，大富公司未在原审法院指定的举证期限内提交，且无合理理由，故非二审新证据，且该组证据为复印件，故本院对大富公司提交的证据均不予认定。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，孙定良、大富公司于2007年12月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。在大富公司未提交有效证据证实孙定良与陈锦升存在恶意串通的情况下，对其请求确认案涉合同无效的上诉主张，本院不予支持。在原审法院审理的（2011）杭富民初字第436号案件中，富阳市公安局明确向原审法院出函称尚无证据证明该案与陈锦升等人涉嫌职务侵占案有关联，而该案审理的正是案涉商品房买卖合同是否因存在恶意而需要被撤销的问题。由此，陈锦升是否涉嫌职务侵占与本案亦缺乏必要的关联，大富公司据此要求中止审理的上诉理由，本院亦不予支持。根据孙定良提交的收款收据、房款总结算、销售不动产统一发票及交房通知可以证明孙定良已经履行了相应的付款义务。2009年9月3日，大富公司与孙定良办理了房屋交接手续，应认定为大富公司已交付房屋，大富公司应于交付房屋后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故原审判决支持孙定良关于要求大富公司协助办理产权登记手续的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27480元，由上诉人杭州大富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 宇审判员 陈 艳审判员 王 宓二〇一四年九月十七日书记员 袁其伟 来源：