（2014）海民初字第17114号

裁判日期: 2014-09-17

公开日期: 2015-06-08

案件名称

北京市均豪物业管理股份有向公司与张磊物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市均豪物业管理股份有限公司,张磊

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2014）海民初字第17114号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内（注册号：110117005076453）。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人周琳，女。委托代理人杨华，男。被告张磊，男，1976年9月20日出生。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告张磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托代理人周琳、杨华，被告张磊，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称，我公司于2005年10月1日与开发商签订物业服务合同，对小区物业进行物业服务管理工作，合同约定物业费是2.35元／月／建筑平方米。2009年至2013年12月31日，我公司与润千秋佳苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对小区物业进行物业服务管理工作，合同约定物业费为2元／月／建筑平方米，需要在每个交费期满前一次性交纳当期物业服务费，如果业主违反合同约定，未按时足额交纳物业费，我方有权要求业主按照应交物业费总额的3‰向我方支付违约金。张磊是润千秋佳苑小区XXX室的业主，其房屋建筑面积为130.02平方米。张磊自2008年3月30日起拒不交纳物业服务费及相关费用，经我公司多次催收无果，张磊的违约行为严重侵犯了我公司的合法权益以及润千秋佳苑小区已交费业主的权益，故我公司根据相关法律规定诉至法院，请求判令张磊支付我公司2008年3月30日至2013年12月31日期间的物业费18352.32元、代收垃圾清运费180元、储物间管理费1200元，并支付我公司物业费违约金18352.32元，以上共计38084.64元。本案的诉讼费由张磊负担。被告张磊辩称，我未缴纳2008年3月30日至2013年12月31日的物业费、生活垃圾清运费，但具体数额不清楚。我是2006年9月入住诉争房屋的，2008年3月30日之前的物业费及垃圾清运费是我办理入住手续时交纳的，当时小区的环境很好，但入住后我发现均豪物业公司提供的物业服务不到位，与其主张的物业费不符：比如小区的电梯超期年检，电梯的中修和大修没有做过；小区的消防设施过期失压，消防手报是损坏的，消防联动是失效的；强电井和配电间无人管理；业主遇突发事件无人施救和响应；小区内陌生人遍布；未向全体业主公示过经第三方公司检审过的物业收入情况；除了到期催要物业费，均豪物业公司平时没有走访过业主。根据已签订的物业服务合同，均豪物业公司应对小区内的设备、设施和全体业主共有、共用的设施进行维修和保养。而我作为付费人，有权知晓上述服务情况。我要求均豪物业公司按照诉争服务年度提供小区服务范围内的消防检测报告、电气防火技术检测报告、电梯定期检测报告及电梯维保合同（电梯中修及大修的证据）、电梯维保公司的相关资质及维保人员的特种设备上岗证、电工服务人员的电工证、高压配电室设备设施工具的检测报告、防雷检测报告、锅炉检测报告及维保合同及相关方和人的相关资质、各楼宇接地检测报告、暴力抢劫突发事件、电梯、抢劫、火灾的应急预案、污水排放和垃圾清运报告及协议、保安巡逻记录、会客登记、公共设施设备巡检记录、配电室值班记录、消防栓及消防设施检查记录、消防中控室值班记录、服务保修记录、物品出门记录；对不能提供的上述材料，均豪物业公司应提供免责依据。另外，我购买诉争房屋时开发商赠送了一个地下室，但均豪物业公司应就其主张的储物间管理费提交相应的合同依据，如有合同依据，我同意交纳；而且，2009年至2013年的物业合同也只是约定了收费标准，未约定服务内容，而此前的前期物业服务合同与我无关。如果法院认为我存在违约，且均豪物业公司主张的物业费违约金有合同依据，我听从法院判决。经审理查明，张磊与王轶青于2006年8月登记结婚。北京市海淀区润千秋佳苑小区XXX室房屋原登记在张磊名下，于2013年7月30日变更登记至王轶青名下。张磊于2006年9月入住上述房屋，该房屋建筑面积为130.02平方米，房屋性质为住宅。张磊购买上述房屋时，获赠一个地下室。2005年4月18日，华岳原林投资（北京）有限公司（甲方、委托方，以下简称华岳原林公司）与北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方、受托方，于2011年10月28日更名为北京市均豪物业管理股份有限公司）签订前期物业服务合同及补充协议，双方约定：由乙方对诉争房屋所在润千秋佳苑小区提供物业服务，要求房屋外观完好整洁，房屋完好率达到98%以上，设备运行良好，无重大责任事故，房屋及设施设备的维修养护合格率达到100%，急修不过夜，及时率达到98%以上，小修合格率达到98%，绿化维护无破坏、践踏及随意占用现象，绿化完好率达到98%，环境卫生清洁，垃圾日产日清，清洁合格率达98%，实行24小时保安服务并按照国家及北京市的相关规定执行，停车管理按照国家及北京相关规定、车场所有者与管理者双方协议规定执行，消防设施设备完好率100%，电梯运行正常，无重大责任事故，并定期检修、维保，装饰装修管理严格按照“京建法（2001）616号”文件执行，前期物业管理服务应达到约定的质量标准，具体服务标准见附件二；服务期限为3年，自2005年至2008年；住宅的物业服务价格为每月每平方米2.35元；甲方赠送给业主使用的储藏室由业主向乙方支付服务费，费用标准参考住宅标准执行或由乙方同业主自行商议确定；物业服务费由乙方按年向业主收取，除乙方同业主另有约定外乙方不得向业主收取任何其他费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三十。2009年，润千秋佳苑业主委员会成立，该业主委员会继续委托北京市均豪物业管理有限责任公司（于2011年10月28日更名为北京市均豪物业管理股份有限公司）作为小区的物业服务企业，双方于2009年1月1日至2013年12月31日期间均签订有物业服务合同（其中，合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日的合同系由均豪物业公司下属的北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司与业主委员会签订，该分公司无法人资格），双方约定：物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2元／平方米／月；半年为一个交费期（但合同期限为2012年1月1日至2012年12月31日的合同约定一年为一个交费期），业主应在每个交费期满前一次性交纳当期物业费，也可以与物业公司协商一次性缴纳两个以上基本交费期物业服务费；业主应按时交纳物业费，逾期不交按照应交物业费总额每日3‰的标准支付违约金；储物间服务按200元／间／年向使用人收取。此外，双方还就物业服务内容、物业服务标准、物业服务考评及考核细则等进行了约定。另查，根据京价（收）字（1999）第253号《关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元，由物业公司向房屋产权单位（人）收取。润千秋佳苑小区的居民生活垃圾清运费系由均豪物业公司按每户每年30元的标准代收代缴。张磊入住诉争房屋至今，诉争房屋一直由均豪物业公司提供物业服务。现张磊拖欠2008年3月30日至2013年12月31日期间的物业费18352.32元、垃圾清运费180元、储物间管理费1200元，至今未付。庭审中，为证明其已就张磊答辩中所涉电梯、消防、电力设施维修、小区安全等方面提供相应的物业服务，均豪物业公司提交相关资质证书、与第三方的服务合同、检测报告等证据，予以证明；张磊就其所述均豪物业公司在电梯、消防、电力设施维修、小区安全等方面的物业服务不合格，举证不足。张磊称，其未将诉争房屋过户至其妻名下一事告知均豪物业公司。均豪物业公司称，储物间管理费指向的是业主获赠的地下室，其对储物间的管理主要体现在地下室公共部位的能源服务及公共区域的保洁服务。上述事实，有双方当事人的陈述，物业服务合同、名称变更通知、关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知等证据，本案开庭笔录，在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，润千秋佳苑小区的前期物业服务合同以及2009年至2013年12月31日期间的物业服务合同，均系缔约人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，均系合法有效，对小区全体业主均具有约束力。现均豪物业公司已依约提供物业服务，其主张的物业费存在事实和法律依据，且数额合理，张磊理应予以交纳。庭审中，张磊虽主张均豪物业公司在电梯、消防、电力设施维修、小区安全等方面的服务不合格，但其就此举证不足，且均豪物业公司均已举证予以反驳；加之，考虑到物业服务系物业公司针对全体业主所提供的一种全天候、不间断的服务，物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，如物业公司所提供的服务与合同约定标准差距并不明显且不影响合同目的之实现，业主还需按时足额交纳物业费，业主以物业公司所提供的服务具有瑕疵为由就拒绝交纳物业费会侵害到已交费业主的利益并进而影响小区正常运转，现均豪物业公司仍在为诉争小区提供物业服务，故为保障诉争小区物业服务秩序的正常进行及全体业主的利益，也不宜仅以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照。综上，本院对于张磊关于均豪物业公司在电梯、消防、电力设施维修、小区安全等方面的服务不合格之主张，不予采信。均豪物业公司主张的垃圾清运费，存在事实和法律依据，数额合理，本院依法予以支持。关于储物间管理费，前期物业服务合同中虽未明确约定储物间管理费的标准，但均豪物业公司按照200元／年的标准向张磊主张2008年的储物间管理费并未超出润千秋佳苑业主委员会自2009年起与均豪物业公司约定的储物间管理费标准；均豪物业公司亦系按照相关物业服务合同之约定向张磊主张2009年至2013年12月31日期间的储物间管理费，综上，均豪物业公司主张的储物间管理费数额合理，本院均予以支持。考虑到张磊未交纳物业费系因对物业服务质量不满，非恶意拖欠，故对均豪物业公司要求张磊支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、张磊于本判决生效后七日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付二〇〇八年三月三十日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费人民币一万八千三百五十二元三角二分。二、张磊于本判决生效后七日内向北京市均豪物业管理股份有限公司支付二〇〇八年三月三十日至二〇一三年十二月三十一日期间的垃圾清运费人民币一百八十元、储物间管理费人民币一千二百元。三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果张磊未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百七十六元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担一百八十一元（已交纳）；由张磊负担一百九十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七百五十二元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　禹霖华二〇一四年九月十七日书　记　员　　陈迎宾来源：百度搜索“”