（2014）温龙民初字第434号
裁判日期: 2014-09-17
公开日期: 2014-09-30
案件名称
温州市康泰物业管理有限公司与周倩倩、姜周情等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州市康泰物业管理有限公司,周倩倩,姜周情,金秋艳,姜克云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）温龙民初字第434号原告：温州市康泰物业管理有限公司。法定代表人：张奇英。委托代理人（特别授权）：潘光沙、卢光传。被告：周倩倩。被告：姜周情。法定代理人：周倩倩，系委周情之母，身份同上列。被告：金秋艳。被告：姜克云。原告温州市康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业公司）为与被告周倩倩、姜周情、金秋艳、姜克云物业服务合同纠纷一案，于2014年5月8日向本院起诉。本院于同日受理后，因被告需公告送达，转为普通程序审理。本案依法组成由审判员丁虹担任审判长、人民陪审员陈进波、吴渊颖参与评议的合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告康泰物业公司的委托代理人卢光传到庭参加诉讼，四被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告康泰物业公司系被告系姜笃杰（已去世）所有的位于永中街道南翔锦苑4幢1106室房产的前期物业管理公司，依据国务院颁布的《物业管理条例》及前期物业管理合同的约定，原告在2006年7月-2009年9月期间为被告提供前期物业服务工作，并在2009年9月30日因管理服务合同期限届满而退出南翔小区。被告在此期间尚欠康泰物业公司管理费等共计6426元，四被告应在姜笃杰遗产继承范围内清偿该款项。此款经原告多次催讨，被告至今未缴纳，被告的行为给原告造成了损失，为此原告诉请判令：1.被告支付原告物业综合服务费5729元、公用水电费15元，电梯费531元，水费151元，合计6426元，并支付逾期滞纳金；2.本案的诉讼费由被告负担。审理中，原告明确诉请如下：一、物业综合服务费：15个月（2008年7月-2009年9月）×1.3元／㎡（小高层住宅）×293.82㎡=5729元；公用水电费：3个月（2009年7月-2009年9月）×5元／月=15元；电梯费：9个月（2009年1月-2009年9月）×59元／月=531元；水费：2.65元／吨×57吨（2008年10月-2009年10月30日）=151元；合计6426元。二、自愿放弃逾期滞纳金的诉请。原告为证明其主张，提供了如下证据：1.营业执照、法定代表人证明书，证明原告的诉讼主体资格。2.户籍证明，证明被告的主体资格。3.《前期物业服务合同》，证明原告与温州永大房地产开发有限公司（以下简称永大房开公司）签订关于南翔锦苑前期物业服务合同的事实。4.本院（2010）温龙永商初字第524号民事调解书，证明四被告是姜笃杰的法定第一顺序继承人。5.物业管理服务终止通告书、通知（业主委员会发给原告），证明原告经合法程序于合同期满后退出南翔锦苑的物业管理服务的事实。6.通告（原告发出）、欠费催缴公告（业主委员会与原告共同发出），证明原告曾分别于2009年10月15日和2010年1月1日两次向南翔锦苑物业欠费业主发出过催缴物业服务费通知，其中2010年1月1日业主委员会协助原告催缴物业服务费。7.产权登记证明（房管局出具），证明涉案房屋的面积和产权登记转移情况。8.催交通知书、快递单，证明原告曾自行向被告催缴物业服务费用。9.情况说明，证明原告本次起诉未超过诉讼时效。10.电梯费收款收据，证明该幢存在电梯收费。四被告未作答辩，也没有提供证据。原告提供的证据经出示质证。四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。本院审查认为，上述证据除证据6中的通告缺乏其他证据印证，本院不予确认。对证据10中的电梯收费事实予以确认，但没有相关证据证明电梯费的收费标准随着楼层的递增而递增，因此收费标准统一按50元／月计算，其余证据符合证据的真实性、合法性及关联性，具有证明力，本院均予以确认。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2006年3月14日，原告作为乙方，永大房开公司作为甲方，双方签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方将南翔锦苑委托乙方实行物业管理；第十九条第2款，本物业管理服务费，小高层住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳；第十九条第7款，物业管理服务费用中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、污水处理系统、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊；第二十五条，委托管理期限定为3年，自2006年3月15日至2009年3月15日等。另查明，南翔锦苑4幢1106室房屋建筑面积293.82㎡，属小高层住宅，2007年7月13日起登记在姜笃杰名下，2010年12月3日转移登记给余跃飞。2009年7月18日，温州市龙湾区永中南翔锦苑业主委员会向原告发出《通知》，载明“你公司于2006年3月承接南翔锦苑前期物业管理工作，3年多以来，为小区物业管理做了一定工作，现因前期物业管理合同已经期满……决定解聘，并公开招聘物业服务公司。在未落实中标单位前，请贵公司继续管好小区物业，并做好上半年收费和交接准备工作”等。2009年8月29日，温州市龙湾区永中南翔锦苑业主委员会向原告发出《物业管理服务终止通告书》，载明“本小区新的物业服务公司已确定，因此特通知贵公司物业管理服务至2009年9月30日终止”等。2010年1月1日，原告与温州市龙湾区永中南翔锦苑业主委员会共同发出《欠费催缴公告》，载明“南翔锦苑各物业管理欠费业主、非业主使用人：自2007年下半年至今，虽经物业管理处多次以电话通知、上门催缴和公告告知，业主委员会2008年下半年公告催缴，但仍有部分业主、非业主使用人未交清物业管理相关费用。现再次公告通知催缴：请各物业管理欠费户于2010年1月25日前按规定缴清所欠费用”等。2012年5月，原告通过圆通速递向被告寄出《催交通知书》，但邮件投递情况不详。本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案《前期物业服务合同》系永大房开公司依法与原告签订，对涉案物业的业主即被告具有约束力。根据《前期物业服务合同》第十九条第2款约定，小高层住宅业主按其拥有建筑面积1.3元／㎡／月向原告交纳物业管理服务费；本案涉案物业属于小高层住宅，建筑面积为293.82㎡，原告按1.3元／㎡／月的标准、物业面积293.82㎡及原告实际提供物业服务的相应时间段主张计算物业服务费，被告未作答辩，原告主张的物业服务费15个月×1.3元／㎡×293.82㎡=5729元本院予以确认。原告举证能够证明该物业存在电梯收费，但不能证明电梯费的收费标准随楼层增加而上升，故统一按照50元／月计算，结合原告诉请的电梯费欠费时间9个月，电梯费本院支持其中450元。原告还诉请被告欠缴公用水电费和水费，但未能举证证明，本院不予支持。本案物业原产权人姜笃杰已经去世，四被告作为姜笃杰的法定第一顺序继承人，并未表示放弃继承。现原告诉请四被告支付物业相关费用合法有据，本院予以支持，但四被告支付该些费用应在继承姜笃杰的遗产范围之内进行。原告自愿放弃逾期滞纳金的诉请，系对自己民事权利的处分，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周倩倩、姜周情、金秋艳、姜克云于本判决生效之日起十日内在继承姜笃杰遗产的范围内支付原告温州市康泰物业管理有限公司物业服务费5729元、电梯费450元，合计6179元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已经预缴），由四被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 丁 虹人民陪审员 吴渊颖人民陪审员 陈进波二〇一四年九月十七日代书 记员 王 坚