（2014）集民初字第3081号
裁判日期: 2014-09-17
公开日期: 2014-12-24
案件名称
厦门市创优物业管理有限公司与ＸＸ雄物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市集美区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市创优物业管理有限公司,ＸＸ雄
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2014）集民初字第3081号原告厦门市创优物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路266-268号联谊大厦A幢三层东部之7单元，机构代码61228236-0。法定代表人林新才，总经理。委托代理人郭琳，福建理则达律师事务所律师。委托代理人吴志坚，福建理则达律师事务所律师。被告ＸＸ雄，男。原告厦门市创优物业管理有限公司（以下简称“创优公司”）与被告ＸＸ雄物业服务合同纠纷一案，本院依法由代理审判员谢礼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创优公司的委托代理人郭琳，被告ＸＸ雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告创优公司诉称，2005年4月25日厦门海发房地产开发有限公司与创优公司签订了《集美中心花园物业管理委托合同》，约定厦门海发房地产开发有限公司将其开发的座落于厦门市集美区印斗路银盛里的集美中心花园小区委托给创优公司管理。合同对委托管理事项，服务费，公共维修金，违约责任等权利义务进行约定，其中物业管理费收费标准为高层住宅1.0元／平方米／月，违约金自逾期之日起按每天千分之三计付。2008年12月30日业主委员会与原告签订合同及补充条款，延续了物业管理服务关系。2013年6月15日因小区业主长期欠费，创优公司一直处于亏损状态，无法继续经营而退出物业管理。被告ＸＸ雄作为该小区业主，欠付2012年1月至2013年6月15日的物业管理费2715.65元，2011年4月至2013年6月15日的公摊水电费643.8元。故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付物业管理费2715.65元及违约金（自欠费之日，以每季度应缴金额465.54元为基数，分批按日千分之三计至实际支付之日止），公摊水电费643.8元；2、被告负担诉讼费用。被告ＸＸ雄辩称，业委会签订物业服务合同的时候还没有改选，因此业委会是无权签字的；而且2011年12月31日物业管理合同已经终止，原告无权收费；银盛里69号不是高层，不应当按照1.0元／平方米／月收费。经审理查明，2005年4月25日厦门海发房地产开发有限公司与创优公司签署《集美中心花园物业管理委托合同》，约定由创优公司管理坐落于厦门市集美区银盛里的中心花园住宅小区，合同期限至2008年6月30日。后创优公司与厦门集美中心花园业主委员会签署委托管理合同，合同期限至2009年12月31日。2010年9月双方再次将委托期限延期至2011年12月31日。该补充条款第7条还约定“业主应当按季缴纳物业管理费，每次交费的具体时间为每季度前十天。逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。如果市场情况有变化，每年双方则可参考政府指导价协商，适当调整价格。”2014年3月27日厦门市集美区银亭社区居民委员会出具一份证明，内容为“厦门市创优物业管理有限公司为厦门市集美区印斗路银盛里集美中心花园小区提供物业管理服务至2013年6月15日”。ＸＸ雄所有的银盛里69号101室建筑面积156.05平方米，依照创优公司与厦门海发房地产开发有限公司签订的“集美中心花园六期综合管理服务费及公维金等其他费用价格明细表”约定小高层和多层住宅按照1.0元／平方米／月收取管理费，ＸＸ雄居住的69号是海发物业开发的中心花园第六期住宅，每月应负担物业管理费156.05×1.0=156.05元。ＸＸ雄应负担2012年1月至2013年6月15日的水电公摊费643.5元。以上事实有原告提供的《物业管理委托合同》及补充条款，集美中心花园六期综合管理服务费及公维金等其他费用价格明细表，厦门市集美区发展和改革局2005年、2007年、2010年的收费批复文件，《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》，厦门水务集团的情况说明，厦门电业局出具的缴费发票，中心花园69号楼101室土地房屋登记卡，厦门市集美区银亭社区居民委员会的证明以及原被告当庭陈述加以佐证，本院予以确认。本院认为，原告创优公司为中心花园小区提供物业服务至2013年6月15日，中心花园小区业主应当按照合同约定缴交物业管理费和水电公摊费用。即使合同期满没有续签合同，按照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，创优公司虽然没有与业主或者业主委员会签订后续的物业管理合同，但是其实际提供服务至2013年6月，业主即应缴交物业费，双方的权利义务参照原合同约定。ＸＸ雄提出2010年9月8日签订的补充条款无效，但未提供证据证明，本院不予采信；ＸＸ雄对居委会出具的证明的证明效力存在质疑，但是仍然未提供相反证据。而且，ＸＸ雄不能向法庭明确陈述2009年后至2013年6月15日期间为中心花园提供物业服务的主体，故对ＸＸ雄的抗辩理由本院不予采信；关于中心花园业主委员会要求业主拒绝缴交物业费的抗辩，由于缺乏证据支持，本院不予采信。而且，即使业主委员会确实要求业主拒绝缴交物业费，也是违反合同约定的行为。如果业主委员会认为物业服务提供者在物业服务过程中存在瑕疵，也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，以拒付或者降低物业收费对抗物业服务瑕疵的行为没有合法依据。ＸＸ雄所有的69号101室属于海发物业公司开发的第六期住宅，共156.05平方米，原告依155.18平方米主张权利，并无不当，本院予以照准。ＸＸ雄应当按照约定每月每平方米1.0元的收费标准，每月应付管理费155.18元，每季度应付465.54元。自2012年1月至2013年6月15日共17.5个月共计2715.65元，本院予以支持。ＸＸ雄欠付水电公摊643.8元，本院亦予以支持。创优公司依合同约定，主张每日千分之三的违约金，于法有据，本院予以支持，即应当按照约定在每季度前十天缴交下一季度的管理费465.54元，逾期按照双方约定日千分之三计付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告ＸＸ雄应于本判决生效之日起5日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司物业管理费2715.65元及滞纳金（自2012年1月1日起至2013年6月15日每季度第10日起依每季度465.65元为基数按照日千分之三计至被告ＸＸ雄实际付款之日止），水电公摊费643.8元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告ＸＸ雄负担，应于本判决生效之日起7日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。代理审判员 谢 礼二〇一四年九月十七日代书 记员 林雅霏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自