（2014）滨民二初字第149号
裁判日期: 2014-09-16
公开日期: 2014-10-30
案件名称
武兆安与滨州市中博房���产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武兆安,滨州市中博房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第149号原告武兆安。委托代理人王涛，山东英天律师事务所律师。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜。原告武兆安与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武兆安及其委托代理人王涛、被告滨州市中博房地产有限公司的委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武兆安诉称，原、被告双方于2008年12月23日签订房屋买卖合同��原告向被告交购房款51997元，并向银行按揭贷款50000元。被告承诺2009年12月31日前交房，但至今房屋也未建成。原告多次找到被告协商退房一事，后双方达成解除房屋买卖合同的协议。原告多次找到被告索要退房款，被告总是以种种理由拖延不还。被告现仍欠原告退房款以及违约金，同时也未支付任何相应损失。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求判令：1、被告支付原告退房款以及违约金共计105056.91元（包括房款101997元、违约金3059.51元）；2、被告支付原告违约金40798.80元（即逾期办证及逾期支付逾期交房违约金所产生的违约金，自2012年12月31日起以101997元为基数按年利率20%计算至退房止）；3、本案诉讼费用及其他一切费用由被告承担。审理中原告增加诉讼请求一项，即请求判令依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。同时，原告变更诉讼请求第2项为：���告支付原告违约金40798.80元（即逾期办证及逾期支付逾期交房违约金所产生的违约金，自2012年12月31日起以101997元为基数按年利率20%计算至退房止）以及原告为办理房贷所支出的利息损失13000元。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告所购房屋即将交房，很快就能办证，被告不同意解除商品房买卖合同。原告增加的利息请求没有法律及合同依据，被告应按合同约定承担违约责任。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告于2008年12月23签订商品房买卖合同，合同约定房款总额为101997元；证据2、收据一份，用以证明原告已经按照合同约定交纳首付房款51997元；证据3、个人住房借款合同一份、借款凭证一份、贷款还款通知单一份、信用社个人业务存款明细四份、进账单一份、个人贷款结清证明一份，该组证据用以证明原告向银行借款50000元，至2014年8月20日已全部还清贷款本息；证据4、承诺书一份，用以证明被告承诺于2012年12月31日办理完房产证并向原告结清逾期交房违约金，否则，原告可在任何时间退房，并有权要求以实缴房款为基数，自2012年1月日起按年利率20%计算至被告退房止的违约金；被告质证意见为：对上述证据1、2、3没有异议。对证据4的真实性无异议，但承诺书手写部分载明补充标准按原补充协议第三条执行，但原告未提交原协议。经本院审查，对上述证据1、2、3、4的真实性予以确认。据以上有效证据及当事人陈述，本院依法认定以下事实：2008年12月23日，原告武兆安（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博002577），约定：出卖人以出让方式取得位于渤海二十四路、长江四路与长江五路之间、编号为滨国用（2008）第K0189／K0190号地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为：滨州中博国际商贸城，施工许可证号为：滨开建中字（2008）001／003／005号；预售商品房批准机关为：滨州市建设局，商品房预售许可证号为：滨建房开预字第085号；买受人购买的商品房为滨州中博国际商贸城第2座3层CXXX号房；该商品房的用途为商业；该商品房建筑面积共34.09平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2992元，总金额101997元；付款方式及期限：银行按揭方式：首付款51997元，于2008年12月23日付清，余款50000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变��合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同签订后，原告于2008年12月23日向被告交付��付购房款51997元。2008年12月26日，原告武兆安、被告滨州市中博房地产有限公司与滨州市滨城区农村信用合作联社开发区信用社共同签订《个人住房借款合同》，约定武兆安从该信用社借款50000元用于购买上述《商品房买卖合同》所约定的房屋，借款期限从2008年12月26日至2016年12月26日止，贷款利率执行月利率为5.94‰，采取等额本息偿还法；保证人滨州市中博房地产有限公司提供连带责任保证。同日，原告通过银行按揭方式向被告支付购房款50000元。至此，合同约定的总购房款计101997元，原告已全部付清。2014年8月20日，原告提前还清了上述借款，共计支付借款本金50000元、利息13488.82元。被告至今未向原告交付上述房屋，也未通知原告对房屋进行接收。涉案房屋至今尚未竣工验收。还查明，2012年5月16日，被告向原告出具承诺书一份，承诺对涉案房屋于2012年12月31日前办理完毕房产证并结清逾期交房违约金，若在该期间前未办理完毕（由于原告原因除外），原告有权主张退房并以实缴房款为基数按年利率20%从上述期间届满次日起按日计算至退房止的违约金。本院认为，原告武兆安与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同当事人应依照合同约定全面履行己方义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未将符合合同约定的房屋交付原告。上述房屋延期交付已逾四年之久，符合合同约定的解除条件。原告要求解除涉案商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款。被告逾期交房，构成违约��应承担违约责任。原告以双方约定的违约金过低为由申请予以增加，要求被告支付逾期交房违约金3059.51元。经审查，其主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金问题。依据双方签订的《承诺书》，被告承诺在2012年12月31日前办理完涉案房屋的房产证，但其至今未履行上述义务，应承担违约责任。结合原告主张及法律规定，本院酌定逾期办证违约金以总房款101997元为基数，自2012年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至原告要求解除合同之日（即本案起诉之日）止。即：101997元×月利率5‰×1.3倍×（505天／30）=11160.18元（保留至小数点后两位）。上述被告应承担逾期交房、逾期办证违约金总计14219.69元。因上述违约金已足以弥补原告的经济损失，原告再主张利息损失，属重复计算，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告武兆安与被告滨州市中博房地产有限公司于2008年12月23日签订的编号为滨博002577的《商品房买卖合同》；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武兆安购房款101997元，并支付原告武兆安违约金14219.69元；三、驳回原告武兆安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3477元，由原告武兆安负担853元，被告滨州市中博房地产有限公司负担2624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日���向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 裴凯江人民陪审员 甄秋英人民陪审员 廉爱翠二〇一四年九月十六日书 记 员 孙观荣 关注微信公众号“”