（2014）辉民初字第481号

裁判日期: 2014-09-16

公开日期: 2014-11-28

案件名称

邸永峰与朱孔金租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

辉南县人民法院

所属地区

辉南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邸永峰,朱孔金

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《农村土地承包经营权流转管理办法》：第十五条；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

吉林省辉南县人民法院民事判决书（2014）辉民初字第481号原告邸永峰，男，汉族，职员，现住靖宇县。委托代理人崔莉君，靖宇县法律服务中心律师。代理权限：特别授权。被告朱孔金，男，汉族，农民，现住辉南县。委托代理人张光盛，吉林靖吉律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告邸永峰与被告朱孔金租赁合同纠纷一案，原告于2014年6月5日向本院提起诉讼，本院于同日决定受理，并依法组成合议庭，于2014年7月16日、2014年8月20日公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人在第一次庭审时均到庭参加了诉讼，第二次庭审时原告及其委托代理人及被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称：2013年4月30日，原被告签订两份租赁合同，第一份租赁合同被告为甲方，原告为乙方，被告将位于辉南县的苗圃出租给原告，原告承租范围内的房屋、鱼池等一切附属设施归原告使用，苗圃内的苗木归原告所有。苗圃面积为15亩，租赁期限为14年，即2013年4月30日至2027年4月30日，租金每年为5000.00元，原告一次性付给被告租金70000.00元，双方约定，原告在合同签订之日起有随时要求被告交付标的物的权利，双方约定违约责任（详见合同）。第二份租赁合同被告为甲方，原告为乙方，被告将位于辉南县的蛤蟆沟出租给原告，原告承租范围内的房屋、猪圈等一切附属设施归原告使用，蛤蟆沟内的蛤蟆归原告所有，租赁期限为20年，即2013年4月30日至2033年4月30日，租金每年为3000.00元，原告一次性付给被告租金60000.00元，双方约定，原告在合同签订之日起有随时要求被告交付标的物的权利，双方约定违约责任为合同价款百分之二十五（详见合同）。合同签订后，原告将租赁费一次性付给被告，被告为原告出具收据一份，合计人民币13万元。原告要求被告尽快将租赁的标的物交付，履行租赁合同，2014年2月，原告带着看护人员找到被告，要求进行交付，进行看护，被告仍然不做明确表示，现被告已经违约，履行合同已经没有意义，所以特诉至法院，请求判令解除原被告签订的两份租赁合同，被告返还原告130000.00元，并承担130000.00元百分之五的违约责任，即违约金6500.00元，合计人民币136500.00元。被告辩称：原告以在2013年4月30日与被告签订的两份租赁协议书为由，以为被告没有交付租赁标的物构成违约，要求返还租赁费和给付违约金的诉求是不存在的事实。被告在2012年9月份因需要维修蛤蟆越冬池，向原告借款人民币10万元，约定月利率5分。原告为了保证借款的到期给付，要求被告用苗圃和承包的蛤蟆沟提供抵押担保。由于没有相关单位给予办理抵押担保登记，原告便要求被告同时签订一份苗圃租赁协议书和蛤蟆沟租赁协议书。以租赁的名义作为物权的抵押担保。之后被告便按照原告的意见与原告签订了上述两份租赁协议书。协议书签订后原告将借款10万元交给被告，被告当时就将当月的利息5000.00元交付给原告，直至2013年9月6日被告将全部借款10万元现金给付原告，由原告亲笔书写一份协议书，协议书体现出2013年9月6日甲方朱孔金将借款壹拾万元如数归还，2012年9月6日签订的租赁合同将全部作废的字样。由此可以认定被告与原告之间是不存在租赁苗圃和蛤蟆沟的事实。所谓的租赁费实际上是被告向原告的借款，而且借款数额并不是13万元，更不是租赁费13万元。被告现在与原告没有任何债权债务关系，并不存在租赁关系，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理，双方对签订的苗圃租赁协议与蛤蟆沟租赁协议是否是名为租赁实为借款存在争议。原告主张原被告双方签订的苗圃租赁协议与蛤蟆沟租赁协议不是借款，对此原告向本院提供如下证据。1、2013年4月30日的租赁合同两份、收据一份。证明目的：原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，同时证明原告向被告支付租赁费13万元的事实。2、被告与铺板石村老岭社于2012年签订的承包合同一份、被告于2012年与铺板石村老岭社签订的苗圃地承包合同一份，乡村建设规划许可证一份、土地承包经营权证一份。证明目的：证明被告与租赁给原告的合同具有合法性。3、陶凤廷的出庭证言。证明内容为：2014年3月份，原告雇证人到坐落在抚民镇铺板石村老虎圈屯路标右侧的苗圃进行看护，工资为一天一百，共看护了一个月，看护期间，见过本案被告，但不知道苗圃是谁的。针对原告提供证据，被告质证如下：1、对原告提供的第一组证据，被告的质证意见：对证据的真实性有异议，两份合同不是被告的真实意思表示，而是发生借款所引起的名为租赁实为借款。苗圃的租赁合同第二条实际违背了租赁方式，如果是租赁，原告只能对苗圃的苗木进行看护，而不是买卖。但是合同第二条却规定了苗木归原告所有，因为十五亩地的苗木的价值远远大于租赁费用，这个条款显示公平。苗圃的租赁合同是为了保证原告债权的实现而签订的。因为被告提供的苗圃担保物，土地的使用权和地上的苗木没有相关的抵押登记机关办理抵押登记，因此采用了租赁的方式作为抵押的行为。对蛤蟆沟的租赁合同的质证意见与苗圃租赁合同的质证意见相同。对收据的真实性有异议，被告没有收到13万元，而是10万元的借款。另外，蛤蟆沟的租赁合同按照民间习俗，应当是转包关系，而不是租赁关系，转包的年限不能大于原承包合同规定的年限，现在合同上约定的20年期限明显超过原承包合同的期限。2、对第二组证据，被告质证意见：对证据没有异议，但是合同及证件是被告向原告借款时提交作为抵押担保。3、对证人陶凤廷的出庭证言，被告质证意见如下：对证言没有异议，但是证人的工资是被告给付。被告主张双方签订租赁协议是名为租赁，实为借款。被告为此向本院提供如下证据。1、协议书复印件一份。内容为2013年9月6日甲方朱孔金将借款壹拾万元如数归还，2012年9月6日签订的租赁将全部作废，协议书甲方为朱孔金，乙方为邸永峰。证明目的：被告与原告发生的是借贷关系，而不是租赁关系。2、2014年5月20日被告与铺板石老岭社签订的合同书一份。证明目的：如果原被告确实签订租赁协议，被告应当将此合同交给租赁方。原告对被告提供的证据质证如下：1、对被告提供的第一组证据，被告的质证意见为：被告提供的证据不符合证据形式，不予质证。2、对被告提供的第二组证据，被告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原被告签订的租赁合同成立要件，不包括必然交付的承包协议书。庭审中，原告对证人陶凤廷的出庭证言无异议，庭审后，在本院规定的时间内，被告未提供所提供的第一组证据协议书的原件。对原被告提供的上述证据，本院评判如下：对于原告提供的第二组证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。对于被告提供的第二组证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。第四十九条规定：对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。被告提供的第一组证据属于复印件，并且不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条规定的例外情况，因此本院对被告提供的第一组证据不予采信。对于证人陶凤廷的出庭证言，原被告均无异议，本院予以采信。对于原告提供的第一组证据，被告对真实性有异议，认为不是真实意思表示，而是名为租赁，实为借款，但被告提供的第一组证据即协议书复印件由于不符合法律规定，本院已经不予采信，被告提供的第二证据本院虽然对其真实性予以采信，但被告提供的第二份证据不能说明原被告不存在租赁关系，因此本院对被告提供的第二份证据的证明目的不予采信。被告亦未提供其他证据予以佐证，并且被告认可协议书、收据上的签字是本人所签，因此本院对原告提供的第一组证据予以采信。对于被告针对原告提供的第二组证据的质证意见，被告未提供证据予以佐证，本院对被告的质证意见不予采信。对于被告针对第二组证据的其他质证意见，属于针对合同效力的抗辩，但不影响合同的成立。根据本院认定证据及原被告陈述，本院可以认定如下事实：2013年4月30日，原被告签订两份租赁合同。第一份租赁合同内容是被告将位于辉南县的苗圃租赁给原告使用，苗圃内的苗木归原告所有，苗圃面积15亩，租赁时间14年，租赁价格每年5000元，原告一次性付清总价款人民币70000元。被告保证苗圃没有租赁或者转让他人，同时保证原告接收使用后，给原告提供一切方便，如不能保证原告使用，被告将返还全部租赁费并赔偿价款总额的25%的违约金。第二份租赁合同内容是被告将位于辉南县的蛤蟆沟租赁给原告使用，蛤蟆沟内的房产、猪圈等一切附属设施归原告使用，蛤蟆沟内的蛤蟆归原告所有，租赁时间为20年，租赁价格为每年3000元，原告一次性付清总价款人民币60000元，被告保证蛤蟆沟没有租赁或者转让他人，同时保证原告接收使用后，给原告提供一切方便，如不能保证原告使用，被告将返还全部租赁费并赔偿价款总额的25%的违约金。2013年4月30日，被告为原告出具收据一份，内容为收到人民币130000.00元，上款系租赁辉南县朱孔金苗圃和蛤蟆沟的款项。被告将承包人为朱孔金的土地承包经营权证（承包地面积15亩）、被告与铺板石老岭社签订的承包合同（2012年5月10日签订，承包老虎圈子屯北桥下的农田及荒地，承包费前五年每年1000元，后十年每年2000元）、苗圃地承包合同（2012年签订，承包老岭屯北桥下耕地兴办苗圃，面积15亩，承包期限10年，承包费每年2000元，2012年免交）及乡村建设规划许可证（建设项目名称：食用菌孵化基地）交给原告。2014年5月20日，被告与铺板石老岭社签订合同书，合同约定小高丽沟承包期为15年。2014年3月份，原告雇佣证人陶凤廷到位于辉南县苗圃进行看护，看护时间为一个月。本院认为，原被告签订的苗圃租赁合同及蛤蟆沟租赁合同成立，被告虽然主张名为租赁实为借款，但被告对其主张提供的协议书复印件本院不予采信，提供的承包合同不能证明被告的主张成立，因此，本院对被告的主张不予采信。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条规定：承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。因此，原被告针对苗圃及蛤蟆沟签订租赁合同转移使用权符合上述规定。针对被告提出租赁期限超过承包期限的问题，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款规定：当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理。除当事人另有约定或者属于林地承包经营外，承包地交回的时间应当在农作物收获期结束后或者下一耕种期开始前。因此，即使原被告签订的租赁期限超过承包期限，也只是重新确定租赁期限，但不影响租赁合同的其他条款的效力。被告在庭审中亦未提供合同无效的其他证据，因此本院认定双方签订的苗圃与蛤蟆沟的租赁合同合法有效。由于被告没有履行租赁合同，不交付租赁合同标的物，此已经构成违约，根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”的规定，本院对原告要求解除苗圃与蛤蟆沟的租赁合同的诉讼请求予以支持。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院对原告要求被告返还租赁费并承担违约金的诉讼请求予以支持。原告要求被告承担租赁费5%的违约金6500.00元，符合《合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院对此予以支持。为此本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告邸永峰与被告朱孔金签订的苗圃租赁合同和蛤蟆沟租赁合同。二、被告朱孔金返还原告邸永峰租赁费人民币130000.00元，被告并给付原告违约金6500.00元。上款被告于本判决书生效后一个月内履行完毕。案件受理费3030.00元，保全费1200.00元由被告承担。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审　判　长　：于涛人民陪审员　：葛宝臣人民陪审员　：李东宇二〇一四年九月十六日书　记　员　：张秋宁来源：百度搜索“”