（2014）和民初字第440号

裁判日期: 2014-09-16

公开日期: 2015-06-26

案件名称

霍芳与库尔勒浩源房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

和静县人民法院

所属地区

和静县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

霍芳,库尔勒浩源房地产开发有限责任公司,库尔勒浩源房地产开发有限责任公司和静分公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2014）和民初字第440号原告霍芳，女，汉族，籍贯河南省尉氏县。委托代理人卢俊，男，汉族，籍新疆和静县。被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司（以下简称浩源公司）。法定代表人徐忠卫，系浩源公司经理。委托代理人席伟涛，系新疆天雪律师事务所律师。被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司和静分公司（以下简称浩源和静分公司）。法定代表人王军，系浩源和静分公司经理。委托代理人席伟涛，系新疆天雪律师事务所律师。原告霍芳诉被告浩源公司、浩源和静分公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗启明适用简易程序公开开庭进行了审理，原告霍芳的委托代理人卢俊，被告浩源公司、浩源和静分公司的委托代理人席伟涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告霍芳诉称：原告与第二被告2011年7月3日签订了《国色天香御景苑认购书》（以下简称《认购书》），购买位于和静县国色天香44号商铺，建筑面积为21平方米，单价为8400元，总价款为176400元，按约定原告向被告付款90400元。剩余房款86000元以银行按揭方式付款。商铺建成后，第二被告的销售部电话通知原告说该商铺实际面积为31.17平方米，要求按实际面积付款，原告认为《认购书》上备注“最终以政府相关部门测绘数据为准”是霸王条款，与法律相背，应认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，原告同意补交商铺3%超面积的房款，面积超出3%部分的房款由被告承担，被告至未交付商铺，现原告诉至本院，要求被告将国色天香44号商铺交付给原告，并办理产权登记手续。原告邻近的商铺，被告于2013年1月已交付他人使用，被告迟迟不交商铺造成原告重大损失，原告要求被告赔偿经济损失50000元。被告浩源公司、浩源和静分公司辩称：被告同意按认购书的约定以政府部门实际测绘为准给原告交付商铺，前提是原告必须办理按揭手续，付清房款。原被告未签订房屋买卖合同，原告也未付清房款，被告无法协助原告办理产权登记手续。认购书里未约定交房日期，即没有约定双方先后履行顺序，双方应当同时履行，原告未交清房款，被告不存在延期交房的事实，原告主张的损失无事实及法律依据。经审理查明：被告浩源和静分公司在和静县原一建家属院开发国色天香御景苑小区，2011年7月3日，原告（乙方）与被告浩源和静分公司（甲方）签订了一份《国色天香御景苑认购书》（以下简称《认购书》），约定：乙方认购位于和静县原一建家属院国色天香御景苑小区9号楼44号商铺（简称该物业），建筑面积21平方米（最终以政府相关部门测绘数据为准），建筑面积单价8400元／平方米，价款为176400元，选择按揭付款，首期付款于2011年7月3日前付90000元，2011年7月4日补交400元，剩余房款86000元银行按揭。该物业的最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准。签订认购书后，2011年7月3日原告给浩源和静分公司支付购房定金90000元，2012年2月8日支付400元。2012年4月浩源房产公司取得了国色天香9号楼商品房预售许可证，开始销售楼房。44号商铺即为浩源和静分公司标注的16号商铺，面积为31平方米。后因故原告与浩源和静分公司未签订过《商品房买卖合同》，浩源和静分公司未给原告交付该商铺。2012年年底国色天香9号楼房已建设完工，尚未经建设部门竣工验收。证据分析及认定：一、原告提供1份认购书、交款收据1份，证明原告从被告处购买了一套房屋及地点、面积、价款相关事实。被告浩源房产公司、浩源和静分公司予以认可，该组证据本院予以采信。二、原告提供平面设计图、竣工验收图、检查记录各1份，证明施工单位未按照设计图纸施工，且施工单位是在竣工后对房屋进行施工改造的事实。被告浩源房产公司、浩源和静分公司认可竣工图的真实性，但认为图纸与实际情况和面积不相符，对其他证据不予认可。平面设计图与竣工验收图中涉及的房屋面积和位置一致，有原告购买的商铺，因竣工验收前被告取得房屋预售许可证，并已经销售了房屋，说明其已经找相关测绘部门测量了9号楼所有的房屋面积。但被告未提供9号楼房面积测量结果。对该组证据，本院予以采信。三、本院现场勘查图1份、照片1组、现场勘查笔录1份，证明原告购买商铺的位置、房号及被告浩源和静分公司在楼房竣工后在原告的商铺中间继续增加隔墙的事实。原告予以认可，被告浩源房产公司、浩源和静分公司不予认可在原告的商铺中间增加隔墙的事实，但未提供反驳证据，对该组证据本院予以采信。四、本院调查笔录1份、商品房预售许可证1份，证明2012年年底国色天香9号楼房已竣工，被告已销售房屋，但未经建设部门竣工验收的事实。原、被告无异议，本院予以采信。本院认为，原告与被告浩源和静分公司在平等自愿基础上签订的《认购书》，约定了双方买卖房屋的主要权利义务，符合合同构成要件，依法成立，合法有效，本院予以确认。该《认购书》中约定：“原告认购的商铺建筑面积为21平方米，该商铺最终以政府相关部门测绘数据为准，最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准”。实际上原告仅仅是认购了商铺，最终购买的商铺面积应当以双方签订的《商品房买卖合同》为准。但双方未签订过《商品房买卖合同》，未确定商铺最终面积。因9号楼竣工验收前被告浩源公司取得了房屋预售许可证，已经销售了9号楼的房屋。说明其已经找相关测绘部门测量了9号楼所有房屋的面积。否则被告无法签订商品房买卖合同，无法销售楼房。经依法释明，被告未提供9号楼房面积测绘结果。被告浩源公司反驳44号商铺和旁边一间商铺的面积经测绘是31平方米，原告购买一间44号商铺的面积是16平方米，只能给原告交付一间16平方米的商铺。经双方举证质证，从设计图和竣工验收图上看，44号商铺应当是设置二个门的一间商铺，竣工后被浩源公司隔成二间商铺。被告浩源公司反驳理由不能成立。故应当以31平方米作为政府相关部门测绘44号商铺的面积，由被告向原告交付商铺。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，认购合同签订后原告履行了付款义务，只是第二笔房款迟延支付。被告浩源和静分公司未向原告交付商铺。被告浩源和静分公司应当按《认购书》约定与原告继续签订《商品房买卖合同》，协助原告办理剩余房款按揭贷款手续，向原告交付31平方米的44号商铺。依据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。浩源和静分公司系浩源公司设立的分支机构，不具有法人资格，其签订认购合同对外销售楼房，所产生的民事责任应当由浩源公司承担。浩源和静分公司不承担合同责任。即浩源公司应当与原告继续签订合同、收取房款、办理剩余房款按揭贷款，并交付商铺。按照认购书约定商铺每平方米8400元，由原告给被告浩源支付一半房款130200元（31平方米×8400元÷2），减去原告已付的90400元，原告还应当支付房款39800元（130200元-90400元）。剩余一半房款130200元由被告浩源公司协助原告向银行办理按揭贷款，楼房竣工后被告协助原告办理房屋产权证及土地使用权证。原告要求被告浩源公司交付31平方米的44号商铺、办理房屋产权证及土地使用权证的请求，证据充分，本院予以支持。在《认购书》中未约定被告浩源和静分公司交付商铺的时间，原告未按时支付第二笔房款，双方未签订过《商品房买卖合同》，无法确定交付商铺的时间，原告认为被告迟延不交付商铺，证据不足，不能成立。原告主张被告浩源和静分公司迟延交付商铺，要求被告赔偿经济损失50000元，证据不足，本院不予支持。被告反驳不予赔偿损失的理由成立。原告认为《认购书》上备注“最终以政府相关部门测绘数据为准”是霸王条款，与法律相背，应认定无效的意见。对于《认购书》上“商铺面积以政府相关部门测绘数据为准”的约定，双方均予以签字确认，原告应当预见到在楼房设计和具体施工过程中，其购买的商铺面积会有所变化。故在楼房竣工时原告对商铺实际测量面积无论大于或小于21平方米的法律后果是预知并接受的，即该约定是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告反驳该条款无效的意见，不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。因原被告在认购书中约定，该商铺最终以政府相关部门测绘数据为准，最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准。属于双方对房屋面积条款已经进行了约定，不属于双方约定的面积争议情形，故双方应当按实际面积签订买卖合同进行交易，现原告主张其补交商铺面积3%部分的房款，面积超出3%部分的房款由被告承担的理由，不符合《解释》规定，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告霍芳于本判决生效后十日内向被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司支付房款39800元。二、被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司收到房款39800元后五日内与原告霍芳签订《商品房买卖合同》，同时原告霍芳向被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司提供办理剩余一半房款130200元银行按揭贷款的个人相关手续。次日被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司向原告霍芳交付和静县国色天香御景苑小区31平方米的44号商铺。待9号楼竣工验收后十日内，由原告霍芳支付相应费用，被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司给原告霍芳办理房屋产权证及土地使用权证。三、驳回原告霍芳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1050元，减半收取525元，由原告霍芳和被告库尔勒浩源房地产开发有限责任公司各承担一半（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 员　罗启明二〇一四年九月十六日书记员代　丽　曼判后答疑《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第十四条：公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 关注微信公众号“”