（2014）宿豫民初字第1162号

裁判日期: 2014-09-16

公开日期: 2014-11-24

案件名称

吴某、徐某与某公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

宿迁市宿豫区人民法院

所属地区

宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴某,徐某,某公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省宿迁市宿豫区人民法院民事判决书（2014）宿豫民初字第1162号原告吴某，居民。原告徐某，居民。被告某公司原告吴某、徐某与被告某公司（下称某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某、徐某，被告某公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某、徐某诉称：2010年11月18日原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的某商品房一套。合同约定商品房总价为460883元，交房日期为2011年10月30日，实际交房日期为2012年6月1日，被告应当在交房后3个月内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。合同签订后，原告于2010年11月18日向被告支付了首付房款138883元，余款322000元已于2010年12月18日付清，然而被告并未按照合同的约定履行义务，未为原告办理房产证。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告：1.立即为原告办理土地使用权证；2.给付逾期办理房产证违约金69685元（460883×0.0003×504天）；3.承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确表示本次诉讼仅主张逾期办理房产证违约金，保留要求被告协助办理土地证和逾期办理土地证违约金的诉权。被告某公司辩称：1.双方商品房买卖合同中关于办理产权证的约定非双方当事人真实意思��示，该合同条款是是建设行政管理部门不允许修改的格式条款，该合同对双方当事人没有约束力；2.办理产权证某公司是无偿代理行为，并且原告也没有履行自己的法定义务；3.原告没有证据证明其存在真实具体损失的事实；4.按合同约定条款计算违约金有失公平；5.违约金条款约定的违约金数额过高，应予以调整。经审理查明：2010年11月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的某商品房。付款方式为首付138883元，余款322000元通过银行按揭贷款方式支付。双方约定：被告应于2011年10月30日前交付房屋，在商品房交付60日内将办理产权登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案；逾期交房及办证的，被告均按日承担已付房款万分之三的违约金。2012年5月30日，被告将涉案房屋交付原告。涉案房屋于2013年11月6日在宿迁市宿豫区房地产管理处完成备案。双方还约定了其他权利义务。以上事实有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产发票及当事人的当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为，我国合同法中关于违约金的有关规定，是以弥补损失为主、兼具一定的惩罚性。本案原、被告双方虽在商品房买卖合同中约定了逾期办证的违约金计算方法（已付购房款的日万分之三），但本案原告并非全额付款购买涉案房屋，即使涉案房屋的房产证能够及时办理，因涉案房屋在银行办理了抵押贷款手续，未清偿银行贷款前，涉案房屋亦不能再行设立他项权利。综合考虑原告未就逾期办证给其造成的损失举证、涉案房屋的用途、原告购房的付款方式等情形，本院酌定被告支付原告逾期办证违约金5500元。经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法��》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告某公司于本判决生效后十日内给付原告吴某、徐某逾期办证违约金5500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取811元，由被告某公司负担（原告已垫付，被告于履行时一并向原告给付）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及其副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1622元。代理审判员　　张明二〇一四年九月十六日书记��朱研附录：一、法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人��以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。来自