（2014）潍民一终字第1153号
裁判日期: 2014-09-16
公开日期: 2014-11-12
案件名称
刘燕与潍坊环球置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘燕,潍坊环球置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潍民一终字第1153号上诉人（原审原告）刘燕。委托代理人刘大云，男，1939年8月16日生，汉族。系刘燕之父。被上诉人（原审被告）潍坊环球置业有限公司，住所地：潍坊市新华路4988号五洲时代城五楼。法定代表人康志煌，董事长。委托代理人李涛。上诉人刘燕因与被上诉人潍坊环球置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，2009年4月29日，刘燕与潍坊环球置业有限公司签订商品房买卖合同书，约定刘燕购买潍坊环球置业有限公司开发的五洲现代城B幢21层1××号（后确认为潍坊市奎文区新华路4988号）房屋一套，建筑面积为42.28平方米，每平方米4496.24元，总金额为190101元。合同第八条约定，潍坊环球置业有限公司应当在2009年12月31日前将具备条件并符合本合同约定的商品房交付刘燕使用。但施工中，遇到中、大雨及6级以上大风或遇停水、停电及政府有关部门通知暂时停工的，有气象部门资料或政府部门文件，可以据实予以延期。第九条对逾期交房的违约责任双方约定，逾期交房之日起，双方同意以已付购房款为基数，由潍坊环球置业有限公司按建设银行流动资金利率计算利息，偿还给刘燕作为赔偿。第十五条约定，刘燕应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。如因潍坊环球置业有限公司的责任，刘燕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且刘燕不退房，潍坊环球置业有限公司按已付房价的0.1%向刘燕支付违约金。2011年5月14日，刘燕与潍坊新怡酒店管理有限公司签订房屋托管合同，约定刘燕将其购买涉案房屋委托给潍坊新怡酒店管理有限公司管理使用，托管合同期为60个月，托管期限自2011年8月14日起至2016年8月13日止。同时约定该房屋每月投资回报为1426元。刘燕称依据该协议载明的每月投资回报金额与购房金额190101元计算，其投资年回报率为9%，潍坊环球置业有限公司应赔偿刘燕60个月租金差价3864.15元。潍坊环球置业有限公司认为该合同与其无关，刘燕应向潍坊新怡酒店管理有限公司主张权利。本案庭审中，潍坊环球置业有限公司认可本案所涉房屋实测建筑面积为44.19平方米。同时认可刘燕除增加部分未交付房款外，其余房款已交清。潍坊环球置业有限公司称刘燕提供相关手续，可以协助其办理房产证。对于交房日期，刘燕提供2011年3月24日房屋验收单抄件，证明潍坊环球置业有限公司实际交房日期为2011年3月24日，逾期交房共计449天。潍坊环球置业有限公司质证后称其于2011年1月通过挂号信方式通知刘燕于2011年1月22日交房，但对方未来交接房屋，故2011年1月22日至2011年3月24日间的违约金应由对方承担。刘燕称未收到上述挂号信。另潍坊环球置业有限公司未在法院规定期限内提供有效证据证明于2011年1月通知刘燕接收房屋。潍坊环球置业有限公司提交潍坊气象局2007年1月至2010年10月的气象资料（共8页），载明2007年1月至2010年10月发生中、大雨及6级以上大风的天数200天，2009年4月29日至2010年10月发生中、大雨及6级以上大风的天数71天，以此该证据证明截止2010年10月，实际发生合同约定的免责天数为200天，刘燕主张的赔偿日期截止到2011年3月，其余免责天数放弃扣减的主张。刘燕质证后对证据真实性予以认可，但对证明内容不予认可，并称气象资料不能证明停工，只有施工记录才能证明；上述证据证明的是瞬时风速，不是一天的风速，不影响当天施工；双方于2009年4月29日签订的合同，如免责也只能扣除2009年4月29日至2009年12月31日期间的40天；另于2009年4月29日签订合同时本案所涉房屋的主体已完工，刮风下雨不影响室内装修施工。2013年10月29日，刘燕诉至原审法院，要求判令：1、潍坊环球置业有限公司赔偿延期交房违约金14853元及利息；2、潍坊环球置业有限公司按已付房款每日0.1%支付逾期办理房产证违约金至实际办理房产证之日；3、潍坊环球置业有限公司赔偿因房屋面积和增加购房款造成的房租损失3864.15元，并办全购房各项手续。以上事实，有商品房买卖合同、房屋验收单抄件、房屋托管合同，气象资料及当事人的陈述在案为证。原审法院认为，刘燕与潍坊环球置业有限公司于2009年4月29日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。商品房买卖合同签订后，刘燕按约履行了交付房款的合同义务，潍坊环球置业有限公司应按合同约定于2009年12月31日向刘燕交付房屋。潍坊环球置业有限公司未按期向刘燕交付房屋，应承担合同约定的违约责任。潍坊环球置业有限公司称其于2011年1月向刘燕发出收房通知，刘燕称未收到该通知，潍坊环球置业有限公司未提供有效证据证明其主张，因此，应以刘燕主张的2011年3月24日作为收房日期。潍坊环球置业有限公司提供的潍坊气象局2007年1月至2010年10月的气象资料载明的发生中、大雨及6级以上大风的天数200天的期间为2007年1月至2010年10月，但双方商品房买卖合同签订于2009年4月29日，至签订合同当日，潍坊环球置业有限公司应对以前已发生的中、大雨及6级以上大风的天数知情且预先考虑，因此，发生合同约定的可据实予以延期的天数应为2009年4月29日至2010年10月期间的71天。商品房买卖合同中约定潍坊环球置业有限公司应于2009年12月31日交房，而潍坊环球置业有限公司于2011年3月24日交房，扣除免责天数71天，应认定潍坊环球置业有限公司逾期交房天数为378天。按合同约定的已付购房款190101元为基数，计算应赔偿的利息金额为12275元。合同中只对逾期交房赔偿金计算方式进行约定，并未对潍坊环球置业有限公司应支付该赔偿金的时间进行约定，因此，刘燕要求支付赔偿金的利息应自起诉之日起，按同期银行贷款利率计算。商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积为42.28平方米，后双方确定刘燕所购买房屋的建筑面积为44.19平方米，该面积差额超出相关法律法规规定的面积合理误差应在3%内，因此，对于超出3%部分面积，即0.64平方米（44.19-42.28＊1.03）造成的刘燕的托管租金损失，潍坊环球置业有限公司应予赔偿。按2011年5月14日，刘燕与潍坊新怡酒店管理有限公司签订房屋托管合同约定的租金计算，潍坊环球置业有限公司应赔偿刘燕租金损失金额为1294.92元（4496.24＊0.64＊9%＊5）。刘燕自潍坊环球置业有限公司处购买房屋，潍坊环球置业有限公司有义务按合同协助刘燕办理房屋权属证书，因潍坊环球置业有限公司未按双方签订的合同第十五条约定，及时为刘燕办理权属登记证书，故潍坊环球置业有限公司应按该条约定承担已付房价的0.1%的逾期办证违约金，即潍坊环球置业有限公司应承担支付刘燕违约金190.1元的民事责任。另刘燕提供相关材料后，潍坊环球置业有限公司应协助刘燕在一个月内办理完毕权属证书，相关税费按法律规定或双方约定由双方自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条之规定，判决如下：一、潍坊环球置业有限公司于判决生效之日起十日内支付刘燕逾期交房赔偿金12275元及利息（自2013年10月29日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、潍坊环球置业有限公司于判决生效之日起十日内支付刘燕逾期办证违约金190.1元；三、潍坊环球置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘燕房屋面积租金损失1294.92元；四、潍坊环球置业有限公司协助刘燕办理潍坊市奎文区新华路4988号五洲现代城B幢21层1××号房屋权属证书，于判决生效之日起三十日内办理完毕，相关税费按相关法律规定和双方约定由双方各自承担；五、驳回刘燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由刘燕负担68元，潍坊环球置业有限公司负担194元。宣判后，刘燕不服，上诉称：双方当事人在合同中约定的免责事由，是指出现六级以上的大风并且造成停工，且该六级以上大风应为平均风速，而非瞬时风速。另外上述免责事由必须发生在合同约定的最后交房日之前，超出该最后交房日，则不能依据该免责事由进行免责。被上诉人应在实际交房之日向上诉人支付延期交付违约金，被上诉人应从实际交房之日支付该违约金的利息。上诉人购买的涉案房屋比买卖合同约定的多出1.91平方米，多支出房款8587元，而上诉人将涉案房屋交由潍坊新怡酒店管理有限公司进行管理，为期5年，潍坊新怡酒店管理有限公司承诺每年按上诉人购房款的9%给予租金回报，据此上诉人因多支付房款造成的租金损失，应为8587元×9%／年×5年，即3864.15元。请求依法改判或发回重审。被上诉人潍坊环球置业有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。本院认为，关于延期交房免责事由的认定。本案双方当事人在商品房买卖合同中，将出现六级以上大风天气作为延期交房的免责事由之一，被上诉人可以气象部门资料为依据，据实延期。该条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法、有效。上诉人虽主张该六级以上大风应理解为每天的平均风速，而非瞬时极大风速，并提供了气象部门出具的平均风速表等证据。但从该免责条款的目的分析，该条款是为了消除六级以上大风为施工可能带来的安全隐患，即被上诉人在气象部门作出可能出现六级以上大风的预报后，即应作出停工安排；如将该条款的约定理解为平均风速，则被上诉人仍不能准确预见六级大风发生的具体时间，无法避免施工中突然出现的六级大风造成安全事故。故为有效预防安全生产事故，应将双方约定的六级以上大风理解为瞬时出现的风力等级，而非平均风力等级，对上诉人的相应主张，本院不予支持。上诉人另主张被上诉人提供的气象部门观测资料中载明的极大风速未出现在正常施工时间之内，但未能提供证据证明在正常施工时间内的极大风速均小于六级，故对其该项主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人应提供施工记录等证明出现六级以上大风实际造成了停工，但双方在相关条款中，仅约定了以气象部门的观测资料作为依据，并未将施工记录等列为被上诉人必须提供的依据内容，故对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。双方当事人仅在商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，并未对被上诉人支付该违约金的时间进行约定，故原审法院认定自上诉人起诉之日开始计算利息，并无不当，对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张的租金损失。上诉人占有涉案房屋后，将房屋交由潍坊新怡酒店管理有限公司代为进行管理，潍坊新怡酒店管理有限公司依据上诉人的购房款数额，按照年回报率9%向上诉人支付一定租金，双方为此签订房屋托管合同。现上诉人主张因涉案房屋的面积增加导致其多支出购房款8587元，而该部分购房款在房屋托管合同中未作为租金的计算依据，导致其租金损失，要求被上诉人对此予以赔偿。但就该9%的年投资回报率，双方在上述房屋托管合同中并未约定，上诉人亦未提供证据证明潍坊新怡酒店管理有限公司认可该回报率的约定，故上诉人主张的租金损失，证据不足，本院不予支持。原审法院认定被上诉人赔偿的租金损失，被上诉人未提起上诉，应视为对相关责任的自愿负担，本院予以确认。综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人刘燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔福涛审 判 员 孙月琴代理审判员 宫 磊二〇一四年九月十六日书 记 员 张程程 来自：