（2014）沪一中民二（民）终字第2254号
裁判日期: 2014-09-15
公开日期: 2014-10-19
案件名称
唐珍诉深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐珍,深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2254号上诉人（原审被告）唐珍。被上诉人（原审原告）深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。法定代表人＊＊，职务总经理。上诉人唐珍因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第6711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，唐珍系＊＊＊业主，房屋建筑面积为184.59平方米。深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下简称华侨城物业公司）与开发商上海天祥华侨城投资有限公司于2010年7月28日起陆续签订了《前期物业服务合同》，约定由华侨城物业公司为上海市新浦江城二期11#地块物业提供物业服务；2009年12月31日，华侨城物业公司新浦江城二期管理服务中心与唐珍签订了《华侨城物业管理服务费收费协议》，上述合同及协议中约定物业费收费标准为人民币（以下币种相同）2.7元／月•平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行交纳义务；逾期交纳的，按拖欠时间计收违约金，违约金=（各项）拖欠金额×拖欠月份天数×违约金系数；各项费用违约金系数都是每天3‰；作为物业公司，提供的前期物业管理服务内容和标准应符合以下约定：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）公共绿化区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。2011年11月29日，华侨城物业公司与上海天祥华侨城投资有限公司签订续约协议，约定原《新浦江城122-11号地块前期物业服务管理合同》期限延长至2014年12月19日。唐珍自2010年4月起未支付物业服务费。2014年4月，华侨城物业公司以物业服务合同纠纷诉至原审法院，要求法院判令唐珍支付拖欠的物业服务费21，430.77元及滞纳金3，000元。原审诉讼中，华侨城物业公司表示滞纳金如按日千分之三计算为52，181.45元，现仅主张3，000元。原审认为，华侨城物业公司作为物业服务公司，与唐珍所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，且实际为唐珍提供了小区物业服务，唐珍理应按约定支付物业服务费。华侨城物业公司主张物业服务费，原审法院依法予以支持；对于华侨城物业公司主张的滞纳金，因《华侨城物业管理服务费收费协议》中约定了滞纳金条款，且该协议由唐珍签字确认，真实有效，故华侨城物业公司有权收取滞纳金。华侨城物业公司调整滞纳金，系华侨城物业公司自行处分权利的行为，原审法院予以准许。唐珍经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。原审法院审理后于二○一四年七月七日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，作出判决：唐珍于判决生效之日起三日内支付深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2010年4月1日起至2013年10月30日止的物业服务费21，430.77元及滞纳金3，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币205.39元，由唐珍负担。原审法院判决后，上诉人唐珍不服，向本院提起上诉称：被上诉人在2011年才取得一级服务资质，之前并无相应的服务资质，更无明确的服务标准和与之配套的收费标准供业主监督，因此被上诉人所提供的物业管理服务混乱，小区管理脏、乱、差，影响了上诉人正常的居住生活。鉴于被上诉人所提供的服务与收取的物业管理费用显属质价不符，故其无权全额收取物业管理费。原审法院未能全面审查本案的事实，导致作出的判决显失公平。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人华侨城物业公司辩称：其已尽到了相应的物业管理职责，也有相应的资质。上诉人接受了被上诉人提供的服务，理应支付相应的对价。上诉人所陈述的上诉理由不实，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。至于上诉人提出的被上诉人未履行的其他物业管理方面的义务，本院认为鉴于该些问题均涉及上诉人所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。故本案中上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。当然，被上诉人作为物业管理单位，也应加强工作人员责任心的培养、岗位技能的培训，畅通与业主沟通的渠道，听取业主的建议与意见，尽量细致周到地履行物业管理服务义务，创建和谐的服务环境。综上，本院认为原审法院就本案查明事实清楚，判决适用法律并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币410.78元，由上诉人唐珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一四年九月十五日书 记 员 王申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”