（2014）虹民三（民）初字第215号

裁判日期: 2014-09-15

公开日期: 2015-01-25

案件名称

上海恒升半岛国际酒店有限公司与朱梅芳、黄斌等物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海ＸＸＸＸ国际酒店有限公司,朱梅芳,黄斌,黄之启

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2014）虹民三（民）初字第215号原告上海XX**国际酒店有限公司。法定代表人张建刚。委托代理人李伟锋，上海一曼律师事务所律师。委托代理人许顺兴，上海一曼律师事务所律师。被告朱梅芳。被告黄斌。被告黄之启。上列三被告的共同委托代理人黄太来，上海永盈律师事务所律师。原告上海XX**国际酒店有限公司（以下简称XXXX酒店公司）诉被告朱梅芳、黄斌、黄之启物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XXXX酒店公司的委托代理人李伟锋律师、许顺兴律师、被告朱梅芳及其委托代理人黄太来律师、被告黄斌、黄之启的委托代理人黄太来律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XXXX酒店公司诉称：被告朱梅芳、黄斌、黄之启系上海市武昌路XXX号XXXX国际中心大厦北部XXXXX室（以下简称系争房屋）的产权人，系争房屋建筑面积54.50平方米。原告原负责该大厦的物业管理。在原告管理期间，即2011年6月至2012年3月，被告未支付系争房屋的物业管理费4，360元、空调费8，747.25元、电费557.70元、热水费268.32元、冷水费44.16元，共计13，977.43元。原告多次催讨无着，曾起诉法院。现经交涉仍无果，原告起诉来院，要求判令三被告向原告支付上海市武昌路XXX号北部XXXXX室2011年6月至2012年3月的物业管理费4，360元、空调费8，747.25元、冷水费44.16元、热水费268.32元、电费557.70元，共计13，977.43元，并要求三被告按同期银行贷款利率向原告支付利息（以13，977.43元为本金自2012年4月1日计算至实际支付之日止）。被告朱梅芳、黄斌、黄之启辩称：一、原告主体不适格。被告与开发商签订的《上海市商品房预售合同》附件五约定：“开发商委托上海XX**国际酒店管理有限公司聘请上海国际会议中心有限公司管理物业，并与管理者签署委托管理合同。”可见，开发商只委托原告代为聘请上海国际会议中心有限公司（以下简称国际会议中心）作为系争房屋的物业服务企业，原告既不是开发商指定的前期物业服务企业，也不是经过业主大会或业主委员会委托的物业服务企业，原被告之间不存在物业服务合同关系，同时当时原告也不具备相应的资质。二、被告不应当向原告支付物业管理费、空调费、冷水费及热水费。原告所主张的每平方米8元的物业管理费没有事实和法律依据。被告在购买系争房屋后长期返租给原告用于经营酒店，物业费一直由原告自己承担，与被告没有任何关系。被告在收回系争房屋后并没有从事办公用途，更没有经营酒店，原告要求被告支付每平方米8元的物业管理费显失公平；原、被告之间没有关于支付中央空调费的任何合同，被告也从来没有要求原告提供这样的服务。原告为了提升自己酒店的形象而设计安装了中央空调，要求被告分担酒店经营成本没有任何事实和法律依据。公共区域的中央空调其运行成本应当包含在物业成本里，物业管理费中已经包括了中央空调的使用费，现原告一律按每月每平方米17元收取，剥夺了被告的选择权，违反了法律的强制性规定，且被告从原告处收回系争房屋后，系争房屋一直空置从未使用，故被告没有义务支付中央空调费；冷水费、热水费应当由最终用户直接支付给提供相应服务的企业，原告作为毫不相干的第三人，无权要求被告向其支付冷水费、热水费，即使起诉也应当是自来水公司等直接提供服务的企业。经审理查明：2003年8月10日，三被告与开发商上海市东方投资发展有限公司（以下简称东方房产公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定三被告向东方房产公司购买系争房屋，系争房屋建筑面积54.50平方米；东方房产公司已选聘上海XX**国际酒店物业公司对系争房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。该附件五约定：开发商委托原告聘请国际会议中心管理物业，并与管理者签署委托管理合同；产权人需要按照规定缴纳其名下应分担的物业管理费、维修基金、空调、热水、冷水、电、煤、电话费等款项；大厦物业管理费暂定为建筑面积每平方米每月8月（不包括中央空调使用费）。2004年2月22日，被告黄斌签收了原告提供的《业主手册》和《使用公约》。该《业主手册》载明：酒店特邀上海国际会议中心作为专业管理团队对XXXX国际酒店事实全程管理；原告物业管理处将根据物业管理委托合同和物业管理总体方案实施对小区的管理服务；管理处将每半年向业主公布管理费的收入和支出情况，接受业主的监督与查询；管理处每月（季）集中采集自来水表、电表、热水表、空调能耗等数据进行计算，并在每月底将收费清单告知业主，业主配合交付工作。2004年2月28日，原告与三被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：三被告将系争房屋出租给原告，实测建筑面积为54.50平方米；原告租赁系争房屋作为办公使用；租赁期限自2004年3月1日至2007年2月28日；月租金为5，404.50元；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由原告承担；原告有权从租金中代三被告支付房屋出租综合税及物业管理费。嗣后，系争房屋由原告使用，并由原告向三被告支付租金。合同到期后，原告与三被告续签了《上海市房屋租赁合同》，约定：三被告将系争房屋出租给原告，实测建筑面积为54.5平方米；原告租赁系争房屋作为办公使用；租赁期限自2007年3月1日至2011年2月28日；月租金为5，405元；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由原告承担；原告有权从租金中代三被告支付房屋出租综合税。嗣后，由原告继续使用系争房屋，并按约向三被告支付租金。期间，2004年3月24日，三被告取得系争房屋的《上海市房地产权证》。2010年12月8日，原告向三被告发出《续租或退租告知书》，称：“……如您不同意继续合作，可选择租赁合同到期终止，期满依约交房。……务必请您于2010年12月20日前填好回执后传真或寄挂号信回复酒店，以便酒店及时做好交房或签约的准备工作。如到期未回复酒店的视作不同意续租。”到期后，三被告并未回复原告。合同到期后，双方未续签协议。2011年2月27日，三被告支付了2011年3月1日至2011年5月31日的物业管理费4，087.50元，但未支付空调费、冷水费、热水费及电费。2011年3月，三被告在与原告办理了系争房屋的交接手续后，收回了系争房屋。同时，原告为每户安装了独立的水表和电表。2011年4月，原告委托上海兢久企业管理咨询有限公司对XXXX国际中心大厦空调及热水系统运营费用进行测算，经测算，出具了《空调及热水系统运营费用测算报告书》，结论为：空调系统17元／平方米／月；热水系统24元／立方米；评估报告的有效使用期为一年，即在2011年4月1日至2012年3月31日内有效。2012年6月8日，原告曾起诉法院（（2012）虹民三（民）初字第1060号），要求三被告支付2011年6月至2012年3月的物业管理费、中央空调费、冷水费及热水费。审理中，经原告申请，本院委托上海立信资产评估有限公司对空调及热水的使用收费标准进行评估。2012年10月18日，上海XX**国际中心大厦物业管理有限公司向三被告发出《征询函》，该函称：“根据本大楼各地区业主代表多次提出，由于中央空调使用成本较高，建议废止。因上海XX**国际中心大厦在建设初期呈报政府有关部门的建筑规划批准文件中含有该项设备，并且在房屋预售合同附件设备标准中也包含该项设施。因此，如果废止，不但要征得全体业主同意还要呈报政府有关部门备案批准，并且在废止以后，取消了大楼相应的公用部位，如走廊、电梯厅、办公用房等公用大堂的中央空调。终止使用中央空调设备一事，将对大厦品质带来一定的影响。所以个别业主持反对意见，为达到全体业主意见一致，特发此征询函。请本大楼业主接函后，慎重做出选择，并务必于2012年11月5日前，回复我公司。”嗣后，三被告在该《征询函》的回执上签名，并同意终止中央空调。2013年5月，上海立信资产评估有限公司在对上海兢久企业管理咨询有限公司出具的《空调及热水系统运营费用测算报告书》和其他材料进行审核后对中央空调使用费和热水使用费进行了评估，出具《司法委托鉴定报告书》，鉴定结论为：鉴定基准日2012年11月28日；中央空调使用收费在鉴定基准日为17.24元／平方米／月；热水使用收费在鉴定基准日为25.18元／立方米。后上海立信资产评估有限公司对2011年6月至2012年3月所产生的中央空调使用费和热水使用费进行了评估。同年10月，上海立信资产评估有限公司出具了《司法委托鉴定报告书》，鉴定结论为：鉴定基准日2013年6月21日；中央空调使用收费在鉴定基准日为16.05元／平方米／月；热水使用收费在鉴定基准日为22.36元／立方米。期间，原告撤回了（2012）虹民三（民）初字第1060号案件的诉讼。现原告再次起诉来院。另查明：2005年3月22日，原告取得了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为三级，该证书上准予从事物业管理业务时间为2003年5月20日。再查明：东方房产公司与原告曾于2003年签订《前期物业管理服务合同》，约定：每月由原告向业主和物业使用人收取费用，住宅为每平方米5元、办公为每平方米8元、商业为每平方米25元；委托管理期限为2003年9月1日零时起至业主委员会成立时止。2003年1月15日，上海恒升企业（集团）有限公司（甲方）与国际会议中心（乙方）签订《意向书》，约定：甲方同意委托乙方负责大厦的前期物业管理和酒店经营的管理，委托管理的期限第一期暂定二年；乙方要参照四星级酒店标准对酒店实行开放式经营，甲方自双方签订酒店委托管理合同生效之日起第一年内，支付乙方管理费100万元，每半年支付一次，同期物业管理收入的盈余部分冲抵管理费，第二年甲方依据双方约定对乙方经营管理效绩指标进行考核，甲方以酒店实现的经营额向乙方支付管理费，以实现利润向乙方支付奖励费，具体提成比例和方式在正式合同中确定；乙方负责的大厦物业管理和酒店经营管理，两者有分有合，资源共享，各自独立经济核算；甲方委托乙方管理分二个阶段，第一阶段为大厦物业管理，自双方签订前期物业管理服务合同之日起，物业管理正式启动、运作，第二阶段为酒店经营管理，具体进程视实际情况，双方另行商定细节并签约；公寓房为每平方米5元，办公房为每平方米8元，甲方同意向乙方支付空置房物业管理费，支付的比例由双方在合同中约定。2003年6月，原告与国际会议中心签订《委托经营管理合同》，约定：原告将吴淞路XXX号上海XX**国际酒店（以下简称酒店）委托国际会议中心经营管理，酒店客房经营包括位于吴淞路XXX号2-5层52套客房及回租位于武昌路XXX号上海XX**国际中心大厦（以下简称大厦）南部84套公寓房和北部6-25层260套商务房；国际会议中心接受原告委托酒店经营管理，必须同时履行原告与大厦开发商签订该大厦前期物业管理合同中的权利义务；合同规定的酒店经营管理的委托期限不包括开业前筹备期暂定为二年，自酒店正式开业之日起计（最迟从2004年1月1日起算）；自酒店正式开业经营之日起的委托期内，第一年由原告向国际会议中心派驻酒店参加经营管理的工作人员支付薪酬外，还要向国际会议中心支付第一年管理费100万元，分三期支付，第二年是根据酒店实现的营业额和实现利润，由原告向国际会议中心派驻酒店人员支付薪酬，并按原告与国际会议中心双方约定的提成比例，由原告向国际会议中心支付管理费和奖励费（具体办法届时另定）；原告作为酒店法人享有和承担法律赋予的一切权利和义务，负责酒店的一切债权、债务经营费用和经营风险；国际会议中心以上海国际会议中心对物业和酒店的管理规范，结合物业和酒店的实际，建立运作标准和程序，以确保酒店软件管理达到“四星级水平”和物业管理达到同星级酒店式服务水平，并完成酒店下达经营目标；派出包括总经理在内的6至8名管理人员常驻现场，负责酒店筹备开业和经营管理。合同签订后，原告和国际会议中心履行了各自的义务。2006年1月，原告与国际会议中心签订《委托经营管理合同》，约定：原告将吴淞路XXX号上海XX**国际酒店（以下简称酒店）和武昌路XXX号（以下简称大厦）的物业委托国际会议中心按照四星级标准进行经营管理，酒店客房经营包括位于吴淞路XXX号酒店5层13套客房和26层10套行政房及回租位于武昌路XXX号、吴淞路XXX号大厦南部5-8层48套公寓房和北部6-25层260套商务房以及1-4层裙房、商场等，物业管理包括武昌路XXX号9-25层204套住宅公寓以及地下二层车库等；委托经营管理的期限自2006年1月1日起至2007年3月31日止，为期15个月；由原告向国际会议中心派驻酒店参加经营管理的工作人员支付薪酬外，还要向国际会议中心支付委托期内管理费120万元，分三期向国际会议中心支付；原告作为酒店法人享有和承担法律赋予的一切权利和义务，负责酒店的一切债权、债务经营费用和经营风险；国际会议中心以上海国际会议中心对物业和酒店的管理规范，结合物业和酒店的实际，建立运作标准和程序，以确保酒店软件管理达到“四星级标准”和物业管理达到相应服务水平，并完成酒店下达经营目标；派出包括总经理在内的主要部门负责人（共8人）常驻现场，负责酒店经营和物业管理，以及酒店四星级旅游饭店的评审工作。合同签订后，原告与国际会议中心继续履行各自的义务。每次合同到期，双方即再次签订一年期的《委托经营管理合同》，合同的约定与2006年双方签订的《委托经营管理合同》相同。直至2011年，原告作为甲方与国际会议中心作为乙方签订了《终止委托管理及善后工作处理协议》，约定：“一、自2003年6月20日甲乙双方首次签署XXXX国际酒店委托经营管理合同以来，每年以一年一签的形式双方合作至今。本年度委托经营管理合同的有效期限，将于2011年3月31日自然终止，甲乙双方根据XXXX国际酒店目前的实际情况，一致同意委托管理合同到期自然终止，不再续签。二、有关善后工作处理：……3、双方充分肯定合作七年多来所建立的互信，并一致同意本终止协议签署后，除甲方按原合同支付乙方管理费外，双方互不承担任何经济与法律责任。三、……”合同到期后，原告按照该协议支付了欠付的管理费，国际会议中心亦不再提供物业管理服务。还查明：2005年12月28日，原告与上海恒升企业（集团）有限公司签订《房屋租赁协议》，约定原告向上海恒升企业（集团）有限公司租借上海市吴淞路XXX号1-4层的全部及武昌路XXX号1层南部01商场和南地下车库。上述事实经庭审质证，有原、被告双方当事人的陈述、系争房屋的《上海市房地产权证》、业主文件签收单、被告支付凭证及发票、三被告与开发商东方房产公司签订的《上海市商品房预售合同》、上海立信资产评估有限公司出具的两份《司法委托鉴定报告书》、原告取得的《中华人民共和国物业管理企业资质证书》、被告签收的《业主手册》、原告与三被告签订的《上海市房屋租赁合同》、东方房产公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》、上海恒升企业（集团）有限公司与国际会议中心签订的《意向书》、原告与上海恒升企业（集团）有限公司签订的《房屋租赁协议》、原告与国际会议中心签订的《委托经营管理合同》、原告与国际会议中心签订的《终止委托管理及善后工作处理协议》、原告的付款凭证、等证据佐证。本院认为，法人的合法权益受法律保护。被告与东方房产公司签订的《上海市商品房预售合同》中，虽然被告与东方房产公司约定了物业管理单位，嗣后，国际会议中心进行了物业管理，原告亦按照与被告签订的《上海市房屋租赁合同》向被告支付了租金。但在国际会议中心与原告签订了《终止委托管理及善后工作处理协议》后，国际会议中心便不再提供物业服务，而在原告依法提供了物业服务的条件下，被告理应支付物业管理费。至于物业管理费的支付标准，由于被告与东方房产公司的合同中已经明确约定了物业管理费的标准，且在与原告终止《上海市房屋租赁合同》后，被告亦按照该约定支付了物业管理费，故现原告要求被告支付2011年6月至2012年3月物业管理费，理由正当，依法予以支持。而对于原告要求被告支付空调费、冷水费、热水费、电费一节，由于原告在与被告的租赁合同到期后，为每户安装了水表及电表，故被告应支付的冷水费、电费应按照抄表数计算，而热水费及空调的使用费，可参照上海立信资产评估有限公司评估的价格计算。至于原告要求被告支付利息的诉讼请求，与法不悖，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告朱梅芳、黄斌、黄之启支付原告上海XX**国际酒店有限公司物业管理费4，360元；二、自本判决生效之日起10日内，被告朱梅芳、黄斌、黄之启支付原告上海XX**国际酒店有限公司空调费8，747.25元、冷水费44.16元、热水费268.32元、电费557.70元；三、自本判决生效之日起10日内，被告朱梅芳、黄斌、黄之启支付原告上海XX**国际酒店有限公司利息（以13，977.43元为本金，自2012年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费149.43元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　朱　琼人民陪审员　　毛济平人民陪审员　　郑　雷二〇一四年九月十五日书　记　员　　蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。更多数据：