（2014）亭伍民初字第0172号
裁判日期: 2014-09-15
公开日期: 2015-02-25
案件名称
盐城华祥置业有限公司与徐金旗、王粉书房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城华祥置业有限公司,徐金旗,王粉书
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）亭伍民初字第0172号原告盐城华祥置业有限公司，住所地盐城市亭湖区迎宾南路文华名城15幢201室。法定代表人季怀兰，该公司董事长。委托代理人王益贵，上海厚普律师事务所律师。被告徐金旗，盐城赛得机械有限公司职工。被告王粉书（系徐金旗之妻），居民。两被告共同委托代理人张峰，江苏元齐律师事务所律师。原告盐城华祥置业有限公司（以下简称华祥公司）与被告徐金旗、王粉书房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法适用简易程序由审判员陈永胜独任审判，于2014年5月9日、5月27日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序组成合议庭于2014年7月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王益贵、被告徐金旗及两被告的委托代理人张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华祥公司诉称，2012年1月19日、2012年3月9日原被告双方先后签订了房屋订购意向协议和商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的盐城市东进路美食街9幢第2、3层的商业用房共64间房，总房款为16567750元，约定被告在2012年5月30日前付清全部购房款。到期后被告差欠购房款3952750元。2012年7月份被告因在美食街9幢东侧建设外部观光电梯时与美食街9幢第1层业主、承租人发生��纷，被告两次委托律师事务所发函要求原告协调解决其与相邻方的矛盾，并承诺该矛盾解决后将及时支付剩余房款，9幢1层承租人还将原、被告及1层业主作为被告起诉至法院，后经过原告多次协调，原告、第一被告、美食街9幢第1层业主及承租人于2013年2月1日达成四方协议，在原告承担承租人的55万元各项损失的情况下，解决了被告与1层业主、承租人的矛盾，同时约定被告所差欠的购房款3952750元中3500000元在四方协议签订后三日内支付给原告，余款452750元在2013年3月底付清，违约方承担违约金贰拾万元。2013年2月21日被告为办理房屋产权证书恳请原告全额开具该不动产销售发票时，向原告出具承诺书，保证按四方协议约定期限如期支付剩余购房款452750元，如违约，除承担约定的违约责任外，承担银行同期贷款四倍的利息，后原告多次向被告追要剩余购房款，被告以各��理由至今不予支持。综上所述，原告为维护其合法权益，特具状诉至贵院，请求法院判令1、两被告支付购房款452750元、违约金20万元、银行利息（从2013年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，截止2014年2月底利息为102095元）、律师费1万元，共计764845元。2、本案的诉讼费用由被告承担。两被告徐金旗、王粉书共同辩称，原告诉称原被告签订的房屋订购意向协议和商品房买卖合同属实。两被告尚欠原告购房款452750元，被告确实与原告签订过四方协议，并出具承诺书。现原告主张的违约金不符合法律规定，20万元的违约金过高，该20万元是按照3952750元的数额为本金约定的违约金，现两被告只有452750元没有按照约定支付，违约金应当按照452750元的20﹪计算，请求法院依法处理。且原告无视合同的法律约束力，履行合同义务不符合合同约定，给被告造成了极��损失，依法应由原告承担相应损失，被告将依据相关证据另案起诉原告。经审理查明，2012年1月19日原、被告双方订立了《房屋订购意向协议》，约定原告将座落于东进路美食街9#楼二、三层，总计建筑面积3657.34平方米的房屋出售给被告，每平方米单价为4580元，总价款为1675万元。2012年3月9日双方订立了《商品房买卖合同》，约定：1、房屋总价款为16567750元。2、被告在2012年5月30日前付清全部购房款。2012年7月份被告因在美食街9幢东侧建设外部观光电梯时与美食街9幢第1层业主、承租人发生纠纷，后经过多次协调，原告、第一被告、美食街9幢第1层业主及承租人于2013年2月1日达成四方协议，约定：1、原告华祥公司支付55万元、被告徐金旗支付20万元用于赔偿美食街9幢第1层业主及承租人的损失。2、被告所差欠原告的购房款3952750元中3500000元在四方协议签订后三日内支付给原告，余款452750元在2013年3月底付清，如违约，违约方承担违约金贰拾万元。2013年2月21日被告徐金旗向原告出具承诺书，保证按四方协议约定期限如期支付剩余购房款452750元，如违约，除承担约定的违约责任外，另承担银行同期贷款四倍的利息，并承担由此引起的一切责任。现因被告徐金旗、王粉书尚欠原告购房款452750元。原告多次向被告索要未果，遂于2014年3月25日诉至本院。另查明：盐城市华祥置业有限公司因本案向上海厚普律师事务所支付了1万元律师代理费。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。（一）关于本案商品房买卖合同效力及违约责任认定问题。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，系有效合同，受法律保护。本案原告向两被告交付房屋后，两被告应当及时按照约定向原告支付剩余购房款452750元��现两被告未能履行合同约定义务，应当承担相应的违约责任。（二）关于原告主张的违约金20万元及逾期付款的四倍银行利息问题。本院认为，原被告双方对逾期付款同时约定了20万元的违约金及四倍的逾期付款利息，现原告对违约金及逾期付款利息均主张，显失公平，被告要求对违约金进行调整符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告的违约确实给原告造成一定的损失，为体现违约金的补偿性及惩罚性，将其违约金酌情调整为逾期付款部分按照同期银行贷款利率的四倍计算利息，对原告主张的逾期付款利息不再支持。（三）关于原告主张的律师费问题。因原被告在合同中没有明确约定由两被告承担律师费，故原告该诉讼请求没有法律依据及合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四��之规定，判决如下：一、被告徐金旗、王粉书于本判决生效后十日内向原告盐城华祥置业有限公司支付购房款452750元并承担违约金（违约金的计算标准及期限：按照452750元为本金，从2013年4月1日起至本判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算）；二、驳回原告盐城华祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11445元，由原告盐城华祥置业有限公司负担4445元由被告徐金旗、王粉书负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 孙 明审 判 员 ��陈永胜人民陪审员 张 福 桂二〇一四年九月十五日书 记 员 瞿 艳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 搜索“”