（2014）苏审二民申字第0813号
裁判日期: 2014-09-15
公开日期: 2014-09-29
案件名称
王巧玲与苏州市意诚房地产物业有限公司房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二民申字第0813号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王巧玲。委托代理人：周同，江苏南凯律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏州市意诚房地产物业有限公司。住所地：江苏省苏州市莫邪路***号。法定代表人：金汉彪，该公司董事长。委托代理人：李德蓉。委托代理人：沈卫国。再审申请人王巧玲因与被申请人苏州市意诚房地产物业有限公司（以下简称意诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2013）苏中民终字第2784号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王巧玲申请再审称：王巧玲承租“苏州市吴中区水香五村16幢505室”公房后，公房产权管理人一直在不断的变更。该公房产权管理人从未对涉案公房进行过任何安全检查和修缮。2002年苏州市住宅建设处作为公房产权管理人曾起诉过王巧玲，要求支付4977元租金和滞纳金995元，法院判决认为公房产权管理人多次变更且告示不明，对滞纳金不予支持，后双方在执行中和解，由王巧玲支付了2000元结案，但公房产权管理人仍没有对涉案公房进行必要的维护和及时检修等，服务上没有丝毫改善。2013年5月下旬，王巧玲偶尔得知苏州市吴中区人民法院（以下简称吴中法院）正在审理意诚公司诉王巧玲租赁纠纷案件，由于该案中意诚公司引用了吴中法院（2009）吴民一初字第0417号民事判决书作为诉讼证据，而王巧玲对该案一无所知。王巧玲到吴中法院档案室复印了该判决书及相关证据资料，惊讶地发现意诚公司已在2009年就替代公房管理部门通过诉讼向王巧玲索要过公房租金，而吴中法院明知王巧玲的公房住址，却以公告的方式送达开庭传票，并对王巧玲作了缺席判决。本案中，意诚公司是依据“苏州市直管公房委托管理协议”提起的诉讼，意诚公司仅仅取得了代收租金和修缮房屋的权利与义务。意诚公司并不是“苏州市居住公房租赁合约”的主体，也不是法定的公房产权管理人。如果王巧玲有无故拖欠租金的违约情况，只有公房产权管理人才有权利、有资格提起民事诉讼。意诚公司作为物业公司无权以自己的名义直接向王巧玲提出收取租金的权利。本案应该追加苏州市直属房屋所作为当事人参与诉讼，以便王巧玲对其提出反诉。本案确认意诚公司作为原告，是诉讼主体不适格，法律关系主体错误。故请求对本案进行再审。意诚公司提交意见称：（一）王巧玲早就知道是意诚公司在进行公房管理，不存在概念模糊。（二）王巧玲称在地上捡到了传票，不可思议。（三）意诚公司的诉讼，有协议书为依据，是经过授权的行为。意诚公司具有本案的诉讼主体资格。另外，王巧玲从没有对承租的房屋进行过报修，因此不存在意诚公司不维修房屋情况。请求驳回王巧玲的再审申请。本院审查查明：1994年5月19日，苏州市机关工作人员住房统租办公室与王巧玲签订了一份“苏州市居住公房租赁合约”。该合约约定：由王巧玲承租苏州市吴中区水香五村16幢505室，面积40.32平方米，月租金12.85元，租期自1993年7月1日起。该合约还对房屋的用途、租金的调整、房屋的维修、违约责任、拆迁、退租等作了约定。此后，该房屋的月租金经过数次调整。王巧玲一直承租该房屋至今。自2009年2月6日至2012年12月31日，王巧玲累计结欠租金4121元。2013年3月12日，意诚公司诉至吴中法院，请求判令王巧玲支付2009年2月6日至2012年12月31日的房屋租金4136元并承担本案的诉讼费用。另查明：2012年2月，苏州市直属房屋所与意诚公司签订过一份“苏州市直管公房委托管理协议”。该协议约定，苏州市直属房屋所将产权归属苏州市住房和城乡建设局委托给其经营管理的部分直管公房（通过向社会公开选聘）委托给意诚公司管理，管理内容包括直管公房的租金管理、修缮管理、日常管理及其他管理等。在“其他管理”条款中，约定了“代为处理涉及直管公房管理的各类诉讼案件”；在“申请经费的项目”条款下，载明“民事诉讼。在直管公房管理中发生的涉及使用权、欠租、租赁管理等民事诉讼，诉讼事宜由意诚公司承办……”；委托管理的期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止等。该协议还对被管理房屋的面积、应收年租金等作了约定。该协议上，苏州市住房和城乡建设局在签证方栏内盖章。本案所涉房屋“苏州市吴中区水香五村16幢505室”在上述协议范围之内。另外，在2009年和2010年，苏州市房产管理局直属房屋所（苏州市直属房屋所的前身）与意诚公司还签订过两份“直管公房委托经营管理协议”，协议内容类似2012年2月协议。还查明：吴中法院在2009年7月20日作出过（2009）吴民一初字第0417号民事判决。该判决的原告是意诚公司，被告是王巧玲，案由为房屋租赁纠纷。该案判决：王巧玲支付意诚公司房屋租金11556元（1995年1月至2009年1月）。该判决生效后，双方进行了和解。吴中法院认为：因王巧玲对其与苏州市机关工作人员住房统租办公室签订“苏州市居住公房租赁合约”以及苏州市住房和城乡建设局与苏州市直属房屋所共同出具“证明”无异议，故对此应予以认定。上述证据能证明王巧玲承租的房屋水香五村16幢505室为苏州市直属房屋所管辖的公房，并且王巧玲至今仍结欠房租金的事实。同时结合意诚公司与苏州市直属房屋所签订的三份直管公房委托经营管理协议书，表明苏州市直属房屋所委托意诚公司对其管辖的包括水香五村16幢505室在内的公房进行“代为管理、收取房租金”，因此意诚公司可在委托的权限内向王巧玲主张相应的权利。而从王巧玲关于“2012年才得知意诚公司有受托身份”的陈述表明王巧玲起码应当在该时知道意诚公司公房代管人的身份。由此，对王巧玲关于意诚公司主体不符的抗辩意见不予采纳。现意诚公司认为王巧玲自2009年2月6日起未再支付过房租，要求王巧玲支付至2012年12月31日止的房租金的诉讼请求，符合法律规定，故予以支持。然其金额计算有误，应予以更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，吴中法院判决：王巧玲应于判决生效之日起十日内支付意诚公司房屋租金4121元。案件受理费50元，由王巧玲负担。王巧玲不服吴中法院一审判决，向苏州中院提起上诉。苏州中院判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由王巧玲负担。本院认为：苏州市机关工作人员住房统租办公室与王巧玲签订的“苏州市居住公房租赁合约”，合法有效。该租赁合约签订后，王巧玲取得了房屋并入住。双方的房屋租赁合约已经实际履行。王巧玲应当按月支付房屋租金。王巧玲未能按约定支付租金，构成违约。王巧玲应承担由此而产生的责任。意诚公司与苏州市直属房屋所签订的两份“委托经营管理协议”和一份“委托管理协议”，均合法有效。依据协议，意诚公司对“苏州市吴中区水香五村16幢505室”公房，具有管理权。意诚公司有权依照协议的约定，进行民事诉讼。王巧玲应对意诚公司承担交纳房租的责任。再审申请人王巧玲以“公房产权管理人从未对该涉案公房进行过任何安全检查和修缮”而拒交租金的理由，不能成立。王巧玲认为意诚公司“无权以自己的名义直接向王巧玲提出收取租金的权利”的理由，因意诚公司是公房的受托管理人、是房屋租金收取及民事诉讼的受托人，故意诚公司在征得房屋所有权人同意后，可以以自己名义提起民事诉讼。本案不必追加苏州市直属房屋所为当事人参加诉讼。王巧玲的再审理由，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。王巧玲提到的吴中法院（2009）吴民一初字第0417号一案。该案的法律文书已经发生法律效力，意诚公司作为证据引用，并无不当。另外，王巧玲认为房屋所有权人未对房屋进行修缮，产生了自费维修费用损失。对此，王巧玲可以另案起诉处理。因此，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理公正，应予维持。综上，王巧玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回王巧玲的再审申请。审 判 长 王 蕴审 判 员 丁争鸣代理审判员 陆轶群二〇一四年九月十五日书 记 员 蒋磊君 来源：百度“”