（2014）东一法南民一初字295号
裁判日期: 2014-09-15
公开日期: 2015-05-29
案件名称
东莞市东骏物业管理有限公司与刘小平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市东骏物业管理有限公司,刘小平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《广东省物业管理条例》：第五十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法南民一初字295号原告东莞市东骏物业管理有限公司（以下简称东骏物业公司），住所地：广东某，注册号：XXX。法定代表人张玲娜。委托代理人凌文珍，系广东君政律师事务所律师。委托代理人叶倩虹，系广东君政律师事务所律师。被告刘小平，男，1957年6月12日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。原告东骏物业公司诉被告刘小平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东骏物业公司的委托代理人叶倩虹到庭参加诉讼，被告刘小平经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东骏物业公司诉称，2007年11月9日，被告与原业主罗苑琳签订了《商品房买卖合同》，约定由被告从原业主罗苑琳手中购买东莞市南城区东骏豪园观湖居BXXXXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）。2008年8月12日，经市交易所批准同意过户。根据原告、原业主与涉案房屋的开发商共同签订的《东骏豪园管理公约》，约定业主须在每月10日前缴付当月的管理费，逾期不缴纳的，须从逾期之日起按每天千分之三支付滞纳金。被告自2008年8月购买涉案房屋后即拖欠原告2008年8月1日至2011年6月30日期间的物业管理费，原告曾向法院起诉要求被告予以支付，法院经审理后作出（2011）东一法民一初字7768号民事判决书判令被告向原告支付相应的物业管理费。根据东莞市物价局备案文件规定，对多层、高层住宅（有电梯）的物业服务收费标准是每月每平方米2.4元，涉案房屋的建筑面积为168.98平方米，故涉案房屋每月物业管理费为404元。现被告自2011年8月1日至2013年9月31日共拖欠应缴纳的物业管理费10316元及逾期应缴纳的滞纳金11457元，累计共计21773元。原告每月1日向被告发出缴纳通知书，并多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但被告均未予理睬。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，履行了应尽的义务，被告享有物业服务，但一直拖欠物业服务费的行为属于严重违约行为。原告为此诉至法院，请求判令：1.被告立即支付拖欠的原告物业管理费（2011年8月至2013年9月），共计10316元；2.被告立即向原告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金11457元（自2011年8月1日起计算，直至付清全部物业管理费为止）；3.被告承担本案诉讼法。庭审中，东骏物业公司明确其请求的滞纳金是按每日千分之三的标准，从每月物业管理费的下月10日起算。被告刘小平经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及答辩、质证意见。经审理查明，原告东骏物业公司的经营范围是物业管理，是东莞市南城区东骏路东骏豪苑的物业管理服务单位，经在东莞市物价局备案，对多层、高层住宅（有电梯）的物业服务收费标准是每月每平方米2.40元。东骏物业公司认为刘小平欠其物业服务费，提起本案诉讼。根据东骏物业公司在诉讼中提供的证据，案外人罗苑琳购得东骏豪苑观湖居B座1602号房屋（以下简称涉案房屋）后，于2007年11月9日与被告刘小平签订房地产买卖合同，将涉案房屋出售给刘小平，并于2008年8月进行权属转移登记。涉案房屋建筑面积是168.98元，东骏物业公司主张每月物业服务费是404元，罗苑琳交纳物业服务费至2008年7月31日。东骏物业公司因对刘小平主张物业服务费，曾向本院提起诉讼，案号为（2011）东一法民一初字第7768号，该案判决刘小平支付东骏物业公司从2008年8月1日至2011年6月30日的物业服务费共14140元。现东骏物业公司提起本案诉讼，主张从2011年8月至2013年9月的服务费10316元及逾期付款滞纳金。诉讼过程中，东骏物业公司提供《东骏豪苑管理公约》以证明其与原业主罗苑琳有关于滞纳金的约定。其中《东骏豪苑管理公约》第四章D项第1项约定“每位业主均需在每月十号前缴付该月管理费”，第3项约定“如于发出缴款通知书后十日内仍未清缴应缴款项，则每日须缴付3‰的滞纳金”。东骏物业公司主张如果业主在当月10日前没有交管理费，其即打印出缴费通知单，在当月之内发至业主信箱，并在公告栏张贴通知，由于约定在发出通知之日起10日仍未缴纳的即计付滞纳金，所以全部从次月10日开始计算滞纳金。东骏物业公司并提供滞纳金计算统计表，该表根据每日3‰的标准，以每月物业服务费为基数，从当月21日开始，分26笔分别计算至2014年7月15日，滞纳金共21362.71元。以上事实，有《房地产买卖合同》、《商品房转让监证记录》、《东骏豪苑管理公约》、物价局备案文件、缴费通知单、催缴证明（信息栏照片）、（2011）东一法民一初字第7768号民事判决书、滞纳金计算统计表及庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告刘小平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状和任何证据，视为放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。对东骏物业公司提供的证据及主张的事实，本院予以确认。东骏物业公司是东骏豪苑的物业服务单位，且具有物业管理资质，刘小平虽然没有与东骏物业公司签订书面物业服务合同，但其位于东骏豪苑观湖居B座1602号房屋客观上接受东骏物业公司提供的物业管理服务，应当支付相应的费用。东骏物业公司主张的收费标准经东莞市物价局备案，本院对该收费标准予以确认。东骏物业公司请求刘小平支付2011年8月至2013年9月的物业服务费，依据充分，本院予以支持，按照涉案房屋每月物业服务费404元计算，上述期间的物业服务费共10504元，东骏物业公司主张10316元，低于上述数额，本院予以确认。关于东骏物业公司主张的滞纳金，由于东骏物业公司与涉案房屋的原业主约定了物业服务费的支付时间及逾期付款滞纳金，参照《广东省物业管理条例》第五十七条“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”的规定，刘小平应当知道罗苑琳及东骏物业公司的该约定，并在受让涉案房屋的同时受让《东骏豪苑管理公约》的相关权利义务，故《东骏豪苑管理公约》关于滞纳金的约定对刘小平有约束力。故东骏物业公司请求刘小平支付上述物业服务费的逾期付款滞纳金，依据充分，本院予以支持。滞纳金的计算标准符合双方约定，本院予以确认，但每月物业服务费应从次月11日开始计算，根据上述方法，分26笔分别计算至本判决作出之日，滞纳金的数额已超出物业服务费本金一倍，本院酌情将滞纳金调整至物业服务费本金的数额即10504元。东骏物业公司诉请刘小平支付滞纳金，本院在上述范围内予以支持，超出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告刘小平于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告东莞市东骏物业管理有限公司支付物业服务费10316元及滞纳金10504元。二、驳回原告东莞市东骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费344元，由被告刘小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 徐舒音审 判 员 唐珺珺人民陪审员 梁小玲二〇一四年九月十五日书 记 员 姚嘉照附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第1页共4页 关注公众号“”