（2014）新民初字第365号
裁判日期: 2014-09-15
公开日期: 2014-12-09
案件名称
任如意与李青房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任如意,李青,北京东方剑桥教育科技有限公司,连云港市乐迪幼儿园,连云港市优宝企业管理咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第365号原告任如意。委托代理人丁文新，江苏港人律师事务所律师。被告李青。委托代理人刘景来，江苏景来律师事务所律师。委托代理人黄伟，江苏彭城律师事务所律师。第三人北京东方剑桥教育科技有限公司，住所地北京市昌平区天通苑四区9号102218。法定代表人于越，总经理。委托代理人ＸＸ龙、黄妍，上海市联合律师事务所律师。第三人连云港市乐迪幼儿园，住所地连云港市海州区兴业时代花园*楼。法定代表人于松岭，该幼儿园校长。委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。第三人连云港市优宝企业管理咨询有限公司，住所地连云港市海州区陇海东路1号楼2层3号。法定代表人于越，该公司总经理。委托代理人ＸＸ龙、周阳，上海市联合律师事务所律师。原告任如意与被告李青、第三人北京东方剑桥教育科技有限公司（以下简称东方公司）、连云港市乐迪幼儿园（以下简称乐迪幼儿园）、连云港市优宝企业管理咨询有限公司（以下简称优宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任如意的委托代理人丁文新、被告李青的委托代理人刘景来、第三人东方公司、乐迪幼儿园和优宝公司的共同委托代理人ＸＸ龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任如意诉称，2006年7月21日，原、被告签订一份《房屋使用合同》，原告将正在作幼儿园使用的自有房屋租赁给被告仍作经营幼儿园使用，并在合同中明确约定：租赁的房屋未经出租人书面同意，不得转租、转借给他人使用。2013年11月，第三人东方公司的集团公司到新浦区教育局办理变更登记时，原告得知被告在未经原告同意的前提下，背着原告以转让幼儿园经营权的形式，将原告所有的位于连云港市新浦区兴业时代花园F号楼房屋转租、转借给第三人东方公司使用，违反《房屋使用合同》第十二条第一款第一项约定。2013年12月11日，原告根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定，通知被告解除了2006年7月21日《房屋使用合同》，并要求退还房屋，承担违约责任。另2013年12月30日，原告又委托律师致函第三人东方公司，告知原、被告于2006年7月21日签订的《房屋使用合同》已解除，敬请退还占用的房屋，但无结果。现请求人民法院依法判令：1、解除原、被告于2006年7月21日签订的《房屋使用合同》；2、被告李青返还租赁房屋；3、被告李青给付原告任如意违约金10万元；4、诉讼费用由被告承担。被告李青辩称，1、被告不是本案适格的诉讼主体和责任主体，2006年7月21日被告为设立幼儿园而租赁原告房屋，乐迪幼儿园设立后，相应的民事责任应由已经具备法人资格的乐迪幼儿园承受，这一精神在公司法解释三第二条、第三条有明确的约定；2、本案不存在房屋转租的事实，该房屋租赁后，一直作为幼儿园的经营场所使用并向原告支付租金，既未改变用途，也未转租、借给他人，房屋的用途及合同的目的得以充分体现；3、幼儿园股权变更无碍原告的合法权益，法院应驳回原告解除合同的诉讼请求，合同禁止转租的目的本为了契约安全及保护出租人权益，本案，幼儿园股权发生变化无碍契约安全和原告的合法利益，相反，解除合同必将影响近三百名幼儿的生活和学习，影响社会稳定。第三人东方公司述称，原告的诉讼请求无法律依据，不同意原告的诉讼请求。1、东方公司也不是本案适合的诉讼主体，东方公司不是实际使用人，未向李青或者幼儿园支付任何转租费用，也不存在其他费用，原告无任何证据证明；2、该房屋一直的使用人是幼儿园，租金一直由幼儿园支付，东方公司不存在实际使用和占有的情况；3、变更幼儿园的法定代表人不能证明与任如意有法律关系。第三人乐迪幼儿园述称，1、同意东方公司的意见；2、幼儿园一直在向原告支付租金，向李青支付相应合作期间的报酬。第三人优宝公司述称，同意东方公司和乐迪幼儿园的意见。经审理查明，原告任如意系位于连云港市新浦区郁州南路10号兴业时代花园F楼的房屋（建筑面积为1887.62平方米，以下简称涉案租赁房屋）的所有权人。2006年7月21日，原告任如意（甲方）和被告李青（乙方）签订一份《房屋使用合同》及附件一（甲方向乙方出售的设施、设备清单）和附件二（房屋使用合同的补充说明），双方约定：1、甲方将涉案租赁房屋交付给乙方使用，使用期自2006年7月22日起至2016年7月21日止，第一年使用金为21万元，后九年为每年22万元，乙方向甲方承诺，该房屋仅作为开办幼儿园使用；2、乙方未经甲方书面同意，将房屋出租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该房屋（该约定系《房屋使用合同》中的第十二条第一款第一项）；3、乙方若违反合同约定，应向甲方支付违约金10万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任（该约定系《房屋使用合同》中的第十二条第二款）；4、乙方以20万元（原价的50%）购得房屋使用合约附件中所列设施设备，签订合约之日，乙方先向甲方交纳10万元，等甲方将房屋交给乙方验收后10天内，乙方将剩下的10万元一次性交清（该约定在附件二中）；5、双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告任如意按约将涉案租赁房屋交付被告李青使用。2006年10月，经原连云港市新浦区教育局审批，被告李青和案外人董晖作为主办人，注册成立了乐迪幼儿园，李青系该幼儿园的法人代表，该幼儿园成立后一直以涉案租赁房屋作为办学场所。另查明，2007年6月16日，第三人乐迪幼儿园作出一份《关于乐迪幼儿园法人变更的申请报告》，向原连云港市新浦区教育局申请将乐迪幼儿园的法人代表变更为丁延康（其与被告李青系公媳关系），原告任如意在该申请报告上签字，表示同意变更。后经原连云港市新浦区教育局批准，第三人乐迪幼儿园的法人代表及主办人变更为丁延康。2011年8月，被告李青和案外人董晖各出资5万元注册成立了第三人优宝公司。同年，第三人乐迪幼儿园的主办单位（主办人）由丁延康变更为优宝公司。2012年3月，被告李青和案外人董晖分别将其持有的优宝公司的50%股权（计5万元的出资额）转让给第三人东方公司。后东方公司委派于越作为优宝公司的执行董事兼总经理，并委派李青作为优宝公司的监事。同年3月，乐迪幼儿园、丁延康、李青、董晖和于松岭向原连云港市新浦区教育局提出将乐迪幼儿园法人代表进行变更的申请，后经该局批准，乐迪幼儿园的法人代表由丁延康变更为于松岭。2013年，原连云港市新浦区教育局在对辖区内的幼儿园进行年审时，发现乐迪幼儿园在将法人代表丁延康变更为于松岭的过程中，提供的相关材料不真实，认为该行为影响了幼儿园的规范办园，决定将乐迪幼儿园登记注册证及民办学校办学许可证予以收回作废，责令其严加整改。再查明，2013年12月11日，原告任如意向被告李青邮寄了一份《解除合同通知》，该通知内容如下：2006年7月21日本人与你签订《房屋使用合同》一份，现发现你将本人租赁房屋，在未经本人同意前提下，转租、转借他人使用，违反《房屋使用合同》第十二条第一款第一项约定，根据《合同法》第93条第2款、第96条规定，现通知你解除2006年7月21日本人与你签订的《房屋使用合同》，请接通知后三日内将房屋交付本人，另根据《房屋使用合同》第十二条第二款约定支付给本人10万元违约金，如逾期交付房屋，本人将强行收房，如逾期支付违约金，本人将依法主张权利，另将要求赔偿损失，产生一切后果由你承担。被告李青于2013年12月12日收到该《解除合同通知》，但原、被告双方就此事未能达成一致意见，故原告任如意诉至本院。诉讼中，原告任如意以被告李青未经其书面同意，将房屋出租、转借他人使用为由，要求解除原、被告之间的《房屋使用合同》，收回涉案租赁房屋，并要求被告支付违约金10万元。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述以及原告任如意提供的《房屋使用合同》、解除合同通知、邮寄回执、准予变更登记通知书、民办学校办学许可证、学前教育机构登记注册证书、股权转让协议书、房屋所有权证，被告李青提供的学前教育机构登记注册证书、民办学校办学许可证、民办非事业单位登记证书、法人变更的申请报告，第三人东方公司提供的工商登记资料，本院调取的乐迪幼儿园在原连云港市新浦区教育局的相关资料等证据在案予以证实。本院认为，原、被告于2006年7月21日签订的《房屋使用合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告任如意按约将涉案租赁房屋交付被告李青使用，被告应当按照合同约定使用涉案租赁房屋。原、被告在《房屋使用合同》中约定，被告李青未经原告任如意书面同意，将房屋出租、转借他人使用的，原告有权终止合同，收回房屋。本案中，2007年6月16日，原告任如意在乐迪幼儿园的《关于乐迪幼儿园法人变更的申请报告》中签字，同意变更，证明原、被告对租赁合同履行的双方系原、被告个人在当时均无异议。而被告李青和案外人董晖于2011年注册成立第三人优宝公司，同年，第三人乐迪幼儿园的主办单位（主办人）变更为优宝公司，2012年，被告李青和案外人董晖将其持有的优宝公司的所有股份转让给了第三人东方公司，该房屋实际使用人的变更并未取得原告任如意的书面同意，该情形符合原、被告在合同中约定的被告未经原告同意，将房屋出租、转借他人使用的情形，原告有权解除合同，并收回租赁房屋。原告向被告邮寄了一份《解除合同通知》，被告于2013年12月12日收到该《解除合同通知》，《房屋使用合同》应于该《解除合同通知》送达被告之日解除，故对于原告任如意要求解除原、被告于2006年7月21日签订的《房屋使用合同》，并要求被告李青返还涉案租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在《房屋使用合同》中约定，若被告违反合同约定，应向原告支付违约金10万元，因被告李青存在擅自将涉案租赁房屋转租、转借他人的违约行为，故对于原告任如意要求被告李青给付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告任如意和被告李青于2006年7月21日签订的《房屋使用合同》于2013年12月12日解除。二、被告李青于本判决生效后三十日内搬离位于连云港市新浦区郁州南路10号兴业时代花园F楼的房屋，并将该房屋交付原告任如意。三、被告李青于本判决生效后十日内给付原告任如意违约金100000元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告已预交），由被告李青负担，于给付上述款项时一并给付原告任如意。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审 判 长 杜秀丽代理审判员 杨 路代理审判员 钱 永二〇一四年九月十五日书 记 员 傅 玮法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行 更多数据：