（2014）顺民初字第09393号

裁判日期: 2014-09-15

公开日期: 2014-12-22

案件名称

丁伯华与北京中和思诚机械有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第三百二十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书（2014）顺民初字第09393号原告丁伯华，男，1963年12月10日出生。委托代理人马俊波，北京市青天律师事务所律师。被告北京中和思诚机械有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩达一街3号，组织机构代码：69955714-3。法定代表人李卫，经理。委托代理人李岩，北京朗空律师事务所律师。原告丁伯华与被告北京中和思诚机械有限公司（以下简称“中和思诚公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陆俊芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁伯华及其委托代理人马俊波、被告中和思诚公司之委托代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁伯华诉称：2009年12月26日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，租期为2010年3月1日至2015年2月28日，承租期内每年租金25万元，并约定第一年租金于2010年3月1日前缴纳，此后每年均提前30日缴纳下一年度租金。合同第七条还约定：“合同期内，乙方不按时缴纳租金等相关费用，应当向甲方赔偿当年度2倍的租金损失。”按照合同约定，被告应当于2014年3月1日之前的30日内缴纳2014年至2015年度的租金，但是被告至今未缴纳。为此，原告诉至法院，请求：1.判令被告立即给付2014年至2015年度的租金250000元；2.判令被告立即给付违约金500000元；3.判令被告承担案件受理费。被告中和思诚公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，一是因为双方之间的租赁合同已经于2014年2月28日终止，且是双方协商一致的结果。2014年年初，双方即开始就终止租赁关系进行商谈，至2月底双方协商一致终止租赁关系，在达成一致意见后，中和思诚公司搬离涉诉房屋和场地，至此双方租赁关系结束。二是双方租赁关系终止后，第三方已经于2014年3月开始使用涉诉房屋和场地，这一事实证明了被告方所主张的双方之间的租赁关系已经终止的情况。三是在原告与被告终止租赁关系的同时，被告应原告的要求已经将涉诉场地内的变压器过户给了第三方。四是双方租赁合同约定的违约金数额过高。双方签订的租赁合同中有两处提到了违约金，即合同的第七条和第八条。合同第七条约定，承租方未按时交纳租金等相关费用的，应赔偿出租方经济损失50万元，这也是原告诉讼请求第二项的依据。合同第八条约定，租赁期间因任何一方原因导致合同不能继续履行的，违约方赔偿守约方25万元。上述两项约定均明显不合理，即违约金约定的标准过高。这势必造成一种不公平现象产生，即如果逾期支付租金等费用，除了应交纳25万元租金外，还应支付50万的违约金，违约金数额远远高于租金数额。此外，按照第八条的约定，如果合同不履行了，出租方仍可按照租金标准获取违约金，也就是无论是否对外出租，作为出租方都可以获得25万元。如果原告将房屋再租给第三方，出租方甚至可以获得双倍租金。因此，双方约定的违约金明显过高，请求法院就过高的违约金进行调整。经审理查明：2009年12月26日，丁伯华与中和思诚公司签订《厂房租赁合同》，双方约定丁伯华将北京市顺义区彩园工业区内一座1500平方米的厂房租给中和思诚公司用于钣金加工，租期五年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止，年租金25万元；第一年度租金应于2010年3月1日前交纳，此后每年均提前30日交纳下一年度租金；合同期内，中和思诚公司不按时交纳租金等相关费用，除水、电、暖、物业等相关费用由该公司承担外，应向丁伯华赔偿当年度2倍的租金损失；合同期内因任何一方原因导致合同不能继续履行，违约方应当向对方支付一年度租金以作赔偿。2014年年初，中和思诚公司搬离上述厂房，且至今未缴纳2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金。庭审中，中和思诚公司称双方于2014年2月底口头协商解除租赁合同，由第三方普尔特公司租赁涉诉厂房，目前涉诉厂房实际由普尔特公司使用，因此不同意支付租金；丁伯华称合同至今仍在履行中，并未协商解除，也未协议将涉诉厂房租给普尔特公司，即使目前涉诉厂房由普尔特公司实际使用，那也是中和思诚公司和普尔特公司之间的关系，与丁伯华无关。关于违约金的约定，中和思诚公司称双方在合同中约定的违约金过高，丁伯华没有任何实际损失，其主张的50万元违约金违背了公平原则，因此请求法院酌减。丁伯华称因为中和思诚公司迟延交付租金，导致其今年无法将涉诉厂房出租，如果交付了租金，其可以进行再投资，每天有四至五万元的利润，且借给他人可以获得银行同期利息四倍的收益；本案中的违约责任完全是由于中和思诚公司履行合同不符合约定造成的，不在合同法司法解释规定的法院调整过高违约金的范围内，因此中和思诚公司应当按照合同约定给付违约金。上述事实，有厂房租赁合同、视频资料、录音资料以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，涉诉的《厂房租赁合同》是双方自愿签订的合同，双方均应当履行合同中约定的义务，中和思诚公司应当按照约定给付2014年3月1日至2015年2月28日期间的25万元租金。中和思诚公司称双方于2014年2月底口头协商解除租赁合同，由第三方普尔特公司租赁涉诉厂房，丁伯华对此不认可，中和思诚公司并未提供任何证据予以佐证，故对其辩称意见，本院不予采纳。丁伯华的第一项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方约定如果中和思诚公司不按时交纳租金，应向丁伯华赔偿当年度2倍的租金损失，即50万元；丁伯华称其可以用租金进行再投资，每天有四至五万元的利润，但并未提供任何证据予以佐证，中和思诚公司以约定的违约金过高为由请求法院对违约金数额酌减，其辩称意见有事实和法律依据，本院予以支持；关于违约金的数额，因丁伯华的实际损失无法确定，本院将根据公平原则和诚实信用原则，以欠付租金为基数，参考中国人民银行同期贷款利率酌情确定，对丁伯华主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第三百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京中和思诚机械有限公司给付原告丁伯华二〇一四年三月一日至二〇一五年二月二十八日期间的租金二十五万元，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告北京中和思诚机械有限公司给付原告丁伯华违约金四万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告丁伯华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千六百五十元，由原告丁伯华负担二千八百二十五元（已交纳），由被告北京中和思诚机械有限公司负担二千八百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　陆俊芳二〇一四年九月十五日书　记　员　　孙留意搜索“”