（2014）东一法南民一初字第642号
裁判日期: 2014-09-15
公开日期: 2018-09-17
案件名称
东莞市深建房地产有限公司与胡荧商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市深建房地产有限公司,胡荧
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法南民一初字第642号原告东莞市深建房地产有限公司，住所地：广东省东莞市南城区簪花路华凯豪庭办公楼（活动中心）1101房，注册号为441900000089104。法定代表人李潇。委托代理人周实华，系该公司员工。委托代理人周超群，系该公司员工。被告胡荧，女，汉族，1982年4月5日出生，住湖南省安化县，委托代理人刘东升，系广东尚宽律师事务所律师。原告东莞市深建房地产有限公司诉被告胡荧商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周超群，被告的委托代理人刘东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，东莞百悦尚城35栋项目为原告所开发建设，并已于2012年9月12日取得《商品房预售许可证》。2012年10月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买东莞百悦尚城35栋2单元1204房，总价款720996元。原告已支付首期款320996元，剩余400000元采用银行按揭贷款方式付款。2012年11月7日，原告、被告以及中国工商银行股份有限公司东莞南城支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告从中国工商银行股份有限公司东莞南城支行借款400000元，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任，保证责任至案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕，且中国工商银行股份有限公司东莞南城支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。当日，中国工商银行股份有限公司东莞南城支行已将被告400000元贷款支付至原告账户。因被告在2012年11月至2013年10月期间，已连续3期未按时还款。2013年10月14日，中国工商银行股份有限公司东莞南城支行向广州仲裁委员会东莞分会提起仲裁申请，要求被告偿还所欠贷款本金386666.64元及利息、罚息、复利并要求原告对上述债务履行连带保证责任。2013年12月6日，广州仲裁委员会东莞分会作出裁决：被告向中国工商银行股份有限公司东莞南城支行偿还贷款本金386666.64元及支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照中国人民银行有关规定及合同约定计至本裁决确定的履行期限内的实际支付之日止。）原告对被告的上述债务承担连带保证责任。原告已于2014年1月10日代被告偿还了中国工商银行股份有限公司东莞南城支行借款本金、利息、罚息、复利共397742.72元及仲裁费7831元，合计405573.72元，已承担保证责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第三条第（一）款第5项第（1）点的约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的款项不予退还。同时被告必须履行在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告2012年10月22日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协同原告办理案涉房屋备案《商品房买卖合同》终止手续；2、确认包括案涉房屋在内的东莞百悦尚城35栋物权归原告所有；3、被告向原告支付违约金320996元；4、原告对被告享有405573.72元追偿权与因合同解除原告需返还被告的购房款相抵消，超出部分5573.72元，被告应赔偿原告；5、被告承担全部诉讼费用。被告辩称，一、原告的第一项请求是不成立的，被告已经履行商品房买卖义务，原告要求解除合同没有法律依据，被告将银行款项退款给原告，因为原告交楼超过合理的逾期，且没有将房屋登记备案的证明交付被告，也没有将发票给付被告，原告新期开发的楼盘因质量问题经消费者投诉，经阳光平台问政后，被告仍然没有给出质量保障，原告应当将已经收取的银行款项退款给银行，等交楼验收才能收取被告的款项。二、被告已经缴纳了房屋契税和维修基金，表明涉案房屋的物权已经为被告所有，所以原告的第二项诉讼予以驳回。三、原告在商品买卖合同补充协议条款系格式合同，其第三条第一款第五项第一点事先没有与被告说明，此款剥夺了被告的选择权以及解除协议是获得财产返还的权利，剥夺了被告房屋登记的权利，原告以此获得不当利益，是无效条款，所以原告的第三项请求予以驳回。四、针对第四项诉讼请求，这项请求我们予以同意，原告按现价回购被告房子，应返还被告已付的首付款包括房屋增值及首付款在内的共600000元。经审理查明，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方于2012年10月22日签订编号为201210221CEDEF912311《商品房买卖合同》，约定被告购买东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城35栋2单元1204号房，总房价款为720996元。付款方式为2012年10月21日前支付首期房款320996元，余款400000元须在2012年10月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。附件五其他补充第三条关于合同第六条补充如下：……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……签订合同后，被告向原告缴纳了首期款320996元，并缴纳了契税21629.88元、住房公积金3506.4元。2012年11月7日，被告作为借款人，中国工商银行股份有限公司东莞南城支行作为出借人，原告作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向中国工商银行股份有限公司东莞南城支行贷款400000元，用于购买案涉房屋，该贷款的担保方式为案涉房屋办理抵押及原告提供担保。后因被告没有按照《个人购房借款/担保合同》约定向中国工商银行股份有限公司东莞南城支行归还上述贷款，故中国工商银行股份有限公司东莞南城支行向广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁，广州仲裁委员会东莞分会于2013年12月6日作出（2013）穗仲莞案字第3508号裁决书，裁决如下：（一）被告向中国工商银行股份有限公司东莞南城支行偿还贷款本金386666.64元及利息、罚息、复利；（二）原告对被告的上述债务承担连带保证责任；（三）仲裁费7831元，由被告承担，原告对支付该费用承担连带保证责任。后中国工商银行股份有限公司东莞南城支行向原告发出《履行担保责任通知书》，截止至2014年1月10日，被告本息欠款共397742.72元，请原告在收到本通知书5日后的5个工作日内履行连带保证责任。原告于2014年1月10日履行其连带保证责任，通过向被告帐户存入397742.72元的方式以归还被告拖欠中国工商银行股份有限公司东莞南城支行的贷款本息。原告于2014年1月14日支付仲裁费7831元。被告主张案涉的商品房存在质量问题，并提供阳光热线问政平台打印件予以证明。被告也主张案涉商品房已经升值。原告对被告上述主张均予以否认。原告表示其第三项诉讼请求是指原告所缴纳的购房款320996元不予退还，作为违约金。以上事实，有东莞市商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、仲裁裁决书、《履行担保责任通知书》、中国工商银行业务委托书回执、中国工商银行业务回单、阳光热线问政平台打印件、税收通用完税证、住宅专项维修资金专用收据，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告应该按照合同的约定履行双方的权利义务。原告根据《个人购房借款/担保合同》的约定为被告向中国工商银行股份有限公司东莞南城支行承担了连带保证责任，归还了贷款本息共计397742.72元、仲裁费7831元，共计405573.72元，本院依法予以确认。原告主张根据《商品房买卖合同》附件五第三条第5点的约定，解除编号为201210221CEDEF912311《商品房买卖合同》，被告协同原告到房管局办理有关解除合同的手续，本院依法予以支持。原告主张该约定有权收回案涉商品房，买受人所交的全部款项不予退还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，原、被告负有互相返还的义务，即案涉商品房的权利应归原告所有，原告应向被告返还被告已经支付的购房款，附件五第三条第5点中关于“出卖人收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”的约定违反的法律的强制性规定，该部分约定无效。故原告应向被告返还已经支付的购房款320996元。故原告诉请被告向其支付违约金320996元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告向中国工商银行股份有限公司东莞南城支行承担了连带保证责任，故原告诉请被告返还405573.72元，事实清楚，法律依据充分，本院依法予以支持。正如前所述，抵销了原告应向被告返还已经支付的购房款320996元，被告还应向原告支付款项84577.72元。原告诉请确认包括案涉房屋在内的东莞百悦尚城35栋物权归其所有，没有提供证据予以证明，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市深建房地产有限公司与被告胡荧签订的编号为201210221CEDEF912311《商品房买卖合同》；二、被告胡荧应在本判决发生法律效力之日起十五天内协同原告东莞市深建房地产有限公司到房管局办理有关解除上述《商品房买卖合同》的手续；三、被告胡荧应在本判决发生法律效力之日起十五天内向原告东莞市深建房地产有限公司支付款项84577.72元；四、驳回原告东莞市深建房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11066元，已由原告东莞市深建房地产有限公司预交，由原告东莞市深建房地产有限公司承担6177元，由被告胡荧承担4889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 杨 玲 冰代理审判员 柯 颖人民陪审员 梁 小 玲二〇一四年九月十五日书 记 员 廖文（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”