（2014）佛南法民三初字第764号
裁判日期: 2014-09-15
公开日期: 2015-03-19
案件名称
林学龙,林玲与佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林学龙,林玲,佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第764号原告林学龙，男，住福建省明溪县。原告林玲，女，住福建省明溪县。上列两原告的共同委托代理人罗志辉。被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司。法定代表人杨建军。委托代理人徐凤霞。委托代理人罗永洪。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法由审判员周桂颜独任审判，于同年8月27日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人罗志辉、被告的委托代理人徐凤霞、罗永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2012年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告以566898元向被告购买佛山市南海区狮山街道办事处科技北路＊＊房，被告应在2013年12月31日前，将已办理竣工验收备案及经验收合格的房屋交付原告，被告逾期30日交楼，原告如要求继续履行合同，被告应以已付房款为本金、按日万分之五的标准向原告支付自最后交付期限第二天起至实际交付之日止的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并应当出示合同规定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。签约后，原告依约付清首期房款并办理了银行按揭，但被告未能在合同约定期限内办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。直至2014年2月17日，被告才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。因被告未依约在2013年12月31日前交付商品房，构成违约，故请求判令被告向原告支付违约金13606元并承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告推迟交楼的原因是部分业主请求加建围墙而到政府部门投诉，政府部门要求被告加建围墙后才进行验收，故导致交楼推迟。按原、被告所签的补充协议约定，加建围墙并非本案合同中约定的范畴，所以由于业主原因致使本案诉争的楼房推迟交付，责任在业主方，而不在被告方。二、被告在2014年1月29日通过各部门验收合格并于当日通知包括原告在内的全部业主收楼，但因1月30日是春节，故备案推迟到2月17日，即使被告需承担责任，违约天数也应计至2014年1月29日。三、涉讼房屋已通水通电，已符合相应的居住条件，原告已于2014年2月14日实质收楼，视为原告与被告就交付条件及交付时间作出了相应的变更的意思表示，即使在被告承担违约责任的前提下，被告的违约天数也应计至2014年2月14日。原告在诉讼中提供下列证据：1、身份证复印件2份，证明原告诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料复印件1份，证明被告诉讼主体资格。3、商品房买卖合同原件1份，用以证明原告向被告购买狮山锦绣北苑的房屋及房屋价格，并约定房屋交付期限、交付条件、逾期交房的违约责任。4、广东省地方税收通用发票（电子）发票联原件1份；5、南海农商银行借款借据复印件1份。证据4-5，用以证明原告已经按照合同约定履行付款责任。6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件1份，用以证明被告逾期办理工程竣工备案。经质证，被告对原告提供的第1-6项证据的真实性无异议，但认为证据6中，被告逾期办理竣工备案，既有业主方要求加建围墙的原因，也有政府部门因春节假期而拖延的原因。被告在诉讼中提供下列证据：1、营业执照副本复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。2、邮政专递回单原件及复印件各1份、收楼通知书打印件1份，用以证明被告于2014年1月29日通知原告收楼，并告知相应的收楼手续。3、2月5日钥匙借还记录表复印件1份，用以证明原告于2014年2月5日到被告处借用钥匙看楼，工作人员当时再次告知原告可以收楼，即原告已清楚知道可收楼的事实。4、2月14日收楼书原件1份、收楼验收表原件1份、收楼签领表复印件1份，用以证明原告已于2月14日收楼，同时楼宇存在的问题在2月底前已经处理完毕。5、补充协议书原件1份，用以证明因被告是分期开发楼盘，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑亦分期建成交付，其他项目的交付不迟于被告最后一期的交付时间，本案中原告等部分业主要求加建的围墙属于基础设施，最后完工时间尚未确定，即加建的围墙并非必须在本案约定的交楼时间前交付，现被告因原告方业主于2013年11月到狮山规划部门投诉而加建围墙，故延期交楼的责任在业主。6、联合验收终审意见书、基础设施工程竣工验收备案表复印件各1份，用以证明被告在1月29日已经全部通过验收，办理备案只是相关行政主管部门的要求，因备案期间恰逢春节而延后，但不影响涉案楼宇的交付，故违约金也应计算至1月29日。经质证，原告对被告提供的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但认为根据合同约定，房屋在竣工验收备案后才具备交付条件，2月17日涉讼房屋才办理竣工备案，被告此前发出的通知应为无效。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，被告此项证据未提供原件，无法核实。另外，因原、被告双方在商品房买卖合同第十一条关于交接中明确约定，出卖人在商品房符合交楼条件应书面通知买受人办理交楼手续，原告借用钥匙并不能推定原告知道或应当知道收楼条件。对证据4的真实性无异议，但认为根据合同约定，房屋应以办理竣工验收备案后才具备交付条件，而被告在未满足交付条件时通知原告收楼，该通知违反合同约定及相关法律交付楼宇交付的规定应为无效。原告于2014年2月14日对房屋验收时提出整改意见，要求被告在整改完毕后再对房屋进行收楼。对证据5的真实性无异议，但认为围墙的验收与楼宇的验收没有必然联系，被告没有举证证明因业主的投诉而导致楼宇迟延验收，且业主向政府反映情况，审查的责任在政府，如政府部门认为被告加建围墙而导致迟延验收，相关的责任在于政府，而不在原告。对证据6的真实性无异议，该备案表恰恰能证明被告迟延办理竣工验收及备案，按合同约定，被告应承担违约责任。经审查，被告出示的证据3未经原告认可，且没有原件核对，其证据效力本院不予确认。其余证据因双方对其真实性均无异议，证据间可相互印证，本院予以确认。经审理查明：2012年10月20日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以566898元向被告购买佛山市南海区狮山科技北路＊＊房，被告应在2013年12月31日前将验收合格及竣工验收备案的商品房交付原告；被告逾期30日交楼，原告如要求继续履行合同，被告应以已付房款为本金、按日万分之五的标准向原告支付自最后交付期限第二天起至实际交付之日止的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并应当出示合同规定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。签约后，原告依约向被告支付了购房款566898元。2014年1月29日，被告向原告寄发收楼通知书。同年2月14日，原告签署《收楼验收表》，备注卫生间水管疑似渗水。2014年2月17日，涉讼楼宇经竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，但涉讼楼宇至2014年2月17日才竣工验收备案，超出约定期限。对比被告提供的规划总平面图及竣工总平面图，两者并不存在差异，无法反映被告所述规划变动情况；且小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存在必然关联，被告辩称因应业主要求加建围墙致楼宇竣工验收备案延误的主张本院不予采纳。原告已实际接收涉讼房屋，且接收时涉讼房屋符合安全使用基本条件，其后涉讼楼宇经竣工验收备案，具备合同约定交付条件，故逾期交楼违约金应计至被告实际收楼日（2014年2月14日）止，原告认为逾期交楼违约金应计至2014年2月17日的意见本院不予采纳。综上，被告应以已付房款566898元为本金从约定交付期限届满次日（2014年1月1日）起至实际收楼之日（2014年2月14日）止（共45日）按日万分之五计付违约金12755元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12755元予原告林学龙、林玲。二、驳回原告林学龙、林玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取70.08元（原告已预交），由原告负担10.64元，由被告负担59.44元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周桂颜二〇一四年九月十五日书记员 黄爱文 更多数据：