（2014）厦民终字第2051号

裁判日期: 2014-09-15

公开日期: 2014-11-20

案件名称

厦门市博士物业管理有限公司与林惠宾等物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

厦门市博士物业管理有限公司,林惠宾,郑小荣

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2014）厦民终字第2051号上诉人（原审原告）厦门市博士物业管理有限公司，住所地厦门市思明区。法定代表人范忠应，总经理。委托代理人游衔、张燕青，公司职员。被上诉人（原审被告）林惠宾，男，1976年8月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。被上诉人（原审被告）郑小荣，女，1981年11月29日出生，汉族，住厦门市湖里区。上列被上诉人的共同委托代理人林明亮（系两被上诉人父亲），男，1945年9月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。上诉人厦门市博士物业管理有限公司（下称博士物业公司）因与被上诉人林惠宾、郑小荣物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。博士物业公司向原审法院提起诉讼，请求判令：林惠宾、郑小荣立即向博士物业公司支付2012年10月1日起至2013年12月31日止尚欠的物业管理费以及公共维修金、2012年10月1日起至2013年11月30日止尚欠的公摊水电费，共计3411.5元及逾期付款滞纳金（滞纳金计算方式：自2012年10月1日起至实际还款日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三分别计算每月的滞纳金，暂计算至2013年6月30日合计为973.61元），以上费用共计4385.11元。原审判决查明，2010年7月24日，厦门市福满园业主委员会与博士物业公司签订《物业管理服务委托合同（福满园）》，主要内容：厦门市福满园业主委员会选聘博士物业公司为坐落于厦门市湖里区祥店里120-157号的福满园小区提供物业管理服务；博士物业公司负责向业主和物业使用人收取物业综合管理服务费、房屋公共维修金、代收代缴税费及水电公摊费用；委托管理期限自2010年1月1日起至2011年11月18日止；公寓楼（带电梯）的物业管理服务费为1.1元／平方米／月；房屋公共维修金为0.25元／平方米／月；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。2011年11月18日，厦门市福满园业主委员会与博士物业公司签订一份《关于延长“福满园物业管理服务委托合同”期限的协议》，约定延长《物业管理服务委托合同（福满园）》有效期至第二届业委会确定物业管理单位之日或至2012年12月31日止。2012年11月1日，厦门市福满园业主委员会与博士物业公司签订《福满园物业管理服务委托合同》，主要内容：厦门市福满园业主委员会选聘博士物业公司为福满园小区提供物业管理服务；第十八条约定委托管理期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止；公寓楼（带电梯）物业管理服务费为1.35元／平方米·月；房屋公共维修金为0.25元／平方米·月。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。另查明，林惠宾、郑小荣的房屋坐落于祥店里147号401室，建筑面积为123.37平方米，于2006年9月30日办理了交房手续。林惠宾、郑小荣自2012年10月起未缴交物业管理费及公共维修金。原审判决查明的事实，有《物业管理服务委托合同（福满园）》、《关于延长“福满园物业管理服务委托合同”期限的协议》、《福满园物业管理服务委托合同》、房屋交接程序单、邮件详情单及查询单、土地房屋登记卡（第00903193号），以及当事人的庭审陈述为证。原审判决认为，郑小荣经其合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。博士物业公司与厦门市福满园业主委员会先后订立的两份物业服务委托合同以及一份《关于延长“福满园物业管理服务委托合同”期限的协议》均系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，林惠宾、郑小荣应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2012年10月至2013年12月的物业管理费2467.4元（123.37平方米×1.1元／平方米＋123.37平方米×1.35元／平方米×14个月）、2012年10月至2013年12月的房屋公共维修金462元（123.37平方米×0.25元／平方米×15个月），合计2929.4元。从双方的陈述以及林惠宾提供的小区照片来看，博士物业公司提供的物业管理服务确实存在不完善之处。作为业主，林惠宾迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故博士物业公司主张逾期交纳物业管理费的违约金，依据不充分，不予支持。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明博士物业公司不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，林惠宾拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，不予采纳。缴纳公摊水电费用是每位业主的义务，但公摊水电费并非物业公司的营业性收入，属代收代缴费用，本案中博士物业公司未能举证证明其已经代缴公摊水电费，亦未能举证证明公摊水电费的计算依据，故对博士物业公司要求林惠宾、郑小荣支付公摊水电费的诉讼请求，不予支持。郑小荣经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、林惠宾、郑小荣应于本判决生效之日起十日内支付博士物业公司2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业管理费2467.4元、公共维修金462元，合计2929.4元；二、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由厦门市博士物业管理有限公司负担8元，林惠宾、郑小荣负担17元。宣判后，博士物业公司不服，向本院提起上诉。博士物业公司上诉称，一、一审判决认定事实不清、证据不足，请求二审法院撤销一审判决；二、请求依法支持一审中博士物业公司的全部诉讼请求。主要事实与理由：一、林惠宾、郑小荣逾期缴纳物业管理费、公维金、水电公摊费，应当支付违约金。一审判决并未查明其存在管理不善之处，而仅凭对方提交的照片径直认定其管理不善，并据此认定林惠宾、郑小荣迟延缴纳物业管理费等行为不应视为违约，故博士物业公司关于滞纳金的诉求缺乏事实依据，不应支持。该认定事实不清、证据不足，应予改判。此外，根据厦门市福满园业主委员会与博士物业公司签订《物业管理服务委托合同》第22条第3点之约定及《厦门市住宅区物业管理条例》第35条之规定，林惠宾、郑小荣未按规定及约定缴纳各种管理费用，应当按照每日千分之三缴纳所欠费用的违约金。二、关于水电公摊费用的问题。博士物业公司已经提供代收代缴水电费的相关证据，因此，请求二审法院进一步查明事实，判决林惠宾、郑小荣缴纳水电公摊费。综上，原审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法查明事实，改判支持博士物业公司的全部诉讼请求。林惠宾、郑小荣共同答辩称，一、博士物业公司与业委会在2012年11月1日签订的《福满园物业管理服务委托合同》是违法的，其并没有征求广大业主的意见，没有经过民主表决，没有公示；合同出卖了广大业主的经济利益，违反提供收取物业管理费（0.25元／㎡）。二、林惠宾等在一审中提交的证据充分证明博士物业公司提供的物业服务不仅仅是存在“瑕疵”，而是违法行为，存在严重的管理过失与错误。三、博士物业公司提交的用于证明公摊的水费、电费的发票，不能证明是水电费公摊部分的代扣代缴。经审理查明，博士物业公司对一审判决查明的事实没有异议；林惠宾、郑小荣除认为一审判决认定的博士物业公司与厦门市福满园业主委员会先后订立的两份物业服务委托合同以及一份《关于延长“福满园物业管理服务委托合同”期限的协议》均不存在之外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。二审审理中，博士物业公司向法庭提交了《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》、《厦门市公共用水用电分摊计算办法》、博士物业公司与厦门水务集团有限公司供水营业处签订的“小额支付定期借记结算收费协议书”、福建省电力有限公司厦门电业局与博士物业公司签订的“委托收据结算协议书”及历月电费明细、部分月份水电公摊计算表格五份证据，拟证明收费依据，缴费凭证，而且代收代缴非营利性质。林惠宾、郑小荣质证认为，不能说明博士物业公司代缴小区公摊水电费，票据中没有用户名，或是物业员工用水。本院认为，博士物业公司与厦门市福满园业主委员会先后订立的两份物业服务委托合同以及一份《关于延长“福满园物业管理服务委托合同”期限的协议》，这些合同、协议均具备法定生效要件，应为合法有效，博士物业公司与作为业主之一的林惠宾、郑小荣应当受到该协议的约束，全面履行该协议项下的各自义务。林惠宾等虽抗辩称前述协议均不存在，但未提交相应证据予以证明，对其抗辩，本院不予采纳。根据一审庭审查明的事实可知，林惠宾、郑小荣并没有按时缴纳2012年10月1日至2013年12月的物业管理费、公维金，博士物业公司诉请林惠宾等缴纳该期间的物业管理费、公维金具有事实与法律依据，应当支持，原审判决并无不当。而关于博士物业公司诉请的前述费用的滞纳金，从林惠宾、郑小荣提交的照片来看，博士物业公司在小区物业管理方面确实存在不善之处，故原审判决据此认定林惠宾、郑小荣迟延支付物业管理费、公维金等行为不宜视为违约，进而对博士物业公司的滞纳金诉请不予支持并无不当，应当维持。水电费公摊费方面，博士物业公司在一审中已经提交了《福满园147-401业主姓名（林惠宾、郑小荣）物业管理费、水、电公摊费欠费明细表》证明林惠宾、郑小荣等尚拖欠2012年10月至2013年12月期间的水电费公摊费共计452元（其中公摊水费12.2元、公摊电费439.8元），一审庭审中，林惠宾、郑小荣虽对该证据真实性有异议，并认为没有拖欠那么多款项。对此问题，本院分析如下：博士物业公司已经提交了上述初步证据证明其主张，林惠宾、郑小荣若要否认博士物业公司的主张，则应当提交相反证据予以反驳。现林惠宾、郑小荣并未提交相反证据反驳博士物业公司的上述主张，应当承担举证不能的法律后果，博士物业公司关于水电公摊费的诉求应当得到支持，原审判决驳回博士物业公司该项诉求不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第901号民事判决第一项；二、变更厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第901号民事判决第二项为林惠宾、郑小荣应于本判决生效之日起十日内支付厦门市博士物业管理有限公司2012年10月1日至2013年12月31日期间的水费公摊12.2元、电费公摊439.8元，合计452元；三、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其他上诉请求；四、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费25元，由厦门市博士物业管理有限公司负担6元，林惠宾、郑小荣负担19元；二审案件受理费50元，由厦门市博士物业管理有限公司负担12元，林惠宾、郑小荣负担38元。本判决为终审判决。审　判　长　　林巧玲审　判　员　　黄伟民代理审判员　　许　莹二〇一四年九月十五日书　记　员　　朱燕萍附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”