（2014）宁民终字第371号

裁判日期: 2014-09-15

公开日期: 2014-09-28

案件名称

上诉人栾虹、谢天、周洪宇与被上诉人柳海房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2014）宁民终字第371号上诉人（原审被告）栾虹，女，1954年8月14日生，汉族。上诉人（原审被告）谢天，女，1980年1月24日生，汉族。上诉人（原审被告）周洪宇，男，1974年3月22日生，汉族。三上诉人委托代理人袁新宇，江苏通雅律师事务所律师。三上诉人委托代理人张晖，江苏容大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）柳海，男，1973年12月19日生，汉族，自由职业者。委托代理人胡春燕，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人栾虹、谢天、周洪宇因与被上诉人柳海房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民初字第126号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人栾虹、谢天、周洪宇的委托代理人袁新宇、张晖，被上诉人柳海的委托代理人胡春燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳海原审诉称，2009年6月27日，经南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称“壹加贰公司”）居间，被告栾虹携带其女儿即被告谢天及其女婿即被告周洪宇两人的身份证复印件、房屋权属证书传真件及本人身份证原件，以被告谢天和被告周洪宇的名义，与原告签订了《房地产买卖中介合同》。后被告见房屋价格不断上涨，便恶意违约。原告诉至法院，经过一审、二审及重审等程序，历时3年。最后，经南京市中级人民法院终审判决，认定双方签订的买卖合同为有效合同，其损失可以另案再诉。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房地产买卖合同；2、三被告赔偿原告损失合计41万元（包括房屋升值损失388000元、定金20000元及中介费2000元）；3、本案诉讼费由被告承担。栾虹、谢天、周洪宇原审辩称，1、本案违反了一事不再理原则；2、本案中双方签订的是中介合同，而不是房屋买卖合同。该合同中的房屋买卖条款可视为房屋买卖的预约合同，而预约合同中只涉及定金责任以及可以预见到的定金损失的范围。在签署房屋中介合同时，被告栾虹绝不会预期到有超过定金范围的损失；3、被告谢天、周洪宇既没有在合同上签字，也没有任何过错，故不应当承担责任。中介机构存在过错，应承担主要责任，原告和被告栾虹应承担次要责任；4、原告主张的房屋差价损失依据不足。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，被告谢天系栾虹的女儿，谢天、周洪宇系夫妻。本市中山北路200号某幢505室房屋登记在谢天、周洪宇名下。2009年6月27日经壹加贰公司居间，栾虹携带诉争房屋所有权人的身份证复印件、房屋权属证书传真件从江苏扬州来南京壹加贰公司，与柳海签订甲方为谢天、周洪宇，乙方为柳海、丙方为壹加贰公司的《房地产买卖中介合同》。合同中约定：乙方购买甲方所有的本市中山北路200号某幢505室房屋，建筑面积为49.65平方米，总价为461000元；甲方支付中介费500元，乙方支付中介费5000元；违约金50000元。补充协议约定：甲方承诺产权清晰、无纠纷，产权人及隐性共有权人同意出售此房；此合同中甲方的权利与义务由栾虹全全承担；乙方于2009年6月27日支付购房定金20000元；乙方于2009年8月2日将人民币12万元支付给甲方作为首付款，并于当日办理产权过户手续；乙方于房产局出件当日将人民币30万元支付给甲方作为房款；尾款计人民币21000元，乙方于甲方交房时支付；甲方于2009年9月1日将房屋交付乙方；甲乙双方按照国家规定各自承担税费；甲方于2009年9月1日前将屋内户口迁空。合同中甲方签名处谢天、周洪宇的签名系栾虹所签。合同签订当日，柳海支付购房定金20000元，栾虹出具收条一份，壹加贰公司的经办人胡杰在收条上签名见证。2009年7月22日，谢天从上海回到南京，与柳海商谈涉诉房屋内户口事宜，双方未能达成一致意见。嗣后，栾虹、谢天提出退还所收定金，支付5000元违约金，柳海不同意。因栾虹、谢天不同意继续履行合同，柳海遂另案诉至原审法院，要求继续履行合同，原审法院经审理认为，栾虹与柳海签订合同时，并未出具谢天和周洪宇出具的书面委托书，现有证据不足以证明被告栾虹具有代理谢天和周洪宇出售诉争房屋的权限和资格，故栾虹以谢天和周洪宇的名义与柳海签订《房地产买卖中介合同》，应系无权代理行为，而谢天和周洪宇对栾虹的行为不予追认，故该《房地产买卖中介合同》对被告谢天、周洪宇不发生效力。柳海要求谢天、周洪宇、栾虹按照合同约定交付房屋、办理权属变更手续、迁出户口，缺乏依据。故原审法院于2012年5月25日，依法判决驳回原告柳海的诉讼请求。柳海不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院经审理认为，首先，产权人周洪宇曾在中介登记销售涉案房屋，在壹加贰公司的居间下，栾虹从扬州专程来南京壹加贰公司与柳海签订房地产买卖中介合同；且合同签订后，谢天到南京来与柳海商讨合同履行相关事项时，并未主张栾虹没有代理权。由以上事实可以看出，栾虹代理谢天、周洪宇签订房地产买卖中介合同是得到谢天、周洪宇的同意。其次，2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。被上诉人栾虹、谢天、周洪宇主张合同无效，依据不足。双方签订的《房地产买卖中介合同》应为有效合同。一审法院对于合同效力的认定不当，应予纠正。但鉴于涉案房屋内现有3人户口不能迁出，被上诉人不愿继续履行该合同，愿意承担违约责任，赔偿对方因该买卖合同造成的损失，上诉人柳海也表示如被上诉人不愿意履行合同，损失可另案再诉。双方对实体权利的处分不违反法律规定，应予以准许。据此，南京市中级人民法院于2012年11月19日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。因双方未能就损失达成一致意见，遂产生本案诉讼。本案在审理过程中，双方就房屋价格上涨部分的损失未能达成一致意见。原审法院依据原告申请，依法对涉案房屋在2012年11月19日的价格移送鉴定，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2013年9月12日作出评估报告，确定该时间点的房屋单价为17099元／㎡，总价为84.9万元，鉴定费6900元。上述事实，有房地产买卖中介合同、（2012）宁民终字第2361号民事判决书、定金收条、中介费收条、房地产评估报告等以及当事人陈述予以证实。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，原告柳海与被告栾虹代理被告谢天、周洪宇签订的房地产买卖中介合同为有效合同，该合同中对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体交易条件均有明确约定，应当认定为房屋买卖合同。故三被告主张双方签订的合同为中介合同而非房屋买卖合同的辩解意见，依据不足，不予采信。因双方房屋买卖合同纠纷并未彻底解决，原告此次起诉的诉讼请求与前案不同，故三被告辩称本案违反一事不再理原则的辩解意见，不予采信。因被告明确表示不再履行该合同，故原告主张解除该合同的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。关于原告主张的房屋价格上涨部分损失。原审法院认为，双方签订的合同为有效合同，原告一直要求继续履行该合同，并为履行该合同做了充分准备，且在此期间未另行购买其他房屋。直至二审作出终审判决，原告才不再要求被告继续履行该合同，损失另行主张。在此期间，房屋价格上涨幅度较大，房屋价格上涨部分属原告的实际损失，被告应予赔偿。关于被告谢天、周洪宇辩称未在合同上签字，亦不存在任何过错，故不应承担责任的辩解意见。原审法院认为，被告谢天、周洪宇在得知被告栾虹与原告签订买卖合同后，并未明确表示反对，而是因为户口问题与原告协商未果才决定不再出售涉案房屋，故被告谢天、周洪宇作为被代理人应当向原告承担民事责任，被告栾虹作为代理人负连带责任。关于原告主张的定金20000元，被告予以认可，应予以支持。关于原告主张的中介费2000元，系原告为购买房屋实际支出的费用，被告应予赔偿。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、解除原告柳海与被告谢天、周洪宇之间就南京市中山北路200号某幢505室房屋的买卖合同关系。二、被告谢天、周洪宇于判决生效之日起十日内一次性返还原告柳海定金2万元。三、被告谢天、周洪宇于判决生效之日起十日内一次性赔偿原告柳海损失39万元。四、被告栾虹对上述债务承担连带责任。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6660元，鉴定费6900元，合计13560元，由被告谢天、周洪宇负担。（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内一并给付原告）。上诉人栾虹、谢天、周洪宇上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、原审判决侵害了上诉人的合法权益，周洪宇是涉案房屋共有权人，但周洪宇未参与合同签订，也未授权或追认合同，不应判决其承担赔偿责任。2、房屋买卖合同即使是生效合同，但当事人双方皆未实际履行，房屋也未交付，在2009年7月22日上诉人明确告知被上诉人不再履行合同，并同意退定金赔违约金，此时双方的合同权利义务终止，合同已经解除。3、被上诉人不同意解除合同，并提起诉讼才造成久拖不决的局面，责任在于被上诉人。被上诉人一定要强买强卖并引发一连串的诉讼。被上诉人仅仅支付了2万元定金，合同并未实际履行，当初解除合同对被上诉人造成的损失极其微小，5000元的违约金用于赔付损失足足有余。根据合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。4、原审判决以涉案房屋在2012年11月19日的价格作为被上诉人的损失依据并判决上诉人赔偿被上诉人39万元，无事实和法律依据，对上诉人极不公平。39万元是实际损失的话，也是被上诉人自行扩大的损失，应由被上诉人自行承担。合同签订后第25天上诉人就明确告知被上诉人解除合同，被上诉人有损失，上诉人也同意承担，但决不可能是39万元。5、原审判决既然认定上诉人在2009年7月22日找被上诉人商谈户口问题协商未果，所以认定上诉人认可了合同，却对于上诉人因此决定不再出售涉案房屋要求解除合同的事实置之不理。二、本案违背一事不再理的原则。本案已进行两级法院5次判决，现在是第6次。6次审判的当事人、事实、请求相同，基于同一法律事实和法律行为，法院不应再受理。三、原审判决适用法律不当。一审适用最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释第三条存在错误。本案涉及的是不动产，房屋产权明确，并非是产权不明确的不动产，故不应适用第三条。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费、鉴定费。被上诉人柳海辩称，一、生效判决已经认定房屋买卖合同是有效的。二、上诉人违约后要求解除合同，并未得到被上诉人同意，被上诉人可以选择要求继续履行合同。三、上诉人应当承担房屋差价39万元损失。四、本案不违背一事不再理原则，前面的诉讼并未就被上诉人的损失作出处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。二审中双方当事人未提交新的证据。本院认为，上诉人栾虹与被上诉人柳海签订的《房地产买卖中介合同》内容不违反法律规定，依法应当认定有效。栾虹系作为被上诉人谢天、周洪宇的代理人签订合同，谢天、周洪宇在得知签订合同后并未明确表示反对，只是在与被上诉人协商户口迁出时产生争议决定不再出售房屋，故其应当承担合同责任，原审法院判决栾虹、谢天、周洪宇对合同承担连带责任，并无不当。关于违约责任承担问题。上诉人上诉主张原审法院判决其承担39万元损失没有依据，对此本院认为，合同签订后，双方当事人均应严格履行合同约定的义务，上诉人因双方在户口迁出问题上产生争议就拒绝履行合同，系违约行为，故应当向被上诉人承担相应的违约责任。但对于违约责任的数额，因双方签订合同后仅支付2万元定金就因户口迁出问题产生争议，此时合同尚未开始履行，上诉人即明确表示不再履行合同，并愿意承担一定的违约责任以解除合同，在合同已约定了解除合同违约金的情形之下，被上诉人选择坚持要求继续履行合同，导致双方合同纠纷通过诉讼长期未能得到解决，被上诉人由此产生了房屋上涨差价损失39万元，本院据此认定被上诉人未选择合理方式减少损失的发生，酌定被上诉人自行承担39万元损失的一半即19.5万元。综上，原审判决认定损失数额存在错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第126号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第126号民事判决第三项为：上诉人谢天、周洪宇于本判决生效之日起10日内一次性赔偿被上诉人柳海损失195000元。如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6660元，鉴定费6900元，由上诉人栾虹、谢天、周洪宇负担6780元，被上诉人柳海负担6780元（此款被上诉人柳海已预缴，执行时一并处理）；二审案件受理费6660元，由上诉人栾虹、谢天、周洪宇负担3330元，被上诉人柳海负担3330元（此款上诉人栾虹、谢天、周洪宇已预缴，执行时一并处理）；本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　逯婷婷二〇一四年九月十五日书　记　员　　林雨虹百度搜索“”