（2014）腾民二初字第404号

裁判日期: 2014-09-15

公开日期: 2014-12-16

案件名称

何绍平与尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆、尹沛鑫、张纪隆、金宗怀、尹光辉房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

腾冲市人民法院

所属地区

腾冲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何绍平,尹沛芳,尹沛森,尹沛艳,张纪庆,尹沛鑫,张纪隆,金宗怀,尹光辉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

云南省腾冲县人民法院民事判决书（2014）腾民二初字第404号原告何绍平，女，汉族，1957年8月生，云南省腾冲县人。（未到庭）委托代理人张征、张松艳，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。被告尹沛芳，女，汉族，1950年10月生，云南省腾冲县人。被告尹沛森，男，汉族，1948年7月生，云南省腾冲县人。委托代理人杨新龙，男，汉族，1956年12月生，云南省腾冲县人，系被告妹婿。特别授权代理。被告尹沛艳，女，1959年2月生，汉族，云南省腾冲县人。被告张纪庆，女，1961年6月生，汉族，退休职工，云南省腾冲县人。以上四被告委托代理人李祖宝、邵宗智，云南援边律师事务所律师。一般授权代理。被告尹沛鑫，男，汉族，1955年2月生，云南省腾冲县人。（未到庭）委托代理人彭立邦，云南援边律师事务所律师。特别授权代理。被告张纪隆，男，汉族，1962年11月生，云南省腾冲县人。被告金宗怀，女，汉族，1958年10月生，云南省腾冲县人。委托代理人张纪隆，系被告金宗怀丈夫的胞弟，特别授权代理。被告尹光辉，男，汉族，1987年11月生，居民，云南省腾冲县人。委托代理人张纪隆，系被告尹光辉叔叔，特别授权代理。原告何绍平与被告尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆、尹沛鑫、张纪隆、金宗怀、尹光辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法适用普通程序，于同年6月30日公开开庭审理本案。原告何绍平的委托代理人张征、张松艳，被告尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆及其共同委托的代理人李祖宝、邵宗智，被告尹沛森及其委托代理人杨新龙，被告尹沛鑫的委托代理人彭立邦，被告张纪隆（系金宗怀、尹光辉的委托代理人）、金宗怀、尹光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何绍平诉称，原告与被告的法定被继承人尹枝坤（曾用名尹之坤、尹芝坤）于2006年7月11日签订《房地产权转让协议书》，尹枝坤将其因拆迁安置获得的，位于腾冲县腾越镇秀峰社区盈江东路一街原北55号（现70号）商铺的购买权，以16万元的价格转让给原告，相关购房款项及手续费等由原告直接支付给开发商和有关部门。该协议同时约定，在政府部门准许转让且原告要求时，由尹枝坤提供有效证件协助办理前述房屋的产权过户手续。该协议签订生效的当日，原告即向尹枝坤付清16万元的转让款。同月26日，原告向昆明市政开发腾冲聚辉有限责任公司（开发商）付清了该商铺全部的购房款233695元，同时办理了交接房手续后占有、使用该房至今。2009年3月31日、4月1日原告又先后向税务机关缴纳了房屋所有权买卖税和印花税。后原告于2008年6月27日和2009年5月18日取得了初始登记人为尹枝坤的腾国用（2008）第110076号《国有土地使用证》和腾冲县房权证腾越镇字第200904**号《房屋所有权证》。尹枝坤于2009年10月14日去世后，被告作为尹枝坤的所有法定第一顺序继承人及代位继承人，依法应该承担相应的履行义务。现请求确认原告与被告的法定继承人尹枝坤于2006年7月11日签订的《房地产权转让协议书》有效，并判令被告共同协助办理腾冲县腾越镇秀峰社区盈贸小区70号房屋的过户登记手续。被告尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆辩称，1、四被告并不知道原告何绍平与尹枝坤、尹沛林、尹沛鑫、张纪隆于2006年7月11日签订的《房地产权转让协议书》；2、《房地产权转让协议书》所涉及的房地产系家庭共同共有财产，四被告作为家庭成员有权对该房地产主张权利；3、《房地产权转让协议书》在签订时未经作为财产共同共有人的四被告签字认可，原告与其他人共同共有人签订的协议属擅自处分共同共有财产，应当认定该转让协议无效；4、四被告的父亲即尹枝坤的丈夫在1996年去世，房屋就发生了继承，签订协议书是在后面发生的，四被告并不知情。被告尹沛鑫辩称，原告在诉状中所说没有协助办理房地产过户手续不是事实，没能办理过户手续的原因是政府对改造房屋的限制，自己愿意协助原告办理房地产过户手续。被告张纪隆、金宗怀、尹光辉辩称，1、与原告何绍平签署《房地产权转让协议书》存在诱骗、欺诈行为，原告何绍平在签署协议之前就多次利用金钱来达到目的，并在2014年3月27日，原告还来到张纪隆家中，许诺给张纪隆多少钱，让张纪隆协助办理房地产过户手续；2、《房地产权转让协议书》是在隐瞒、欺骗了其他几位法定财产继承人的情况下签署的。综上所述，原告何绍平所取得的协议并非善意取得，协议本身存在一定的虚假欺骗行为，该协议是无效的，应依法驳回原告的诉讼请求。综合各方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告何绍平与尹枝坤签订的《房地产权转让协议书》是否有效？签订《房地产权转让协议书》时其他共有人是否知晓？针对以上争议，原告何绍平向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，欲证明原告具有诉讼主体资格。2、《腾冲县国有土地使用权转让出租抵押赠与交换申请书》、腾冲县国土资源局腾国土资（建）复（2006）第630号文件各一份，欲证明申请书、国土局批复均明确尹枝坤户取得使用证号为2005-106896号宗地的部分土地的受让权及在该受让土地上所建成商品房48.17㎡的购买资格，而且申请书还明确北-55号房屋产权为尹枝坤一人所有，无其他共有人。3、《房地产转让协议》、《收条》、《委托书》（复印件）、《商品房购销合同》、《进账单》、《收据》（复印件）各一份，欲证明2006年7月11日尹枝坤与原告就盈江东路北-55号商铺（原70号）的购买权达成转让合意并签订《房地产权转让协议书》，当天原告就支付给尹枝坤购买权转让款16万元。同月26日，原告与开发商达成商品房购买合意，签订了购买人落款为尹枝坤的《商品房购销合同》。依照《房地产权转让协议书》约定，原告向商铺开发商支付完毕购房全款23.3695万元。原告交付完所有款项后接房并实际占有、经营使用至今。4、腾冲县腾越镇秀峰社区2008年7月28日出具的《证明》、《房屋所有权买卖税费》发票、《印花税》发票、《两证办证费发票及收费标准》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》各一份，欲证明原告于2009年3月31日和2010年3月8日，分别以尹枝坤的名义向房产管理部门和税务机关缴纳了相关费用后，分别取得登记日期为2008年6月27日和2009年5月18日，初始登记人为尹枝坤的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。5、腾冲县腾越镇秀峰社区2014年5月26日出具的《证明》、《户口注销证明》各一份，欲证明“尹枝坤”“尹芝坤”“尹之坤”均为同一自然人，同时证明2009年10月14日尹枝坤死亡，八被告为其所有的法定第一顺序继承人及代位继承人，按照继承法的规定，八被告做为尹枝坤的继承人及代位继承人负有依照《房地产转让协议》的约定，协助原告办理涉案房屋的所有权变更过户手续。经质证，被告尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆对原告何绍平提交的证据1认可；对证据2真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为该证据不能说明房屋属于尹枝坤一人所有；对证据3中的《房地产转让协议》的真实性、关联性认可，合法性不认可，认为该协议只有部分房屋共有人签字，说明原告知晓该房屋是家庭共有财产，从一个方面说明了四被告并不知道此事，对《收条》、《委托书》不认可，认为不是尹枝坤本人所签字，对《商品房购销合同》认可，但不清楚是否是尹枝坤本人所签字，对《进账单》、《收据》的真实性认可，但钱是尹枝坤交纳的还是原告交纳的不清楚；对证据4中的《证明》不认可，认为该证明只能证实一段时间内经营过服装，对《房屋所有权买卖税费》发票、《印花税》发票、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的真实性、合法性认可，对证明观点不认可，对《两证办证费发票及收费标准》的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为与本案无关；对证据5的真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为《房地产转让协议》是无效的。被告尹沛鑫对原告何绍平提交的证据1认可；对证据2的真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为房屋是家庭共有的；对证据3中的《房地产转让协议》的真实性、关联性认可，对合法性不认可，认为该协议只有部分房屋共有人签字，对《收条》、《委托书》、《商品房购销合同》、《进账单》、《收据》认可；对证据4中的《证明》真实性认可，对证明观点不认可，对《房屋所有权买卖税费》发票、《印花税》发票、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》认可；对证据5认可。被告张纪隆、金宗怀、尹光辉对原告何绍平提交的证据1、2、4认可；对证据3中的《房地产转让协议》认可，对《收条》的真实性认可，对合法性不认可，认为“尹枝坤”的签字是张纪隆代签的，对《委托书》上的签字不认可，认为“尹枝坤”的签字是尹沛鑫代签的，对《商品房购销合同》不认可，认为没有其他家庭财产共有人签字。对《进账单》、《收据》认可；对证据5不认可，因为尹枝坤的死亡时间是2009年4月9日。八被告对其答辩理由，未向本院提交证据。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1客观真实，本院予以采信；原告提交的证据2被告均认可其真实性，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据3中的《房地产转让协议》的真实性被告均予以认可，本院对其真实性予以采信。《收条》、《委托书》中的“尹枝坤”签字虽不是尹枝坤本人所签，但分别由被告张纪隆和尹沛鑫代签，真实的反映尹枝坤收到160000元的购房款及委托原告何绍平办理相应手续的事实，本院予以采信。《商品房购销合同》、《进账单》、《收据》具有真实性、客观性，本院予以采信；原告提交的证据4除其中的《证明》被告尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆不认可外，其他被告均无异议，该证据客观真实，本院予以采信；原告提交的证据5，虽被告张纪隆、金宗怀、尹光辉对尹枝坤的死亡时间有异议，但该证据证明的死亡注销时间与死亡时间不一致并无矛盾，本院对其真实性予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2005年，腾冲县人民政府为了进行城市建设，对腾越镇秀峰社区原盈江东路的房屋进行拆迁重建，并交由昆明市政开发腾冲聚辉有限责任公司统一进行开发建设。按拆迁规定，作为被拆迁户的尹枝坤，有权购买昆明市政开发腾冲聚辉有限责任公司建设的房屋一栋。2006年7月11日，原告何绍平与尹枝坤协商并签订《房地产权转让协议书》，尹枝坤将其因拆迁安置获得的位于腾冲县腾越镇秀峰社区盈江东路商业步行街北55号商铺（现腾越镇秀峰社区盈贸小区70号）的房地产购买权，以160000元的价格转让给原告，协议约定，相关购房款项及手续费等由原告直接支付给开发商和有关部门，在政府部门准许转让且原告要求时，由尹枝坤提供有效证件协助办理房屋的产权过户手续。《房地产权转让协议书》有尹沛鑫、尹沛林、张纪隆的签字。协议签订日，原告向尹枝坤支付160000元的转让款。同月26日，原告向昆明市政开发腾冲聚辉有限责任公司付清全部的购房款233695元，并接收该房屋后占有、使用至今。2009年3月31日、4月1日，原告又先后缴纳了房屋交易税和印花税，并于2008年6月27日和2009年5月18日取得了初始登记人为尹枝坤的腾国用（2008）第110076号《国有土地使用证》和腾冲县房权证腾越镇字第200904**号《房屋所有权证》。原告取得该房屋后，一直未办理房产过户手续。另查明，尹枝坤曾用名尹芝坤、尹之坤，生育四男三女，分别为尹沛森、尹沛芳、尹沛鑫、尹沛林、尹沛艳、张纪庆、张纪隆。尹枝坤于2009年4月9日去世，尹沛林于2009年12月13日去世。金宗怀系尹沛林之妻，尹光辉系尹沛林之子。同时查明，尹枝坤户的房屋在被拆迁时其登记的房屋所有权人为尹枝坤一人。本院认为，原告何绍平与尹枝坤签订《房地产权转让协议书》时，尹枝坤尚未取得涉案房屋的所有权，该协议转让的是房屋的购买资格，并不是房屋的所有权，而该购房资格并不属于家庭共有财产，故被告提出涉案房屋为家庭共有财产，共有财产的转让应取得其他财产共有人同意的辩解，本院不予采纳；昆明市政开发腾冲聚辉有限责任公司在进行开发建设时，对包含尹枝坤户在内的被拆迁补偿户进行了相关的公示和拆迁补偿，被告对拆迁户可购买房屋的情况应属明知，而尹枝坤转让房屋购买资格权利时，作为尹枝坤子女的被告尹沛鑫、尹沛林、张纪隆在转让协议上签字，且原告自2006年7月以来，对房屋占有、使用、交纳税费，接收房地产证，被告并无一人提出异议，故对被告尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆提出自己并不知道母亲将房屋转让给原告的抗辩，本院不予采纳。原告何绍平与尹枝坤签订的《房地产权转让协议书》是双方在平等、自愿的基础上达成，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该协议合法有效，故对原告何绍平要求确认其与尹枝坤签订的《房地产权转让协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。合法有效的协议对双方均有约束力，双方均应全面履行各自的义务。原告已按约定向尹枝坤支付了转让费，并履行了其他约定义务，现原告需办理房屋过户手续，因尹枝坤已去世，被告作为尹枝坤的继承人和转继承人，有义务协助原告办理涉案房屋的过户手续，故原告要求八被告共同协助办理位于腾冲县腾越镇秀峰社区盈贸小区70号房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告张纪隆、金宗怀、尹光辉提出原告采取欺骗手段与尹枝坤签订协议的抗辩，缺乏证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告何绍平与尹枝坤于2006年7月11日签订的《房地产权转让协议书》有效。二、由被告尹沛芳、尹沛森、尹沛艳、张纪庆、尹沛鑫、张纪隆、金宗怀、尹光辉于本判决生效之日起三十日内，协助原告何绍平办理位于腾冲县腾越镇秀峰社区盈贸小区70号房地产权的过户手续。案件受理费人民币3500元，由原告何绍平交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如果当事人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判长　　李建安审判员　　马艳萍审判员　　李　彪二〇一四年九月十五日书记员　　王维娟微信公众号“”