（2014）雁江民初字第1951号
裁判日期: 2014-09-10
公开日期: 2014-12-16
案件名称
资阳市鹏程物业有限责任公司与被告吴兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
资阳市雁江区人民法院
所属地区
资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
资阳市鹏程物业有限责任公司,吴兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁江民初字第1951号原告资阳市鹏程物业有限责任公司，住所地资阳市雁江区车城大道388号。法定代表人张忠，经理。委托代理人夏晓英。委托代理人陈冬梅，四川法助律师事务所律师。被告吴兰。原告资阳市鹏程物业有限责任公司与被告吴兰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法由审判员叶静适用简易程序于2014年8月20日、2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏晓英、陈冬梅与被告吴兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资阳市鹏程物业有限责任公司诉称，被告系吉好花苑3栋4单元102号业主。原告自2006年起为吉好花苑小区提供前期物业管理服务，按照0.28元／㎡的标准收取物业管理费。由于该收费标准是试运行期间开始执行的，低于当时物价局核定的0.32元／㎡的标准。随着物价上涨、劳动力成本增加，0.28元／㎡物业管理费过低，原告入不敷出，为了更好地为业主提供服务，该小区成立业主委员会后，原告多次与业主委员会协商调整收费标准。2010年12月28日原告与资阳市吉好花苑业主委员会重新签订了《业主委员会委托小区物业管理合同》，合同期限为5年，自2010年12月28日起到2015年12月27日止。该合同第三条明确约定了物业服务收费标准即“房屋：住宅：0.32元／㎡，营业用房0.8元／㎡，二层0.5元／㎡。停车收费：汽车（露天停放）50元／月，电动车25元／月（含充电），摩托车20元／月。”被告自2011年1月起至今拖欠42个月物业管理服务费1，685.46元。原告多次与被告协商、追收，但被告仍拒交，其行为给原告的正常管理工作造成了比较严重的影响。为维护原告合法权益，诉请法院判令：1、被告补交拖欠的物业管理服务费1，685.46元；2、诉讼费由被告承担。被告吴兰辩称，小区业主未与原告签订物业管理合同，小区业主只有一份前期物业管理合同，该合同已于2010年12月底到期。原告出示的与业主委员会签订的合同，业主并不知情，该合同没有业主委员会的公章，只有三名前任业主委员会成员的私章，此行为只代表三个人的个人行为，与小区业主无关。同时该合同无对方法定代表人签字，合同上生效时间和到期时间为手写，没有手印或者盖章，合同也无骑缝章，因此该合同有伪造、篡改可能。综上，原告出示的与业主委员会签订的合同是无效合同。前期物管合同到期后，原告在小区进行所谓的管理与小区业主无关，业主没有缴纳物管费的义务。原告在庭审中出示证据显示原告是三级资质的物业管理公司，但目前管理现状远远达不到三级物管公司要求。原告更换法定代表人业主不知情，也未公示，请原告出示更换法定代表人合法手续。原告的工作人员是否具备相应资质及该公司取得资质时提供的相关资料是否真实合法，请法院调查。原告的资质若是采取欺瞒手段取得，应按物业管理条例进行处理。在前期物管合同期限内，物管公司存在擅自涨价、乱收费行为，向物价局申请涨价时，存在欺瞒公司管理现状的嫌疑，请求法院调查原告不诚信经营的行为。现吉好花苑小区处于“无管”状态，环境脏乱差；消防通道常年关闭，门口堆放各种杂物，存在消防安全隐患；小区门卫形同虚设，对外来人员、车辆没有任何的盘问、登记，所有人员能够随意进出小区；单元对讲门损坏率达90%以上，小区业主人身及财产安全基本保障设施都没有，存在严重安全隐患，小区内也多次发生被盗事实，家门口、楼阁墙壁上全是小广告；下水道经常堵塞，公共区域有积水、坑洼、垃圾堆放等问题；原告未经业主同意破坏小区公共区域，安装阻止业主车辆停放的地锁，将地面破坏得一塌糊涂，侵害小区业主公共利益；原告从未公布年度收支，也没有将相关资质证件出示给业主，业主知情权受到侵害；从2010年夏天开始，楼上外墙渗水严重影响被告家庭生活，多次找原告，原告让找开发商，开发商也不管，让找物管，最后被告只有自己找人花钱维修，原告应为被告家前期室外维修及后期室内维修负责。综上，原、被告不存在物业委托管理关系，事实上原告对该小区无任何管理行为，反而破坏小区基础设施，没有尽到管理义务，违背权利义务一致原则，理应不享受收取物业管理费的权利，请求驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的主张，举证如下：证据材料1：原告营业执照、组织机构代码证、收费许可证、被告户籍证明复印件，证明原、被告基本情况和诉讼主体资格。证据材料2：关于资阳市“吉好花苑”物业管理服务收费标准的请示、雁江区物价局资雁（2007）33号批复和雁江区发展和改革局资雁发改发（2011）7号批复复印件，证明根据资雁（2007）33号批复，2007年资阳市雁江区物价局对吉好花苑住宅的物业管理服务费标准为0.32元／㎡月，但当时按照0.28元／㎡月的标准收取物业管理服务费，由于历年来服务成本增加，原告在经吉好花苑业主委员会同意后报经资阳市雁江区发改局资雁发改发（2011）7号文件批准，按住宅0.32元／㎡月、营业用房1.00元／㎡月的标准执行。证据材料3：业主委员会委托小区物业管理合同复印件，证明2010年12月28日吉好花苑业主委员会与原告签订《业主委员会委托小区物业管理合同》，约定物业服务费按住宅0.32元／㎡、营业用房0.8元／㎡（二层0.5元／㎡）的标准执行。证据材料4：业主临时公约、物业管理综合服务缴费协议、费用代缴委托协议复印件，证明被告系吉好花苑业主，原告为其小区提供物业管理服务。证据材料5：收据及发票、收条复印件，证明原告为被告提供物业服务的支出费用。被告对原告提交证据质证如下：证据材料1无异议。证据材料2不认可，请示文件没有业主委员会成员的签字或盖手印，业主委员会的公章也不清楚，小区业主不知道涨价的事，原告没有进行公示，没有征询大家意见，对发改局和物价局文件，因为没有公示，业主都不知情，因此不予认可。证据材料3是无效的，合同上业主委员会的公章不清楚，业主委员会的委员也没有亲自签字，只盖了私章；合同期限是手写的，没有盖手印，也没有骑缝章。证据材料4是真实的，现合同已到期终止了。证据材料5不予认可，收据金额是改过的，不能证明真实性，且收据不是正式发票，到处都可以开，物管只有出具收支账簿才能证明。被告为证明自己的主张，举证如下：证据材料6：物业管理质量目标复印件。证明原告服务质量并未达到质量目标约定的标准。证据材料7：物业管理综合服务缴费协议复印件，证明物管费是0.28元一个平方，后期没交费是因为原告乱收费，只认0.28元一个平方的物管费。证据材料8：房屋维修协议和房屋维修收据复印件。证据材料9：照片30张，证据材料8、9证明2楼外墙漏水影响被告家，被告找原告解决，原告不管，被告自己出钱维修，花了2800元。原告对被告提交证据质证如下：证据材料6、7无异议，但不能达到被告证明目的。证据材料8、9与本案无关，漏水不是原告造成。本院对原、被告提交证据认定如下：证据材料1、4、6、7经质证对真实性无异议，本院予以采信。证据材料2当庭核对原件，物价局批复与发改委批复均系国家有权机关作出，真实性、合法性、关联性本院予以采信；“关于资阳市吉好花苑物业管理服务收费标准的请示”，经当庭核对原件与复印件一致，本院予以采信。证据材料3吉好花苑业主委员会与原告签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》复印件经当庭与原件核对一致，同时被告并未提交证据证明该份合同不具真实性，该份合同真实、合法，本院予以确认。证据材料5部分收据有涂改，该组证据关联性无法确认，本院不予采信。证据材料8、9不能证明房屋漏水系原告未履行物业服务合同义务造成，该份证据与本案没有关联性，本院不予认定。经审理查明，被告吴兰系吉好花苑小区3栋4单元102号业主，其房屋面积为125.4㎡。2006年起原告为吉好花苑小区提供前期物业服务，约定按照0.28元／㎡.月的标准收取物业服务费。2006年8月18日原告向被告出示《物业管理质量目标》，同年9月17日，原、被告签订《物业管理综合服务缴费协议》、《费用代缴委托协议》，约定由原告代缴水、电、气费及生活垃圾清运费，被告每月应缴物业服务费35.10元。2007年6月15日资阳市雁江区物价局向原告出具资雁价（2007）33号《资阳市雁江区物价局关于“吉好花苑”物业管理服务收费标准的批复》，载明：“一、物业管理服务收费标准（不含垃圾清运处置费）1、住宅：每月每平方米不超过0.32元。门市：每月每平方米不超过0.80元。……五、从2007年6月18日起执行。”2010年12月22日，原告向吉好花苑业主委员会出具《关于调整“吉好花苑”小区物业服务收费标准的请示》载明：“……现特申请调整收费标准如下：1、住宅：0.32元／㎡.月。2、营业用房：底楼1.00元／㎡.月，二楼0.50元／㎡.月。3、停车收费标准：……请业主委员会批准为谢！同意（签字）加盖资阳市吉好花苑小区业主委员会公章、江晶（私章）、杨善吉（私章）、曾桂芳（私章）。”2010年12月28日吉好花苑业主委员会与原告签订《业主委员会委托小区物业管理合同》载明：“……第二条物业管理期限委托管理期限为5年，自2010年12月28日起到2015年12月27日止。第三条物业服务收费标准住宅：0.32元／㎡，营业用房0.8元／㎡，二层0.5元／㎡。停车收费：汽车（露天停放）50元／月，电动车25元／月（含充电），摩托车20元／月。……甲方：加盖吉好花苑业主委员会（公章）及业主委员会主任江晶（私章）副主任杨善吉（私章）副主任曾桂芬（私章）乙方：加盖资阳市鹏程物业有限责任公司（公章）。”2011年1月6日资阳市雁江区发展和改革局向原告出具资雁发改发（2011）7号《资阳市雁江区发展和改革局关于资阳市“吉好花园”小区物业服务收费标准的批复》载明：“一、物业服务收费标准1、住宅：不超过0.32元／㎡.月。2、营业用房：底楼不超过1.00元／㎡.月，二楼不超过0.50元／㎡.月。……五、该收费标准从2011年1月7日起执行。”被告吴兰自2011年1月-2014年7月拖欠物业服务费1，685.46元（40.13元／月×42个月）。2014年7月8日原告来院起诉请求判令如上述诉请。本院认为，原告与吉好花苑小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》真实、合法、有效，双方约定的物业服务费住宅0.32元／㎡.月符合相关部门核定的标准，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对被告吴兰具有约束力。原告按合同约定为被告提供了物业服务，被告应当按合同约定支付物业费。因此，原告主张被告给付拖欠的物业服务费，本院予以支持。被告抗辩主张原告以欺骗手段取得物业服务资质及上涨物业服务费，但未举证予以证明，本院不予支持。原告更换法定代表人并不影响物业服务合同的效力，被告以此作为拒交物业服务费的理由不能成立。被告抗辩主张原告未尽到物业服务义务，导致小区公共卫生环境差，但也因缺乏充分证据证明，本院不予支持。被告家2楼外墙渗水对被告造成的经济损失不属原告未尽到物业服务义务所致，被告应向侵权人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告吴兰于本判决生效之日起三日内向原告资阳市鹏程物业有限责任公司支付2011年1月至2014年7月期间拖欠的物业服务费1，685.46元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告吴兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 叶 静二〇一四年九月十日书记员 高超秀 来源：百度搜索“”