（2014）蚌民一终字第00547号

裁判日期: 2014-09-10

公开日期: 2014-09-26

案件名称

黄国顺、褚翠荣与安徽淮宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省蚌埠市中级人民法院

所属地区

安徽省蚌埠市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄国顺,褚翠荣,安徽淮宇置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

安徽省蚌埠市中级人民法院民事判决书（2014）蚌民一终字第00547号上诉人（一审原告）：黄国顺。上诉人（一审原告）：褚翠荣。上述两上诉人共同委托代理人：王文兵，蚌埠市龙子湖区解放法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：安徽淮宇置业有限公司。法定代表人：付建军，该公司董事长。委托代理人：庄敏，安徽振固律师事务所律师。上诉人黄国顺、褚翠荣与被上诉人安徽淮宇置业有限公司（以下简称淮宇置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院于2014年3月18日作出的（2014）固民一初字第00077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人黄国顺及其与褚翠荣共同的委托代理人王文兵，被上诉人安徽淮宇置业有限公司的委托代理人庄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2013年4月14日，黄国顺、褚翠荣与淮宇置业签订《商品房买卖合同》，黄国顺、褚翠荣购买淮宇置业位于安徽省固镇县城关镇东方雅苑小区7幢1单元501号房屋，合同约定建筑面积132.53㎡，其中套内建筑面积为125.01㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.52㎡，该商品房单价为每平方米3512.28元，总金额为465482元；该合同的第五条还约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局实测为准，多退少补，面积误差比不得超过3%的方式进行处理。合同签订后，黄国顺、褚翠荣支付淮宇置业房屋首付款145482元，余款按约定以银行按揭方式付清；安徽省固镇县房地产管理处于2013年4月22日对东方雅苑7号楼进行实地测量并出具房产面积测量报告，报告称黄国顺、褚翠荣所购买的房屋建筑面积134.33㎡，其中套内面积120.018㎡、分摊面积14.313㎡。黄国顺、褚翠荣所购买的房屋建筑面积误差比为-1.358%（（132.53-134.33）÷132.53×100%）。现黄国顺、褚翠荣以商品房面积存在误差为由，要求被告返还47717.82元。一审法院认为：黄国顺、褚翠荣与淮宇置业所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据合同约定，建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。黄国顺、褚翠荣依照约定按建筑面积向淮宇置业支付房款，合同履行期间，原告黄国顺、褚翠荣认为合同约定的建筑面积与实测面积不符，要求淮宇置业退还多付的差异面积购房款，其请求违背双方约定的房屋以建筑面积为依据进行差异处理；双方在合同中约定的建筑面积比实际测量的建筑面积要小，但建筑面积误差比仍在约定的3%以内，故黄国顺、褚翠荣所购买房屋的建筑面积误差损失对两原告而言不存在；对套内建筑面积及分摊共有面积存在差异如何处理合同双方并未约定，亦没有法律的直接规定，同时，套内建筑面积及分摊共有面积的差异也不影响购房价款，对此两原告要求淮宇置业返还面积误差损失，无法律依据，不予支持。依照《》第、第第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《〉》第的规定，判决：驳回黄国顺、褚翠荣的诉讼请求。案件受理费993元，由黄国顺、褚翠荣负担。黄国顺、褚翠荣共同上诉称：一审法院判决与事实不符，被上诉人在交房时未按照合同约定交付房屋，房屋套内建筑面积减小，公共部位与公用房屋分摊建筑面积增大，商品房面积误差属于物的瑕疵，导致上诉人对房屋的实际利用率降低，且减少幅度绝对值超过3%。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人淮宇置业辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。经审理查明：双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：黄国顺、褚翠荣与淮宇置业签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方均应按约履行。出卖人交付的房屋套内建筑面积少于合同约定面积，应当承担相应的违约责任。淮宇置业在合同中对于黄国顺、褚翠荣所购房屋不但约定了“建筑面积”，还约定了“该套内建筑面积”和“分摊建筑面积”。而实际交付黄国顺、褚翠荣房屋的套内建筑面积比合同约定减少了4.992平方米（125.01-120.018），而分摊面积却比约定增加6.793平方米（14.313-7.52），因此，淮宇置业所交付的商品房事实上降低了使用人可支配的房屋空间面积的实际使用率，对于使用人显然有失公平，本院对黄国顺、褚翠荣主张其合法权益受到一定影响的理由予以采信，淮宇置业依法应当承担相应的违约责任。根据《﹥》第：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，淮宇置业应将面积误差比3%即3.75平方米（125.01×3%）的房屋价款13171.05元（3.75×3512.28），以及面积误差比超过3%的部分即1.242平方米（4.992-3.75）的双倍房价款8724.50元（1.242×3512.28×2），两项合计21895.55元返还黄国顺、褚翠荣。两上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以纠正。根据《》第、第六十条第一款、第、》第和《》第第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省固镇县人民法院（2014）固民一初字第00077号民事判决；二、安徽淮宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄国顺、褚翠荣房屋公摊面积误差补偿款21895.55元；三、驳回黄国顺、褚翠荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费993元，由黄国顺、褚翠荣负担547元，安徽淮宇置业有限公司负担446元；二审案件受理费993元，由黄国顺、褚翠荣负担547元，安徽淮宇置业有限公司负担446元；本判决为终审判决。审　判　长　　王朝霞审　判　员　　耿　杰代理审判员　　陈二伟二〇一四年九月十日书　记　员　　贡雪洁附：相关法律条文《》第依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。》第出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。搜索“”