（2014）绵民终字第1211号
裁判日期: 2014-09-10
公开日期: 2014-12-08
案件名称
曹德伟与四川辰兴房地产发展有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判���书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹德伟,四川辰兴房地产发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）绵民终字第1211号上诉人（原审原告）：曹德伟，男，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人：刘怡思，女，汉族，系曹德伟之妻。被上诉人（原审被告）：四川辰兴房地产发展有限公司，住所地：绵阳市科创园区。法定代表人：白武魁，该公司董事长。委托代理人：贾道强，四川蜀仁律师事务所律师。曹德伟因与四川辰兴房地产发展有限公司（简称四川辰兴房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第3370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹德伟及其委托代理人刘怡思，被上诉人四川辰兴房产公司的委托代理人贾道强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，能够证明如下事实：2013年6月12日，曹德伟（乙方）与四川辰兴房产公司（甲方）签订《商品房认购书》一份（编号：0000182），认购四川辰兴房产公司开发的“辰兴·优山美郡”一期“辰兴·天御”项目58幢1单元-202号商品房一套（建筑面积174.61㎡，总价款780，172元）。双方在认购书约定：“甲乙双方确认本��购书是双方真实意思表达，具备合同法规定的基本要素，同时乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等已有充分的了解。在签订本认购书前，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的全部内容，乙方对此无任何异议。……二、乙方选择下列第2种方式付款：……2、按揭付款：乙方须在2013年6月19日前向甲方支付首期房款240172元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即54万元）办理银行按揭贷款手续……七、乙方已阅读并理解、同意甲方公示的各项文件、证书、重要提示，并同意完全按样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。八、……”。签订认购书之时，曹德伟另在四川辰兴房产公司出示的《辰兴·优山美郡一期认购须知》、《业主签约须知》上签字，确认已知悉该两份须知中载明的内容。在《商品��认购书》签订过程中，四川辰兴房产公司的销售人员明确向曹德伟表示其所购房屋可赠送周边花园及与房屋相关联的露台。曹德伟签署前述认购书后，按照约定时间向四川辰兴房产公司交付了定金20000元。此后，在签订正式《商品房买卖合同》过程中，曹德伟要求在《商品房买卖合同》或补充协议条款中对销售人员宣传时承诺赠送的花园、露台的相关事宜作出明确约定，四川辰兴房产公司对此不予同意，双方因此发生分歧，未能在约定时间内签订《商品房买卖合同》。2013年8月15日，曹德伟向四川辰兴房产公司送达了《关于协商签订商品房买卖合同一事的几点意见》，坚持要求将销售人员宣传时承诺赠送的花园和露台的权利义务在合同中作出明确约定，并对四川辰兴房产公司出示的《商品房买卖合同》及补充协议样本的部分条款提出异议要求修订。2013年10月24日，四川辰兴房产公司向曹德伟邮寄送达了一份《签订﹤商品房买卖合同﹥通知书》，要求曹德伟在该函发出后五日内到该公司销售部门签订正式《商品房买卖合同》，否则公司将直接对外公开销售该房屋，已支付定金将依照《商品房认购书》约定不予退还。曹德伟签收该通知后，于2013年10月27日向四川辰兴房产公司邮寄了一份《关于洽谈签订﹤商品房买卖合同﹥的回函》，声明其本人“已履行认购书中约定的洽谈签约义务，但由于贵公司的违约行为，双方未能签订正式《商品房买卖合同》”，并再次附上《关于协商签订商品房买卖合同一事的几点意见》，要求四川辰兴房产公司“遵循诚实信用原则，履行承诺，将赠送花园露台的承诺内容写入合同”，并要求四川辰兴房产公司在五日内给予书面答复。四川辰兴房产公司于2013年10月28日签收该回函后未作书面回复。2014年2月21日，四川辰兴房产公司销售人员通过短信方式告知曹德伟本案所涉房屋将对外销售。2014年2月22日，四川辰兴房产公司另与案外人吴明唏就本案所涉房屋签订了《商品房认购书》，因房屋所涉本案纠纷尚未处理终结，双方至今未签订《商品房买卖合同》。2014年3月12日，曹德伟提起本案诉讼，请求判令“1.被告立即停止违约行为，继续履行双方签订的《商品房认购书》，与原告签订《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用、邮寄费等由被告承担”。另查明：1、案涉房屋系-2层跃-1层的跃层式房屋，“花园”是指案涉房屋周边已由四川辰兴房产公司设置栅栏圈定的绿化地带，“露台”是指-2层屋顶上的平台；2、曹德伟在与四川辰兴房产公司就《商品房买卖合同》签订事宜进行协商过程中，从该公司获取了《商品房买卖合同》及补充协议样本，在四川辰兴房产公司出示的补��协议（样本）第七条第1款载明“买受人同意建筑区划内所有与某套住宅单位（包括低密度住宅、联排住宅等）相邻的花园、绿地、楼宇屋面、露台、顶层花园，由其住宅的买受人按合同、协议的约定的内容享有使用权。买受人不得因此主张共有使用权益”、第6款载明“买受人同意第2层房屋的买受人，则享有与所购房屋相对应的露台使用权但无所有权；同时承诺不得破坏露台上的共用设施、设备和防水层，并不得阻止物业管理企业为了本幢楼宇的维护和检修等公共事务而通过买受人所购商品房进入露台和无偿的临时使用该露台。所指露台是指位于第1层的屋面，与第2层处于同一平面的露台平台”；3、本案审理过程中，原审法院明确告知四川辰兴房产公司在本案审终结前不得就本案所涉房屋与他人签订《商品房买卖合同》。以上事实，有当事人身份证明、《商品房���购书》及定金收据、《辰兴·优山美郡一期认购须知》、《业主签约须知》、《关于协商签订商品房买卖合同一事的几点意见》、《签订﹤商品房买卖合同﹥通知书》及回函、《商品房买卖合同》及补充协议等附件的样本和当事人陈述等证据在卷佐证。原判认为：双方当事人签订的《商品房认购书》是其真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，真实有效。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，因此案涉房屋-2层屋顶上的露台应属于该栋楼的业主共有，房屋附近栅栏内的花园应属于小区全体业主共有，曹德伟不能享有露台及花园的��有权。《商品房买卖合同》附件中对露台和花园的使用权进行了约定，根据该约定，曹德伟如签订《商品房买卖合同》及合同附件购买案涉房屋，即对-2层屋顶上的露台及房屋附近栅栏内的花园享有使用权，故无须单独将案涉露台及花园写入《商品房买卖合同》及合同附件。合同签订的前提是双方意思表示一致，曹德伟在《关于协商签订商品房买卖合同一事的几点意见》中除要求将花园和露台写入合同外，还要求对格式合同中关于逾期交房、办理房屋所有权证等其他事项的约定作出变更，对此四川辰兴房产公司并不同意。《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，曹德伟要求继续履行《商品房认购书》的目的是为了签订《商品房买卖合同》，但双方就合同部分条款无法达成一致意见，失去了签订合���的基础，也不能将其中一方的意志强加给另一方，强迫双方签订未达成一致意见的《商品房买卖合同》，故对曹德伟要求四川辰兴房产公司继续履行《商品房认购书》，签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。因未支持曹德伟的诉讼请求，故其主张的邮寄费应由本人承担。为依法保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三条之规定，判决如下：驳回原告曹德伟的诉讼请求。宣判后，曹德伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判或发回重审。其上诉理由主要为：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。被上诉人四川辰兴房产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当驳回曹德伟的上诉请求。本院认为：《商品房认购书》是平等主体之间为将来订立《商品房买卖合同》设立买卖��同关系而签订的书面协议，主要对签订《商品房买卖合同》的相关事宜进行约定，其性质属于《商品房买卖合同》的预约合同，除法定情形外不发生商品房所有权转移的效力，签订《商品房认购书》的当事人只能据此请求对方履行协商、签订《商品房买卖合同》的义务，而不代表当事人之间必然因此签订《商品房买卖合同》。本案中，曹德伟与四川辰兴房产公司协商一致后签订的《商品房认购书》及其附属的认购须知、签约须知是当事人的一致意思表示，且不违反法律的强制规定，合法有效。双方当事人通过签订认购书及其附属的认购须知、签约须知的方式共同确认了曹德伟所认购房屋的坐落、面积、价款，并确认四川辰兴房产公司已向曹德伟明示《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的内容，双方同意按照四川辰兴房产公司明示的样板条款签订《商品房买卖合同》及补充协议等附件。但在《商品房买卖合同》的签订过程中，曹德伟拒绝按照四川辰兴房产公司提供的样板合同签订《商品房买卖合同》及补充协议，要求对合同条款的约定内容进行增加、变更和补充，是对双方已基本协商一致的权利义务约定进行变更。依照《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，对合同条款是否变更应当以双方当事人协商一致为基础，故曹德伟在双方当事人对《商品房买卖合同》的权利义务约定未达成一致意见的情况下，请求人民法院判令四川辰兴房产公司与其签订《商品房买卖合同》的主张违背了民事行为应当平等、自愿的基本原则，且依照《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，其主张超越了人民法院审判权限，故依法不应支持。关于本案一审程序是否违法的问题。曹德伟对双方签订的《商品房认购书》的合法性、有效性均无异议，也已知悉《商品房买卖合同》及补充协议等附件的条款内容，双方当事人对合同条款约定内容是否应当变更发生分歧后，曹德伟如认为四川辰兴房产公司未履行诚信谈判义务，是请求该公司继续履行合同义务还是要求其承担违约责任，属于曹德伟自己对实体权利的处分；即使其主张不成立，也不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”所规定应当告知其变更诉讼请求的情形，故曹德伟所称原审未尽到��明义务存在程序违法的上诉理由不成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，曹德伟的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹德伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 谦审 判 员 李华峰代理审判员 邹恩昊二〇一四年九月十日书 记 员 蒋思琪 关注公众号“”