（2014）管民二初字第1152号
裁判日期: 2014-09-10
公开日期: 2018-09-27
案件名称
郑州美华物业管理有限公司与张艮换物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州美华物业管理有限公司,张艮换
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2014）管民二初字第1152号原告郑州美华物业管理有限公司。住所地：郑州市桐柏路**号。组织机构代码证：26804654－4。法定代表人邵武，公司总经理。委托代理人常巧凤，女，汉族，该公司员工。被告张艮换，女，1963年4月12日出生，汉族，户籍地为河南省新密市，现住郑州市。原告郑州美华物业管理有限公司诉被告张艮换物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑州美华物业管理有限公司的委托代理人常巧凤到庭参加诉讼，被告张艮换经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告郑州美华物业管理有限公司诉称，原业主李敬于2006年6月9日与郑州市振兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买富田太阳城6号楼8号商品房一套，于2006年6月9日办理商品房入住手续。被告张艮换购买李敬的该房屋后于2011年10月1日办理房产过户手续并入住。被告自入住后无理由一直不交物业费用，截止目前拖欠物业费共计5688.90元。原告认为其依照物业服务合同约定事项履行了日常的物业管理工作和提供物业服务的合同义务，同时被告应当履行缴纳相应物业费的合同义务。故原告诉至法院，请求判令：1、被告给付自2011年10月1日至2014年6月30日期间拖欠原告的物业管理费5688.90元和违约金4184.10元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告张艮换未到庭，在法定期间内未向法庭提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2006年6月9日，郑州市振兴物业管理有限公司（甲方）与李敬（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止，由甲方对乙方所购位于郑州市管城回族区航海东路2号富田太阳城6号楼8号的房屋进行物业管理，建筑面积为143.66平方米。物业服务内容包括共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理和公共秩序管理；物业服务费用标准为每月每平方米1.2元；每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。李敬于2006年6月9日办理了上述房屋交接及入住相关手续。被告张艮换购买李敬的该房屋后办理房产过户手续并入住。被告入住后未向原告缴纳物业费而引起争诉。诉讼中，对于要求被告支付违约金4184.1元的诉求，原告自愿将其变更为要求被告支付违约金962元。另查明，2008年4月6日，经郑州市工商行政管理局核准，郑州市振兴物业管理有限公司更名为郑州美华物业管理有限公司。以上事实有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人一方享有对对方当事人的主张进行答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告放弃了答辩与质证的权利。原告郑州美华物业管理有限公司与李敬签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告张艮换购买原业主李敬的房屋后入住原告物业管理的小区，双方之间虽没有签订物业服务合同，但被告接受了原告提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，被告应当向原告缴纳相应的物业服务费。被告拒缴物业服务费，于法无据。2008年4月6日，经郑州市工商行政管理局核准，郑州市振兴物业管理有限公司更名为郑州美华物业管理有限公司，郑州市振兴物业管理有限公司的权利和义务依法由郑州美华物业管理有限公司承继。原告为被告入住的房屋提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主亦应履行缴纳物业服务费的义务。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任，故原告要求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据《前期物业管理服务协议》中约定被告所购郑州市管城回族区航海东路2号富田太阳城6号楼8号的房屋的建筑面积为143.66平方米，每平方米每月应交1.20元物业管理费。以此计算，自2011年10月1日至2014年6月30日期间被告应交物业管理费为5688.9元（143.66平方米×1.20元／月／平方米×33个月）。被告未按约向原告交纳物业管理费，应当向原告支付违约金。对于要求被告支付违约金4184.1元的诉求，原告自愿将其变更为要求被告支付违约金962元，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、被告张艮换于本判决生效后十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司自2011年10月1日至2014年6月30日期间的物业管理费5688.9元。二、被告张艮换于本判决生效后十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司自2011年10月1日至2014年6月30日期间的逾期付款违约金962元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张艮换负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 范利辰人民陪审员 杨金孔人民陪审员 韩素芳二〇一四年九月十日书 记 员 路 静 来源：百度搜索“”