（2013）鄂嘉鱼民初字第01718号

裁判日期: 2014-09-10

公开日期: 2014-12-10

案件名称

温美玲与嘉诚公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

嘉鱼县人民法院

所属地区

嘉鱼县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

温美玲,湖北嘉诚房地产开发有限公司,德高集团有限公司,韩玉收,余阿雷

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省嘉鱼县人民法院民事判决书（2013）鄂嘉鱼民初字第01718号原告温美玲，女，1970年8月24日生。委托代理人张海江，上海知亦行律师事务所律师。被告湖北嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）。住所地：湖北省嘉鱼县鱼岳镇滨湖路。法定代表人韩小微，系公司总经理。委托代理人罗兴林，浙江金克明律师事务所律师。委托代理人吴泰澄，浙江金克明律师事务所律师。被告德高集团有限公司（以下简称德高公司）。住所地：浙江省温州市车站大道华盟商务广场****室。法定代表人韩玉收，系该公司董事长。被告韩玉收，男，1972年2月17日生，汉族。被告余阿雷，男，1977年7月16日生，汉族。原告温美玲与被告嘉诚公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月9日受理后，依被告嘉诚公司申请，本院依法追加德高公司、韩玉收、余阿雷为本案共同被告，并依法组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张海江、被告嘉诚公司的法定代表人韩小微及其委托代理人罗兴林到庭参加了诉讼，被告德高公司、韩玉收、余阿雷经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温美玲诉称，2009年12月31日，原、被告订立了商品房预售合同，原告向被告嘉诚公司购买嘉鱼县鱼岳镇滨湖路“湖畔花城”9号楼1单元402室商品房一套，后又签订补充协议，延长交房期限至2012年12月31日。现补充协议约定的交房期限已过，被告始终未履行交房义务，并经原告依合同约定通知被告退款，被告亦未退款。另查，被告在与原告签订合同后未按规定进行商品房预售备案登记。被告的行为既不尊重合同，也不尊重原告权益，为此原告提起诉讼，请求解除原、被告于2009年12月31日签订的商品房预售合同，判令被告嘉诚公司向原告返还购房款人民币46万元，并由被告嘉诚公司支付违约金（自2013年3月14日起算至实际退款之日）。被告嘉诚公司辩称，首先，嘉诚公司与原告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。德高公司是嘉诚公司的控股股东（占嘉诚公司65%的股权），因德高公司需对外融资，该公司与张世萍（台湾人）有合作意向，由其联系台湾居民向德高公司提供借款，遂决定以嘉诚公司的名义与台湾人签订商品房预售合同的形式来融资，以规避这类融资在我国现阶段存在的制度性风险。随后，德高公司指示嘉诚公司将40套盖了嘉诚公司印章的空白商品房��售合同交由张世萍带回台湾融资，每谈好一笔借款就签一份合同。于是，原告温美玲等十余人就与嘉诚公司形成了所谓的商品房预售合同关系，原告等人将借款分别汇给嘉诚公司韩小微的个人账户，银行卡由德高公司派驻嘉诚公司的财务人员管理，再由其将款项全部转入德高公司。此后，原告等人每三个月从德高公司处获取了约定的利息，居间人张世萍也同时获取了约定的佣金。其次，本案证据证实双方争议的法律关系名为商品房预售合同关系，实为嘉诚公司的控股股东德高公司与原告等人之间的民间借贷法律关系：1、借款本金及利息等资金流向印证了原告等人与德高公司之间存在借贷关系的事实；2、从杨朝旭的权益转让书中关于“原始投资案共计18个月，每年8%的获益，每季配息一次，期满本金加最后一季配息，由德高集团汇入客户中国银行户头……”的表述��也证实了原告等人所谓的购房实为对德高公司的借款；3、德高公司出具的“事实说明”直接揭示了原告等人与嘉诚公司签订合同的背景及原告等并未向嘉诚公司支付购房款的事实。第三，本案现有证据能互相印证，形成了完整的证据链条，足以证实原告等人与德高公司存在借贷关系，而与嘉诚公司不存在法律上的权利义务关系，也就是原告等人要求嘉诚公司返还购房款缺乏事实根据。综上，本案争议的商品房预售合同仅仅是原告等人与德高公司掩盖其融资的幌子，即名为房屋买卖，实为原告与德高公司的民间借贷。原告与嘉诚公司虽签有合同，但均未被当事人遵守和履行。原告向德高公司提供了借款，并定期从德高公司获得了约定的借款利息，应当向德高公司主张权利。嘉诚公司与原告之间不具有真实的商品房交易事实，不负有返还购房款及承担违约金的责任，��应当驳回原告对嘉诚公司的诉讼请求。被告德高公司、韩玉收、余阿雷未提出答辩意见，亦未向本院提供相关证据。经审理查明，被告嘉诚公司成立于2008年5月，在湖北省嘉鱼县从事房地产开发。2009年9月，被告德高公司作为嘉诚公司的投资人之一，在嘉诚公司占有65%的股权。2011年12月，被告德高公司将其股权全部转让给了另一股东。2009年3月，被告嘉诚公司在嘉鱼县开发建设“湖畔花城”楼盘，同年11月12日取得了商品房预售许可。2009年12月中旬，被告德高公司原法定代表人蒋雄白带领张世萍（台湾人）、张海江（原告代理律师）、吴奔峰等到嘉诚公司处，就德高公司通过张世萍向台湾客户借款问题进行商议，确定以嘉诚公司与台湾客户签订商品房买卖合同的形式为德高公司借款，再由德高公司每三个月向台湾客户支付借款利息等。于是，嘉诚公司按蒋雄白的意��将40份空白商品房买卖合同书（合同落款出卖人处盖有嘉诚公司合同专用章，并预定了楼栋及房号）交给本案原告代理人带到浙江温州转交给德高公司。此后，张世萍将合同带回台湾寻找借款人，每洽谈一笔就签订二份合同，并由当事人将款项汇给嘉诚公司负责人的个人账户。2009年12月31日，原告温美玲签订了合同，合同约定由其购买被告嘉诚公司所建“湖畔花城”房屋第9栋1单元402号房，总金额人民币46万元。合同约定交房期限为2010年12月31日前，合同还约定了逾期交房的违约责任等。2010年1月8日，嘉诚公司出具了收到温美玲人民币46万元的收据，嘉诚公司负责人将该款汇至被告德高公司账户。此后，原、被告所签合同未在房管部门登记备案，被告也未将房屋交付给原告，该合同未能得到实际履行。同时查明，2009年12月31日，原、被告还签订了“商品房预售合同补��协议”，约定：第1条，双方所签预售合同为约定解除权合同，并约定了解除条件；第4条，该补充协议由被告德高公司、韩玉收、余阿雷对嘉诚公司的支付义务提供连带责任担保；第6条，嘉诚公司应在2009年12月31日前将房屋实际交付原告使用，未能在该日期之前交付房屋则视为嘉诚公司违约。协议签订地为浙江省温州市，落款处有原、被告的签名、盖章及保证人的签名、盖章。2010年4月16日，德高公司作为委托人（甲方）与居间人张世萍（乙方）及担保人韩玉收（丙方）、余阿雷（丁方）在温州市共同签订了“房产预售居间合同”一份，合同主要内容为：委托人甲方的房地产位于湖北省嘉鱼县“湖畔花城”9号楼1单元房屋共10套，双方确认本居间合同项下由乙方提供交易机会已完成合同交易额为人民币497万元；甲方委托乙方为上述房地产预售合同的订立提供交易机��及媒介服务，并为预售合同订立后的履行、变更、解除、撤销等合同法律行为提供跟踪服务，乙方有责任对甲方或嘉诚公司与合同对方之间的履行、交付、支付等合同义务进行跟踪配合服务。甲方确认并保证本居间合同项下的房屋预售方嘉诚公司不得于2011年6月30日前行使解除权，包括居间人或预售合同购买人，否则造成乙方及购买人的损失由甲方负责；双方确定居间佣金数额为人民币74.55万元，佣金支付方式自2010年1月1日至2011年6月30日，按每三个自然月为一次支付期限，每次支付人民币124250元；双方未经书面许可均不得向任何无关的第三方透露本合同内容或信息；合同还约定了担保条款及违约责任等。该合同签订后，德高公司按约定的时间、数额向张世萍支付了全部佣金。原告温美玲自2010年1月至2011年6月30日间，也每三个月收到被告德高公司支付的利息人民币9200��（注：按年息8%计算，即每季度为2%，人民币46万×2%=9200元）。2011年6月24日，原告温美玲与被告嘉诚公司及保证人德高公司、韩玉收、余阿雷在浙江省温州市签订了“商品房预售合同补充协议二”，其中约定：第二条，经双方协商一致及补充协议的规定，原告已支付的款项一次性退还至原告开立的指定账户中，该行为不视为终止原合同及原补充协议的标志；第三条，原告对嘉诚公司开放项目的前景表示乐观和信任，原告同意在收到全部退款后在同年7月15日前再将上述款项交付嘉诚公司指定的账户中，双方同意按原合同及原补充协议续约；第四条，双方同意原合同及补充协议约定的履行时间及约定解除权行使期间在原约定时间段上延长18个月，原合同及补充协议的有效期间同时顺延18个月；第五条，在延长履行期内，各方权利、义务及保证人的责任仍按原合同及补充协议约定。该补充协议二签订后，被告德高公司未将原告款项46万元退给原告。同样是2011年6月24日，德高公司（甲方）与居间人张世萍（乙方）等在温州市签订了“居间合同补充协议”，主要内容为：乙方为甲方提供原居间协议中完成的预售合同延续维持服务，即原预售合同客户不选择行使解除权，并将原预售合同至少履行至2012年12月31日；甲方对乙方完成上述协议向乙方支付居间服务费人民币74.55万元，支付方式和期限同前；协议还约定了在2012年12月31日前不得行使解除权及违约责任、保密条款、担保条款等。该补充协议签订后，张世萍提供的客户基本稳定，德高公司同样按约定向张世萍支付了相应的服务费。另查明，2013年3月13日，原告的委托代理人张海江受原告温美玲等10人的委托，向被告嘉诚公司致发律师函，称温美玲等10人分别与嘉诚公司签署了商品房预售合同，根据合同约定，现行使合同约定的解除权，请嘉诚公司10日内将购房款退还至温美玲等人的各自账户内。嘉诚公司收件后认为温美玲等人的“购房款”是德高公司的借款，与嘉诚公司无关。因交涉无果，且原告认为德高公司无支付能力，故原告于2013年5月9日向本院提起诉讼，请求解除原、被告于2009年12月31日签订的商品房预售合同，要求被告嘉诚公司返还购房款人民币46万元及承担违约金（计算至实际支付之日）。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房预售合同补充协议》、《商品房预售合同补充协议二》，被告提供的由德高公司出具的《事实说明》、银行对账单、德高公司向原告支付利息回单、德高公司支付利息及佣金的审批表、德高公司与中介人张世萍等所签的《房产预售居间合同》、《居间合同补充协议》、转帐凭证、张��萍对德高公司的电子邮件、公司登记及变更登记信息、法院调取银行对账单、对德高公司财务总监陈某某的调查笔录及当事人陈述等在案可予证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告嘉诚公司作为法人企业，依法具有民事权利能力和民事行为能力，独立享有民事权利和承担民事义务。原告温美玲作为完全民事行为能力人，双方签订的《商品房买卖合同书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，系依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。后双方经过协商，双方再次签订了《商品房预售合同补充协议》（二），被告德高公司、韩玉收、余阿雷也在合同上作为保证人签章或署名，该补充协议同样不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有《中华人民共和国合同法��第五十二条规定的其他合同无效的情形，系依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告吴子强依照《商品房买卖合同书》和《商品房预售合同补充协议》（二）的约定履行了给付购房款的义务，被告嘉诚公司应当依照约定履行交付房屋的义务，但被告嘉诚公司在履行期限届满直至现在一直未履行该项义务，致使原告的合同目的不能实现，依法应当承担相应的法律责任。原告温美玲委托律师向被告嘉诚公司发出主张解除合同的通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和第九十六条的规定，在双方之间产生解除合同的法律效力。原告主张由被告嘉诚公司返还购房款人民币46万元，并支付违约金符合法律规定和合同约定，本院应予支持。被告德高公司、韩玉收、余阿雷作为保证人具有承担连带责任的义务，但原告并没有提出该项主张，视为其对权利的放弃。被告嘉诚公司辩称其与原告不存在真实的商品房买卖合同关系，实际上是被告德高公司向原告借款。本院认为，因原告与被告嘉诚公司签订《商品房买卖合同书》和《商品房预售合同补充协议》（二）均是客观存在的，双方才是合同的当事人，原告也是将购房款支付给了被告嘉诚公司，而不是直接支付给了被告德高公司，被告嘉诚公司作为合同相对人，根据合同相对性原则，有义务向原告履行合同，否则应承担相应的违约责任。至于被告嘉诚公司将收取的购房款转交给被告德高公司，则是在双方之间又形成新的法律关系，被告嘉诚公司可另行向被告德高公司主张权利。因此对于被告嘉诚公司该辩称理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法��第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告温美玲与被告嘉诚公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同补充协议》及《商品房预售合同补充协议二》。由被告嘉诚公司返还原告温美玲购房款人民币46万元，并支付原告温美玲违约金（以本金人民币46万元为基数，从2013年3月14日起至本判决所确定的宽限期内的实际给付之日止按年利率8%计息）。前述金钱给付内容限被告嘉诚公司于本判决生效之日起十五日内一次性履行完毕。案件受理费人民币8200元，由被告嘉诚公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，��按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市温泉支行；账号：17－680501040008389－222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　吕　凯审　判　员　　李茂和人民陪审员　　刘晓地二〇一四年九月十日书　记　员　　李　欢来自：