（2014）乌中民四终字第778号
裁判日期: 2014-09-01
公开日期: 2014-12-24
案件名称
吕敏与乌鲁木齐市绿色家园小区业主委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕敏,乌鲁木齐市绿色家园小区业主委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民四终字第778号上诉人（原审被告）：吕敏被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市绿色家园小区业主委员会负责人：严标昆，该业主委员会主任。委托代理人：杨耀军，新疆银石律师事务所律师。上诉人吕敏因与被上诉人乌鲁木齐市绿色家园小区业主委员会（以下简称绿色家园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第567号民事判决，向本院提出上诉。本院2014年8月8日受理后，于2014年8月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人吕敏与被上诉人绿色家园业委会的委托代理人杨耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年6月1日，吕敏与绿色家园业委会签订一份《房屋租赁合同》，由吕敏租赁位于乌鲁木齐市阿勒泰路2414号绿色家园小区内建筑面积22.62平方米的临建房用于经营早餐店，租期自2012年6月1日至2013年6月1日，租金每月400元（不含水、电、暖等费用），每半年结算一次，吕敏需在租金到期前30日内支付。租赁期内的水、电、暖等费用由吕敏承担。合同同时约定吕敏不能按时交纳租赁费及各项相关费用时，绿色家园业委会有权解除合同。吕敏如逾期支付房屋租金及有关费用，每逾期一日，绿色家园业委会按滞缴经费总额的千分之三加收违约金。逾期30日，绿色家园业委会有权解除合同并收回属于绿色家园业委会的全部财产。本案审理中，经绿色家园业委会、吕敏双方确认该房屋自2014年1月1日至2014年5月30日期间的租金为2000元。2014年4月25日，吕敏向乌鲁木齐好人缘物业管理有限公司交纳物业费42元、水费149元以及垃圾费31.20元。另查明：位于绿色家园小区内的涉案房屋系小区开发商所建造并遗留小区内的临时建筑物，该房屋未取得建设工程规划许可证亦未获得行政主管部门的批准，租赁房屋至今仍由吕敏占有、使用。原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，绿色家园业委会既未能提供建设工程规划许可证，亦未举证证实租赁房屋已获得相关行政主管部门的批准，故其与吕敏签订的《房屋租赁合同》当属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”。据此，基于无效合同所产生的法律后果，吕敏应将租赁的房屋返还给绿色家园业委会。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”吕敏实际占有、使用租赁房屋，理应参照租赁合同约定的租金标准向绿色家园业委会支付房屋使用费。吕敏应支付绿色家园业委会2014年1月1日至2014年5月30日期间的房屋使用费2000元。在2014年4月25日吕敏已交纳租赁房屋在该时间之前的水费，绿色家园业委会主张2013年6月至起诉之日（即2014年4月23日）的水费没有事实和法律依据，不予支持。因租赁合同无效，现绿色家园业委会向吕敏主张逾期付款违约金于法无据，该项主张不予支持。综上，判决如下：一、吕敏给付乌鲁木齐市绿色家园小区业主委员会2014年1月1日至2014年5月30日期间的房屋使用费2000元；二、吕敏于本判决生效后三十日内将坐落乌鲁木齐市阿勒泰路2414号绿色家园小区的租赁房屋返还给乌鲁木齐市绿色家园小区业主委员会；三、驳回乌鲁木齐市绿色家园小区业主委员会的其他诉讼请求。上诉人吕敏不服一审判决上诉称：原审中已查明涉案房屋未取得建设工程规划许可证及未获得行政主管部门批准的临时建筑物，以此认定房屋租赁合同无效并返还相应的财产，但没有查明和认定导致房屋租赁合同无效的责任主体，以及应承担什么样的责任。我方在签订租赁合同过程中没有任何责任，对涉诉房屋是否拥有合法手续是不明知的。绿色家园业委会明知涉诉房屋系临时建筑，还与我方签订租赁合同，故导致租赁房屋合同无效的责任应由绿色家园业委会承担。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，支持我方的上诉请求。被上诉人绿色家园业委会答辩称：一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，吕敏的上诉无事实依据，请求依法驳回上诉。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。上述事实有房屋租赁合同书、收据、现场照片、当事人陈述以及庭审笔录等存卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，吕敏与绿色家园业委会签订的房屋租赁合同无效，现吕敏仍占有涉诉商铺已无合同依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后吕敏应当将涉诉商铺返还给出租人，故本院对绿色家园业委会要求吕敏返还涉诉房屋的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原审法院参照租赁合同约定的租金标准认定吕敏向绿色家园业委会给付2000元房屋使用费并无不当，本院予以维持。吕敏上诉称，绿色家园业委会明知涉诉房屋没有合法手续仍对外出租，导致合同无效的责任应由绿色家园业委会承担。对此本院认为，在吕敏与绿色家园业委会签订的房屋租赁合同第一条中已明确写明涉诉房屋为临建房，吕敏在签订租赁合同时对涉诉房屋的性质应当是明知的，故吕敏的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人吕敏已预交），由上诉人吕敏承担。本判决为终审判决。审 判 长 王建国代理审判员 马小梅代理审判员 曾 敏二〇一四年九月一日书 记 员 李 杰 关注公众号“”