（2014）淄民一终字第426号
裁判日期: 2014-09-01
公开日期: 2014-11-12
案件名称
刘文吉与乔乃义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔乃义,刘文吉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淄民一终字第426号上诉人（原审被告）：乔乃义，男，汉族，农民。委托代理人：王霞，女，淄博开发鹏远法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：刘文吉，男，汉族，中国第四砂轮厂退休职工。委托代理人：刘永忠，男，淄博海关办公室科长。系被上诉人刘文吉之子。上诉人乔乃义因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2013）张民初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔乃义及其委托代理人王霞，被上诉人刘文吉的委托代理人刘永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2000年10月24日，原告刘文吉与被告乔乃义签订房屋买卖协议书一份，约定刘文吉楼房一套（东西两间、上下两层）卖给被告乔乃义，转让费用20000.00元。上述房屋的集体土地建设用地使用证号为张集建（1990）字第1110383号（登记土地使用者为刘文吉）、张集建（1990）字第1110384号（登记土地使用者为刘丕金）。原告刘文吉系沣水镇张二村村民，被告乔乃义系沣水镇张一村村民。原被告因上述买卖房屋合同产生纠纷，为此原告诉至法院，请求依法确认原被告双方2000年10月24日签订的房屋转让合同无效，判令被告返还房屋。原告另提供户口本复印件和沣水镇张二村村委会出具的证明各一份，证实原告及其妻子系张二村村民，被告是张一村村民，双方签订的合同无效。被告抗辩称涉案楼房盖在原张一村的土地上，后来1977年调整后就归张二村了。原审法院依法询问案外人刘丕金，刘丕金表示其在沣水镇张二村原有两层楼一处，上下各一间，集体土地建设用地使用证号为张集建（1990）字第1110384号，在1992年左右其将该房屋卖给了刘文吉，该房屋现在与其没有关系。原告刘文吉质证表示对此无异议。被告乔乃义认为刘丕金出卖房屋的时间应是1995年左右，其他内容无异议。原审法院认为，被告乔乃义不是张店区沣水镇张二村集体成员，其不能享有使用该村宅基地的权利。而被告与原告签订的房屋买卖协议必然导致相应宅基地使用权的转移。而且该协议也未经有关部门审核批准，因此，该房屋买卖协议无效，因该协议取得的财产，应当予以返还。因被告乔乃义没有就其经济损失提出反诉，故本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、原告刘文吉与被告乔乃义于2000年10月24日签订的房屋买卖协议无效；二、被告乔乃义于判决生效之日起十日内向原告刘文吉返还坐落于张集建（1990）字第1110383号、张集建（1990）字第1110384号宅基地上的楼房一套（东西两间、上下两层）；三、原告刘文吉于判决生效之日起十日内向被告乔乃义返还购房款20000.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500.00元，由原告刘文吉与被告乔乃义平均负担。乔乃义不服原审判决，向本院提起上诉：请求依法撤销原审判决，予以改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决上诉人与被上诉人双方于2000年10月24日签订的房屋买卖协议无效，认定事实不清。第一，张店区沣水镇自古以来三个村为一个村，称张赵村，20世纪60年代张赵村分成三个生产大队，80年代又改为三个行政村。涉案房产所在宅基地，1980年以前属于张一村，后划归张二村。张一村、张二村和张三村村民均属于同一集体组织成员。涉案房屋及宅基地坐落在原张二村村民委员会附近，村委知道同意并认可双方的买卖行为，否则上诉人不可能在涉案房产及宅基地上居住达14年之久。第二，双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，法律并无明文规定，不允许村民之间转让房屋，集体土地的使用权广义上属于农民所有，仅在农民之间转让并没有导致建筑物所有权和土地使用主体分离的结果，应认定买卖合同有效。第三，被上诉人违背诚实信用原则，在知道涉案房屋即将要拆迁后，即起诉主张涉案房屋系上诉人借用，后因上诉人提供房屋买卖合同撤诉。现又主张房屋买卖合同无效，其行为违背诚实信用原则，应承担完全的过错责任。第四，上诉人因购买了被上诉人的房屋给儿子居住，致使上诉人的儿子没再向村委审批宅基地，现儿子复原后落户定居本村，符合山东省宅基地管理办法第12条和24条的规定，应当认定买卖合同有效。第五，依据土地管理法第十六条，土地所有权和使用权争议由当事人协商解决，协商不成由人民政府处理，法院不应当受理本案，且被上诉人一审的起诉明显超过两年的诉讼时效，法院即使受理也应当依法驳回其诉讼请求。二、一审法院判决上诉人返还涉案房屋，被上诉人返还2万元房款，显失公平。上诉人购买涉案房屋后投入5万元将涉案房屋的前院后院拆除、翻建，整体进行了修缮装修。涉案房屋的升值部分应当由上诉人所有。一审法院对给上诉人造成的巨大经济损失不予判决，显失公平且违背《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。刘文吉答辩称：一审判决正确，我方认可一审判决结果。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有房屋买卖协议书、集体土地建设用地使用证两份、张店区沣水镇张二村村委会证明、户口本复印件及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。本院认为，本案二审双方当事人争议焦点为：一、本案是否属于法院的受理范围以及是否超诉讼时效问题。二、上诉人乔乃义与被上诉人刘文吉签订的房屋买卖协议的效力问题。三、上诉人主张一审应对其经济损失予以判决有无事实及法律依据。关于焦点一，本案是否属于法院的受理范围以及是否超诉讼时效问题。本案系双方当事人因房屋买卖合同关系产生纠纷提起的民事诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，属于人民法院的受理范围，上诉人主张本案不属于法院受理范围的上诉理由无法律依据，本院不予支持。因上诉人乔乃义在一审期间未提出诉讼时效抗辩，现其在二审期间提出，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，对此不予支持。关于焦点二，上诉人乔乃义与被上诉人刘文吉签订的房屋买卖协议的效力问题。该焦点问题主要涉及本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买本集体经济组织成员的房屋所签订的房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，将宅基地使用权的取得与受让进行了限制。集体土地上的房屋买卖涉及到农村宅基地使用权的流转，由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，是本集体经济组织成员无偿取得的，是村民基本生产、生活的保障，本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认为无效。本案中，上诉人乔乃义及其家庭成员并非涉案房屋所在集体经济组织成员，房屋买卖也未办理房屋所有权和宅基地使用权变动手续，故双方签订的房屋买卖协议应当认定为无效。关于焦点三，上诉人主张一审应对其经济损失予以判决有无事实及法律依据。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，都有过错的，应当各自承担相应的责任。但本案中，上诉人乔乃义未对经济损失问题提起反诉，原审判决对此未进行处理并无不当，上诉人乔乃义对此可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500.00元，由上诉人乔乃义负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 静审 判 员 李灵福代理审判员 王 娜二〇一四年九月一日书 记 员 刘 敏