（2014）岚民一初字第1143号

裁判日期: 2014-09-01

公开日期: 2015-02-25

案件名称

日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会与苏同谦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

日照市岚山区人民法院

所属地区

日照市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十四条第一款，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款

全文

山东省日照市岚山区人民法院民事判决书（2014）岚民一初字第1143号原告：日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会，住所地日照市岚山区。法定代表人：苏同高，村主任。委托代理人：李宗倩，日照岚山安东卫法律服务所法律服务工作者。被告：苏同谦，男，汉族，居民，住日照市岚山区。委托代理人：李秀珍，日照岚杰律师事务所律师。原告日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会（以下简称“苏家庄居委会”）与被告苏同谦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理。依法由代理审判员秦苗苗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏家庄居委会法定代表人苏同高及其委托代理人李宗倩、被告苏同谦及其委托代理人李秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏家庄居委会诉称：2005年6月27日，原告与被告苏同谦协商将原告所有的土地约计5亩、房屋10间出租给被告用于经营饭店，并签订书面租赁合同一份。合同约定租赁期间为三年，自2005年7月1日至2008年7月1日，租金为每年50000元。合同第四条第二款还约定，未经原告书面同意，被告不得擅自转租、转让、抵押……合同期满或依法解除、终止时，被告应无偿拆除自建附属物，逾期15天不拆除，该财产无偿归原告所有。租赁期满后，被告继续租用该租赁物，年交纳租金26000元，但双方未约定租赁期间，亦未签订书面租赁合同，双方转为不定期租赁合同，原合同内容继续有效。被告未经原告同意将部分租赁物转租，且自2013年7月1日至今未交纳租金，经催要后仍未缴纳。后来原告要求被告解除双方的租赁合同并归还租赁物，未果。请求判令终止原、被告之间的租赁合同；被告归还租赁的土地5亩、房屋4间、变压器一台；被告给付原告拖欠的租赁费26000元，并承担本案的诉讼费用。被告苏同谦辩称：第一，原告所述租赁关系属实，被告租赁原告的房屋及土地自1993年开始，期间双方多次签订租赁合同，被告也对租赁的土地进行过平整垫土、打井和建设房屋；第二，根据《合同法》第二百三十二条规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案原告并未在起诉前通知被告；第三，根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人未缴纳租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付，承租人不支付的，可以解除合同，而本案被告迟延缴纳租金是因为在被告缴纳时原告不收取，原告也未通知被告在合理期限内缴纳。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告苏同谦自1993年开始租赁原告苏家庄居委会的房屋及土地。2005年6月27日，双方签订《租赁合同》，第一条约定将原告位于204国道西侧新苑饭店楼北端土地7亩、房屋10间租赁给被告使用；第二条约定租期三年，自2005年7月1日至2008年7月1日；第三条约定租金为50000元／年，被告应于合同签订之日交纳第一年租金，于每年8月1日交纳次年租金，交款地点为原告办公室；第四条约定被告应按时交纳租金，否则视为违约，未经原告书面同意，被告不得擅自转租、转让、抵押，不得在租赁的土地上建筑房屋等固定设施，否则视为违约，合同期满或依法解除、终止时，被告应无偿拆除自建附属物，逾期15天不拆除，该财产无偿归原告所有。后因204国道拓宽，部分租赁土地被国家征用，涉案租赁物变更为房屋4间、土地5亩。合同到期后，被告继续租用该涉案租赁物，双方口头约定租金变为26000元／年，但未约定租赁期限，亦未签订书面租赁合同。被告已交纳租金至2013年7月1日，尚拖欠2013年7月2日至2014年7月1日的租金26000元。原告主张被告未履行合同义务，一直迟延交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，被告无正当理由逾期不支付租金，被告可以解除双方的不定期租赁合同；另外，根据该法第规定，原告在合同到期后曾向被告提出终止合同、重新招标，实际已给予被告合理的准备期限，可以随时要求解除双方的不定期租赁合同。另查明：被告租赁期间，对租赁土地进行了平整垫土、打井、房屋建设及变压器安装和改造增容。其中，1996年被告在涉案土地上安装20千瓦变压器一台，后来由原告出钱报销，所有权即归原告所有，后来被告于2000年将变压器增容为50千瓦，于2001年继续增容为125千瓦。被告未经原告许可，于2010年将涉案租赁物转租他人。被告至今仍占有、使用原告的房屋4间、土地5亩。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、补充协议、现金日记账、招标说明、记账凭证及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原被告之间于2005年6月27日签订的书面租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故对该房屋租赁合同的效力，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2008年7月2日，该书面合同期满后，被告继续占有使用租赁物，除因国家征用造成租赁物部分减少及租金变更外，未另行签订书面租赁合同，亦未就合同的其他内容有过约定，且双方实际基本按原合同履行，故视为自2008年7月2日开始，原被告双方除对部分条款变更外，仍按原书面租赁合同的约定成立不定期租赁关系，原租赁合同中的有关双方权利义务等条款对原被告仍具有约束力。原告主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，被告未经原告许可将部分涉案租赁物转租他人，原告可以随时要求解除合同，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中原告明知被告转租，但未在法定期限内提出异议，故对于原告的上述主张，本院不予支持。被告辩称在向原告交纳租金时原告拒绝收取，但未提供证据证实，对于被告的上述辩解，本院不予采信。本案中，被告未按照合同约定在2013年8月1日向原告办公室交纳2013年7月2日至2014年7月1日的租金26000元，直至本案法庭辩论终结前，被告亦未补交拖欠的租金，故对于原告解除双方不定期房屋租赁合同的诉讼请求，理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，且原被告约定“合同期满或依法解除、终止时，被告应无偿拆除自建附属物，逾期15天不拆除，该财产无偿归原告所有”，合同解除后，被告理应返还原物，原告要求被告返还土地5亩、房屋4间，被告也表示认可，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉称的变压器一台，实际已由被告改造增容为125千瓦，原来20千瓦变压器已不复存在，原告要求被告归还变压器，本院不予支持。被告辩称应由原告承担其在涉案土地上建设房屋、打井、垫土等支出的费用，但未提出反诉，在本案中不予处理。原被告均认可被告尚欠租金26000元，原告要求被告交纳拖欠的租金，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会与被告苏同谦之间的房屋租赁合同；二、被告苏同谦于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并归还原告日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会土地5亩（位于204国道西侧）及房屋4间；三、被告苏同谦于本判决生效之日起十日内支付原告日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会租金26000元；四、驳回原告日照市岚山区安东卫街道苏家庄居民委员会的其他诉讼请求。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由被告苏同谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。代理审判员　　秦苗苗二〇一四年九月一日书　记　员　　山　杰来源：百度“”