（2014）东三法民一初字第743号
裁判日期: 2014-09-01
公开日期: 2016-02-28
案件名称
东莞市圣力纸业有限公司与东莞市增富实业投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市圣力纸业有限公司,东莞市增富实业投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法民一初字第743号原告东莞市圣力纸业有限公司，住所地：东莞市。法定代表人王亚劲，经理。委托代理人彭万红，广东顺创律师事务所律师。委托代理人陈艳华，女，广东顺创律师事务所辅助人员。被告东莞市增富实业投资有限公司，住所地：东莞市。法定代表人刘坚富，总经理。委托代理人ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。委托代理人贾玉琢，女，广东乐而乐律师事务所辅助人员。原告东莞市圣力纸业有限公司（以下简称“圣力公司”）诉被告东莞市增富实业投资有限公司（以下简称“增富公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣力公司的委托代理人彭万红、陈艳华、被告增富公司的委托代理人ＸＸ明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告圣力公司诉称，2013年5月10日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，次日，原告向被告支付租赁保证金28000元。2014年5月份，原告租赁的厂区多次发生洪水浸漫，造成原告直接经济损失一百多万以及不可估量的间接损失，同时还给原告处的工作人员的生命安全造成巨大威胁。2014年5月21日，原告接到石马警务区的疏散通知，因为洪水再次来袭，要求群众做好疏散人员财物准备。当晚原告即打电话与被告口头解除合同。另外，原告于2014年5月27日结清了截至2014年5月27日前（含当日）的所有水电费等全部费用，并于5月25日将所有机器设备等搬出被告的租赁物，完成了租赁物移交手续。双方签订的《厂房租赁合同》于2014年5月27日正式解除。几次洪水发生，被告都没有及时通知原告疏散人员及财物，也没有协助原告采取有效的措施排洪、泄洪，这直接导致原告的损失进一步扩大，合同无法履行。此外，根据合同约定，在发生不可抗力的情况下，双方可以解除合同。据此原告与被告解除合同，被告应该退回原告的租赁保证金。现原告与被告多次协商不成，为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求：一、确认原、被告双方的厂房租赁合同于2014年5月27日解除；二、被告向原告退回租赁保证金28000元并支付利息64元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从合同解除之日起计算至法院判决确定的支付之日止，暂计算至起诉之日为64元）；三、本案诉讼费由被告承担。被告增富公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，虽然洪水为不可抗力，但洪水消退后，租赁合同可以继续履行，整个塘厦镇很多企业都受洪水影响，所以该不可抗力并不能影响租赁合同的继续履行，原告是单方违约行为，根据合同的约定，保证金我方可以没收。经审理查明，位于东莞市塘厦镇塘天南路52C1号房屋的房地产权属人为东莞中象藤器制品有限公司，已取得房地产权证。2013年8月28日，东莞中象藤器制品有限公司与被告签订一份《独立厂房和宿舍租赁合同书》，约定由被告承租东莞中象藤器制品有限公司位于东莞市塘厦镇塘天南路52C1号的房屋，约定租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，约定被告有权在租赁期限内对上述房屋分租给第三方使用。2013年5月10日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了一份《厂房租赁合同》（合同编号：A00012）。合同第一条约定，由被告将位于东莞市塘厦镇石马塘天南路52号工业区厂房A栋第1层分租给原告，租赁期限自2013年5月3日起至2018年5月2日止；合同第二条、第十条约定，原告需向被告缴纳租赁保证金28000元，合同期限届满后退还；合同第七条约定，本合同有效期内发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1、发生不可抗力，使本合同不能履行，2、政府征用收购，收回或拆除租赁房产，3、甲乙双方协商一致；合同第八条约定乙方中途退租，需提前二个月通知甲方，经甲方同意后，付清所欠甲方的款项，但租赁保证金做违约金处理不予退还。《厂房租赁合同》签订后，原告于2013年5月10日向被告交付了租赁保证金28000元。2014年5月11日，因连日暴雨，东莞市塘厦镇发生了水灾，造成全镇大面积受灾，原告所租赁的案涉厂房也发生了水灾，造成一定的损失。2014年5月25日，原告搬离案涉厂房。原告主张其搬离行为符合《厂房租赁合同》第七条“发生不可抗力，使本合同不能履行”可单方解除合同的规定，主张其在搬离前已电话通知被告并取得被告的同意，但对此主张，原告未能举证；被告予以否认，主张系原告未经通知就单方搬离。2014年5月27日，原告与被告结清了2014年5月份的水电费。另查明，2014年5月27日当天，原告还与东莞中象藤器制品有限公司签订了一份《厂房租赁合同终止协议书》，约定双方一致同意提前终止双方之前的租赁合同。原、被告一致确认，实际上是原告与被告发生的租赁合同关系。庭审中，原告确认其于2014年5月25日搬离案涉厂房后仍在东莞市塘厦镇从事原来的生产活动；原告确认水灾退去后在正常情况下仍可继续使用案涉厂房进行生产，只是风险较大。以上事实，有《厂房租赁合同》、公告、照片、《厂房租赁合同终止协议书》、《解除租赁合同确认函》、邮政快递单、租赁保证金收据、水电费收据、《独立厂房和宿舍租赁合同书》、房地产权证等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，虽然原告与东莞中象藤器制品有限公司有签《厂房租赁合同终止协议书》，但原、被告一致确认，实际上是原告与被告发生的租赁合同关系，本院予以确认。案涉厂房已取得相应的房地产权证，依法可用于租赁，且根据被告与东莞中象藤器制品有限公司签订的《独立厂房和宿舍租赁合同书》的约定，被告对案涉厂房具有分租的权利，故原、被告于2013年5月10日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：A00012），系原、被告的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认，原、被告应按照该《厂房租赁合同》履行各自的权利义务。原告主张其在2014年5月25日搬离案涉厂房前已电话通知被告并取得被告的同意，但对此主张，原告未能举证，被告也予以否认，且2014年5月27日原告与被告结清2014年5月份水电费的行为，也不能证明被告同意原告的搬离行为，故对原告的此项主张，本院不予采信，认定系被告未经原告同意单方搬离案涉厂房。原告于2014年5月25日搬离案涉厂房时，《厂房租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，在此情况下，判定原告的搬离行为是合法解除行为还是单方违约行为，应按照《厂房租赁合同》第七条关于允许解除合同情形的规定来进行处理。原告主张其搬离行为符合《厂房租赁合同》第七条“发生不可抗力，使本合同不能履行”的规定。对此，本院认为，此条款的成立需符合两个条件：一、发生了不可抗力；二、所发生的不可抗力达到使租赁合同无法继续履行的严重程度。本案中，2014年5月11日发生在东莞市塘厦镇的水灾，是因非人为因素的天气原因造成的，属于不可抗力；在庭审中，原告确认在水灾退去后在正常情况下仍可继续使用案涉厂房进行生产，可见该不可抗力并未达到使租赁合同无法继续履行的严重程度。据上，本院认定原告的搬离行为不符合《厂房租赁合同》规定的可单方解除合同行为，属于原告的单方违约行为。本院认定原、被告2013年5月10日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：A00012）于2014年5月25日由原告单方违约解除。按照《厂房租赁合同》第八条的规定，原告在租赁期限内单方违约退租，被告有权没收原告缴纳的租赁保证金不予退还。原告要求被告返还租赁保证金28000元及支付利息的诉讼请求，无事实与法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市圣力纸业有限公司与被告东莞市增富实业投资有限公司2013年5月10日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：A00012）于2014年5月25日由原告单方违约解除；二、驳回原告东莞市圣力纸业有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费251元，原告已预交，由原告东莞市圣力纸业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 韦枝展二〇一四年九月一日书 记 员 陈倩媚沈超凡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 搜索“”