（2014）同民初字第613号

裁判日期: 2014-09-01

公开日期: 2014-10-31

案件名称

厦门艋舺商贸有限公司与厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会、吕志坚等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市同安区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门艋舺商贸有限公司,厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会,吕志坚,颜金钗

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国招标投标法》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

福建省厦门市同安区人民法院民事判决书（2014）同民初字第613号原告厦门艋舺商贸有限公司。委托代理人陈小明、范小东，福建理则达律师事务所律师。被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会委托代理人陶京铭、蔡明钦，福建合贤律师事务所律师。被告吕志坚，男，1965年6月3日出生，汉族。委托代理人陈东升，福建银声律师事务所律师。被告颜金钗，男，1955年1月2日出生，汉族，委托代理人陈东升，福建银声律师事务所律师。原告厦门艋舺商贸有限公司（以下简称艋舺公司）与被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会（以下简称吕厝居委会）、被告吕志坚、被告颜金钗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日作出（2014）同民初字第75号民事判决，原告艋舺公司不服提出上诉，厦门市中级人民法院于2014年6月7日作出（2014）厦民终字第1412号民事裁定书，撤销原审判决，发回重审。2014年6月23日，本院立案受理后，依法另行组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行了审理，原告艋舺公司之委托代理人陈小明、范小东，被告吕厝居委会之委托代理人陶京铭、蔡明钦、被告吕志坚、颜金钗之共同委托代理人陈东升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艋舺公司诉称，2013年4月23日，吕厝居委会将址于厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面（总面积计2370平方）进行公示招标，公示期于2013年4月30日届满，吕厝居委会于2013年5月2日上午组织投标，投标方式为暗标，最终入围的投标人共两方，一方是艋舺公司，另一方为吕厝居委会第五小队的居民吕志坚。而吕厝居委会主任开始唱标后，吕志坚给出“我的投标价格比最高投标者每年租金高于1000元整投标”。而艋舺公司给出的投标价是210300元整，是当时确切数值报价的最高价。之后，吕厝居委会与吕志坚、颜金钗以每年211300元中标价格签订一份关于上述投标房屋的房屋租赁合同并交付其使用。艋舺公司认为，吕厝居委会与吕志坚、颜金钗的恶意串通行为严重侵犯了其合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认吕厝居委会与吕志坚、颜金钗签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的房屋租赁合同无效；2、判令吕厝居委会履行与艋舺公司签订的关于址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的租赁合同；3.判令吕厝居委会、吕志坚、颜金钗承担本案的诉讼费用。被告吕厝居委会辩称，吕厝居委会与吕志坚、颜金钗经协商一致于2013年签订租赁合同，并不存在串通损害艋舺公司利益的事实，艋舺公司的诉求缺乏事实依据，请求予以驳回。被告吕志坚、颜金钗辩称，首先，本案吕厝居委会根据村民自治原则自主管理其集体资产，对其址于镇政府门口的店面进行公开竞标招租，艋舺公司与吕志坚、颜金钗均以投标人的身份现场公开参与，投标单是在现场各自所书，于唱标前现场提交村委会，期间不存在所谓恶意串通的情形，投标开标唱标等均公开进行，主体、内容、形式符合公告，各方意思表示真实，艋舺公司与吕志坚、颜金钗的报价均只是一种要约行为，是否得到承诺，应由吕厝居委会做出，既然吕厝居委会完全同意吕志坚、颜金钗的此种报价并与其签订了合同，就完全具备了合同有效的各种必要要件，根据《合同法》第44条等规定当属有效。第二，艋舺公司主张吕厝居委会与吕志坚、颜金钗恶意串通没有事实和法律依据。吕志坚、颜金钗“比最高投标每年租金高1000元整”的报价，是在艋舺公司报价的基础上再加价每年租金1000元，该出价明显高于艋舺公司，当时各方均未提异议，该竞价也未违背法律、行政法规的规定或为公告所禁止。根据合同活动追求最大化经济利益原则，吕厝居委会在现场公开竞价后，按照自己的意愿自由选择受让方，与最高出价者签订租赁合同是各自利益的正当追求，该过程公开进行，不存在恶意串通的情况。第三，本案不属于民事诉讼审查范围，从司法实践和现有判例来看，落选未中标人不具备提起民事诉讼原告资格。第四，艋舺公司所主张的店面现状与客观现实现状也明显不符，吕志坚、颜金钗所承租的店面于2013年6月后已经全部陆续进行装修、招商投入经营使用，现已经全部投用，不存在可原状收回的现实可能。综上，艋舺公司的起诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，2013年4月23日，吕厝居委会就其位于镇政府门口的店面进行招租，发出《公告》，该公告载明：“一、租赁方案：1.租赁期为十五年；2.租金每年人民币壹拾伍万元，每叁年给付一次（提前半年给付）且每叁年递增10%。3.店面装修期半年，不计租金。4.租赁者须在合同约定的时间内在原有基础上加盖两层，自行出资且建设要求应根据国家质量要求。对抵租金12年，后3年在同等条件下可续租，租金根据时价。二、租赁条件，本招租方案向社会公开，采用竞标方式，有意者请于2013年4月30日前将押金人民币贰拾万元打至吕厝社区居委会账户地点：原西柯信用社，现改为农商行西柯支行。……”。吕厝居委会于2013年5月2日上午组织投标，最终入围的投标人共两方，一方为艋舺公司，另一方为吕厝五队吕志坚、吕加荣。吕志坚、吕加荣给出的投标为“我的投标价格比最高投标者，每年租金高于壹仟元正投标”，而艋舺公司给出的投标价是210300元整。2013年5月3日，吕厝居委会（甲方）与吕志坚、颜金钗（乙方）签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》载明，经吕厝居委会公开招投标，吕志坚、颜金钗以标的每年人民币211300元中标，获得本社区房屋租赁使用权，租赁房屋名称为吕厝社区（镇政府门口西南片）一层店面，租赁房屋面积2370平方米，租赁房屋用途为商业用途，租赁房屋时间为壹拾伍年。甲方吕厝居委会与乙方吕志坚、颜金钗均在合同上签名盖章。后甲方吕厝居委会与乙方吕志坚、颜金钗均按合同约定履行了该《房屋租赁合同》。原告艋舺公司认为，吕厝居委会与吕志坚、颜金钗存在恶意串通的行为，严重侵犯了其合法权益，遂向法院提起诉讼。另查明，原告艋舺公司参与招投标，于2013年4月28日向吕厝居委会缴纳保证金20万元，在吕厝居委会出具的收款收据内注明“收吕志坚投标吕厝一层店面押金款人民币200000元”，艋舺公司于2013年12月25日领回被告吕厝居委会退还的保证金20万元。该收款收据注明的吕志坚系原告艋舺公司的股东，与被告吕志坚系同名不同人。原告艋舺公司举证：1.公告，证明吕厝社区居委会对诉争店面招标所张贴的公告，对招租方案、条件、报名方式作出明确规定的事实；2.投标单，证明原告和被告各自的投标数额；3.房屋租赁合同，证明被告吕厝居委会与被告吕志坚、颜金钗恶意串通签订《房屋租赁合同》的事实；4.照片，证明诉争店面的现状。5.押金收条，证明被告1发布招租公告后，原告缴纳的保证金，过后已经退还；6.法院网案件查询，证明吕厝居委会主任于颜金钗之间存在巨额的借贷关系；7.私营公司基本信息，证明吕志坚系原告公司的自然股东，由他提交押金的事实。被告吕厝居委会质证认为，证据1.2.3的真实性无异议；证据4的真实性无法确认；证据5的关联性无法确认，吕志坚与原告的关联性无法判断；证据6与本案没有关联性；证据7的真实性无异议。被告吕志坚、颜金钗质证认为，证据1真实性无异议，公告属于要约邀请；证据2真实性无异议，当场背靠背所写，不存在串通，被告的报价形式没有超过公告的内容或者为公告所禁止；证据3真实性无异议，合同已经依法成立，不存在恶意串通；证据4拍照时间不明确，无法体现店面的现状，被告在2013年6月就已经装修投入使用，原告主张与现场的客观事实不一致；证据5吕志坚与原告的关联性无法判断，且保证金已经退还，原告对招投标未提出异议；证据6与本案没有关联性；证据7的真实性无异议。本院认为，被告对原告提交的证据1.2.3的真实性均无异议，可予以确认，但证据3尚无法证实二被告存在恶意串通的事实；证据4不能证实诉争店面的现状；证据5可以证实原告于2013年4月28日缴纳参与投标的保证金20万元，同年12月25日领回保证金20万元的事实；证据6系吕厝居委会原村主任与颜金钗之间的债权债务关系，与本案没有关联性；证据7可以证实吕志坚系原告公司的自然股东，由他提交押金的事实。被告吕厝居委会未举证。被告吕志坚、颜金钗举证：1.照片，证明房屋租赁合同签订后，店面已经装修投入使用。原告艋舺公司质证认为，证据跟其诉求不存在关联性，合同的效力与店面的现状无关，被告所投入的装修应在确认合同无效后由二被告自行承担。被告吕厝居委会没有意见。本院认为，被告吕志坚、颜金钗提交的照片可以证实诉争店面已经过装修并投入使用的事实。本案争议的主要焦点：一、被告吕厝居委会与被告吕志坚、颜金钗签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，吕厝居委会出租诉争店面虽并非法律规定的必须进行强制招标的情形，但吕厝居委会既然采取招投标竞价、招租的方式，就应依法遵循招投标法规定的公开、公平、公正和诚实信用原则，同时也应遵循自身发出的招标公告的竞标要求。艋舺公司参与投标竞价是210300元，数额具体、明确，符合招投标法规定的公开、公平、公正原则。而吕志坚、吕加荣参与投标竞价为“我的投标价格比最高投标者，每年租金高于壹仟元正投标”，竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则。吕厝居委会出租诉争店面是以公开招投标竞价为前提确定承租人，在吕志坚、吕加荣投标竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则的情形下，吕厝居委会选择与吕志坚、颜金钗签订了诉争店面的租赁合同，该租赁合同虽系双方当事人的真实意思表示，但却违反法律规定的公开、公平、公正和诚实信用原则的强制性规定，应认定无效。故艋舺公司请求确认吕厝居委会与吕志坚、颜金钗签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的《房屋租赁合同》无效，依法有据，本院予以支持。被告吕志坚、颜金钗提出吕厝居委会完全同意吕志坚的此种报价并与其签订了合同，完全具备了合同有效的各种必要要件的抗辩意见，本院不予采纳。由于被告吕志坚、吕加荣投标竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则，损害了艋舺公司的合法权益。艋舺公司与吕厝居委会、吕志坚、颜金钗系平等的民事主体，在民事活动过程中，任何一方的合法权益受到损害都有权依法提起诉讼来维护自己的合法权益，故被告吕志坚、颜金钗提出本案不属于民事诉讼审查范围，艋舺公司作为落选未中标人不具备提起民事诉讼原告资格的抗辩意见，本院不予采纳。二、吕厝居委会是否与艋舺公司签订址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的租赁合同问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案吕厝居委会根据村民自治原则自主管理其集体资产，对其址于镇政府门口的店面进行公开竞标招租，原告艋舺公司与被告吕志坚均以投标人的身份现场公开参与，投标竞价只是一种要约行为，是否得到承诺，应由被告吕厝居委会做出。因此，艋舺公司诉求判令吕厝居委会履行与其签订诉争店面的租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国招标投标法》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与被告吕志坚、颜金钗于2013年5月3日签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告厦门艋舺商贸有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币200元，由原告厦门艋舺商贸有限公司承担人民币100元，被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会承担人民币50元，被告吕志坚、颜金钗承担人民币50元；款限于本判决生效之日起五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审　判　长　　吴天赐人民陪审员　　陈宝钗人民陪审员　　陈江城二〇一四年九月一日代书　记员　　沈银霞附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国招标投标法》第五条招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。百度搜索“”