（2014）穗从法房初字第534号
裁判日期: 2014-09-01
公开日期: 2014-12-31
案件名称
彭应南与广州市盛唐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
从化市人民法院
所属地区
从化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭应南,广州市盛唐房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省从化市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗从法房初字第534号原告：彭应南。委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。被告：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化街口街新村北路170号，组织机构代码79736402－X。法定代表人：唐志威。委托代理人：黄文娟，该公司职员。原告彭应南与被告广州市盛唐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李耀文独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭应南及其委托代理人艾展刚、被告委托代理人黄文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭应南诉称：原告和被告于2011年10月28日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于广州市从化街口街新村北路52－56号自编7、8、9号楼（7号楼）802房；被告应于2012年9月30日前将取得质量、竣工、规划、消防、人防、环保、供气、永久用水、永久用电、永久供气、电梯、共建配套、通邮验收合格文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告。原告履行了合同的全部义务，但被告未通知原告收楼，尚未取得质量、竣工、规划、消防、人防、环保、供气、永久用水、永久用电、永久供气、电梯、共建配套、通邮验收合格文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故起诉来院，请求判令：1.被告向原告支付延期交楼违约金（从2012年10月1日起至被告将符合合同约定交楼条件的房屋实际交付给原告之日止，每日按总房价款677830元的万分之五标准计算，暂计至起诉日为84728元）；2.被告承担本案诉讼费。被告广州市盛唐房地产开发有限公司辩称：一、被告不存在违约的行为。双方《商品房买卖合同》补充协议第3点约定：“如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件、异常地质状况等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间及相应顺延办理房地产权属证的时间。”本案中因存在违法犯罪行为，导致从化市政府介入协调，并多次召开政府牵头的协调会，责令双方按政府协调的框架进行处理纠纷，这本身属于政府实施具体行为的体现；另外，施工方唆使工人聚集上访、闹事，致使从化市政府出面要求上诉人支付不应承担的款项给上访人，导致工地停工，这当属突发性社会事件，也属双方约定的不可抗力。二、原告主张的违约金过高，应当按照从化市房管局公布的涉诉房屋的租金标准计算原告延期收楼的损失，请求法院依法对违约金标准予以调整。三、根据我方与业主签订的《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》有关内容，即使我方存在违约行为，违约金也应计至协议签订之日即2014年7月7日。经审理查明：2011年10月28日原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201110190052），合同约定：原告以677830元购买被告开发预售的化市街口街新村北路52-56号自编7、8、9号楼（7号楼）802房；以按揭贷款方式支付房款，首期房款自预售合同网上签订之日起5日内支付207830元，剩余房款470000元在2011年11月24日前申请办理银行按揭手续；被告应于2012年9月30日前交付房屋，被告未能按本合同规定的期限交房，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按已付房款0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告付清了购房款677830元，被告于2011年12月10日向原告开具了购房款发票，但被告未能于2012年9月30日前交付房屋给原告。另查明，《商品房买卖合同》补充协议第六条第5点约定，双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。只要被告取得备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准，原告应无条件予以收楼。但被告在本案中未能提交上述《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，亦未实际交付房屋。被告与涉案楼盘业主代表于2014年7月7日签订了《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》，该协议约定，在协议签订之日起一年内，业主对房屋预售款新开监控账户不再申请法院查封和冻结，以便被告尽快完成涉诉楼盘的工程建设等。本院认为：一、关于被告应否承担逾期交楼违约责任问题。被告认为因施工方的原因导致涉案楼盘停工，并且政府介入协调，本案属于不可抗力，也属于社会突发性事件，其应当免责。本院认为，本案情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于不可抗力的情形，也不属于社会突发性事件，故被告认为其可予免责的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。二、关于被告实际应承担逾期交楼违约金标准问题。在合同履行过程中，原告已依约付清房价款，被告未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。根据双方的合同约定，被告逾期交楼的，每日按已付购房款万分之五的标准向原告支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。三、关于违约金计算期限问题。被告与涉案楼盘业主代表于2014年7月7日签订《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》，约定加强房屋预售款监控账户管理，以及被告应尽快交楼等问题，被告不能证明原告与被告已就本案涉诉房屋延迟交付违约金的计算期限达成了协议。因此，被告抗辩按照涉诉房屋的租金标准计算违约金，以及主张违约金计至2014年7月7日的理由无据可依，本院不予采纳。原告要求被告每日按总房价款的万分之五支付逾期交付房屋违约金的请求有理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告彭应南支付逾期交房违约金，以677830元为本金，按每日万分之五的标准从2012年10月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至广州市盛唐房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交楼违约金，按照上述计算标准，由广州市盛唐房地产开发有限公司逐月支付给彭应南。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费959元，由被告广州市盛唐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李耀文二〇一四年九月一日书记员 邹 静 关注微信公众号“”